Finden Sie die passende Zielgruppe, um Ihr Baugrundstück zu verkaufen!
Wenn jemand in Deutschland in den Besitz von unbebautem Bauland kommt, geschieht dies in den meisten Fällen durch eine Erbschaft. Viele wissen dann nicht, was sie mit dem zusätzlichen Grundstück anfangen sollen und überlegen, es zu verkaufen.
Falls auch Sie ein Grundstück besitzen und es verkaufen möchten, bietet Ihnen dieser Ratgeber einige Tipps, wie eine optimale Veräußerung Ihres Baugrundstückes ablaufen kann.
Wer Bauland kaufen möchte, hat in der Regel eine feste Vorstellung davon, was mit dem Grundstück passieren soll. Der Neubau eines Einfamilienhauses, der Bau eines Mehrparteienhauses zur Vermietung, der Bau eines Gewerbe- oder Fabrikgebäudes – die Liste der Optionen ist lang.
Jeder bewusste Investor hat ein klares Ziel vor Augen. Entsprechend ist es beim Grundstücksverkauf relevant, dass Sie wissen, welche Zielgruppe an Käufern Sie ins Auge fassen. Dazu gibt es zwei zentrale Fragen:
- Was gibt das Bauland her?
- Wie weit ist die Erschließung des Baugrundstückes fortgeschritten?
Ein Baugrundstück zu verkaufen, bedingt solides Bauland
Bezüglich der Eigenschaften Ihres Grundstückes gibt es verschiedene Aspekte, die für alle Käufer besonders von Interesse sind. Die wichtigsten beiden Faktoren sind die Größe der Fläche des Baugrundstückes sowie die Bebaubarkeit.
Ein großes Grundstück ermöglicht prinzipiell mehr Möglichkeiten und Mehrwert für den Käufer und führt unweigerlich zu einem höheren Grundstückpreis, wenn Sie Ihr Baugrundstück verkaufen.
Zugleich muss allerdings beachtet werden, welche Einschränkungen der Bebaubarkeit im Einzelfall vorliegen (Bodenbeschaffenheit, gesetzliche Vorgaben, nachbarschaftliche Lage, etc.).
Insbesondere gewerbliche Käufer mit Bauvorhaben müssen Auflagen erfüllen und können Geschäftsstätten nicht überall errichten. Große, unbebaute Baugrundstücke mit guter Anbindung sind entsprechend gefragt.
Kleine Grundstücke sind attraktiver für Privatpersonen, die sich ein Eigenheim oder ein Doppelhaus errichten möchten. Andererseits ist die Größe kein ausschließendes Kriterium. Im Falle eines großen Grundstückes, beispielsweise auf dem Land, bietet sich eine sogenannte Realteilung an.
Sie umfasst die Trennung des Grundstückes in zwei notariell abgegrenzte Grundstücke. Auch wenn die bebaubare Fläche durch diesen Vorgang sinkt, steigt die Chance des Grundstückverkaufes stark. Zugleich kann der Verkaufserlös aufgrund zweier zu verkaufenden Grundstücken signifikant gesteigert werden.
Diese Aspekte sollten Sie beachten, wenn Sie ein Baugrundstück verkaufen
Wenn Sie Ihr Baugrundstück zu einem guten Grundstückpreis verkaufen möchten, sollten Sie es den potenziellen Käufern schmackhaft machen. Insbesondere die folgenden Aspekte sollten dabei klar in den Vordergrund gestellt werden.
Wichtige Aspekte für den Verkauf eines Baugrundstückes:
- Die Lage des Baugrundstückes: Ob auf dem Land oder in der Stadt, in einem guten oder schlechten Viertel: Die Lage des Baugrundstückes ist von großer Relevanz für den Käufer. Die Stadt ist dabei fast immer teurer als das Land – dies ist bei bebauten wie unbebauten Grundstücken gleichermaßen der Fall.
- Bebaubarkeit: Insbesondere die Bebaubarkeit ist zentral für den Grundstückswert eines unbebauten Grundstückes. Letztlich ist es fast immer das Ziel des Käufers, das Grundstück zu bebauen. Es ist daher durchaus förderlich für die Grundstücksbewertung, wenn ein Bebauungsplan vorliegt, der die örtlichen Baumöglichkeiten spezifiziert.
- Grundflächenzahl: Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Grundfläche des Grundstückes bebaut werden darf. Sie ist in Dezimalzahlen angegeben und ist direkt an die prozentual bebaubare Fläche gebunden. Eine Grundflächenzahl von 0,25 bedeutet entsprechend eine Bebaubarkeit von 25 % der Grundstückgesamtfläche.
- Schnitt: Weiterhin ist von Bedeutung, welchen Schnitt (welche Form) das Grundstück besitzt. Die Bebaubarkeit ist bedeutend davon abhängig, wie der Grundriss des geplanten Gebäudes aussehen kann.
- Bodenbeschaffenheit: Dies gilt ebenfalls für die Bodenbeschaffenheit, die eine Bebauung ermöglichen muss. Besteht der Boden aus zu hartem Material, ist ein Keller nicht ohne zusätzliche Kosten realisierbar und damit wird es herausfordernder, das Baugrundstück zu verkaufen.Ist der Boden zu weich, ist das gesamte Bauvorhaben gefährdet. Gleiches gilt für den Bewuchs mit Pflanzen. Je mehr Aufwand für den Bau betrieben werden muss, umso weniger wird der Käufer für das Grundstück bezahlen wollen.Dies macht zudem deutlich, dass es möglich ist, einige Wertfaktoren mitzugestalten: So können der Grundstücksverkauf sowie der Grundstückpreis gefördert werden, wenn ein zuvor stark bewachsenes Grundstück vor dem Verkauf von dem Bewuchs befreit wird.Dies müsste der Käufer sonst in die Kalkulation einberechnen. Der Wertverlust für das Grundstück ist dabei meistens höher als die tatsächlichen Kosten für den Grünschnitt.
- Rechte von Dritten: Nicht immer sind die Eigentums- oder Nutzungsverhältnisse eines Grundstückes klar geregelt. Manchmal gibt es öffentliche Wege, die das Grundstück durchziehen oder ein Nachbar hat Anspruch auf die Nutzung von Teilen des Geländes. Dies muss offengelegt werden, wenn Sie ein Baugrundstück verkaufen möchten.
Was ist die Bauvoranfrage?
Liegt zu einem Grundstück noch kein Bebauungsplan vor, der bescheinigt, wie ein Käufer es bebauen kann, dann lohnt sich vor dem Verkauf des Baugrundstückes eine Bauvoranfrage zu stellen. Diese wird bei der Kommune eingereicht, kostet eine Gebühr und gilt zwei bis drei Jahre. Allerdings wird der Verkaufspreis durch einen attraktiven Bebauungsplan deutlich angehoben.
Klären Sie die Erschließung, bevor Sie ein Baugrundstück verkaufen!
Bei der Bauvoranfrage wird bescheinigt, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Wenn Sie ein Baugrundstück verkaufen möchten, dann müssen Sie wissen, welche exakten Vorteile dem Käufer durch den Kauf entstehen.
Nur so kann effektiv Werbung für den Grundstücksverkauf gemacht werden. Der Hintergrund ist, dass es sehr unterschiedliche Arten von Grundstücken gibt, die verschiedene Bebaubarkeit mit sich bringen.
| Erschließungsgrad | Definition |
| Bauerwartungsland | Bauerwartungsland darf nicht bebaut werden. Allerdings wird ein Bau in Zukunft erwartet. Es kann sich beispielsweise um ehemaliges Ackerland handeln, welches aufgrund seiner Stadtnähe bald erschlossen wird. Allerdings kommen diesbezüglich auf den Eigentümer noch Kosten und bürokratischer Aufwand zu. |
| Nicht-erschlossenes Baugrundstück | Ein Baugrundstück hat diesen Schritt bereits erreicht. Es ist „baureif“. Im nicht-erschlossenen Zustand muss es allerdings noch erschlossen werden, was Erschließungskosten mit sich bringt. Anschlüsse an die Kanalisation, Gas, Wasser, Elektrizität, Telefon und Internet stehen noch aus. Es ist allerdings absehbar, dass es deutlich schneller bebaut werden kann als Bauerwartungsland. Entsprechend ist der zu erwartende Preis, wenn das Baugrundstück verkauft wird, in der Regel höher. |
| Erschlossenes Baugrundstück | Die Erschließung wurde durchgeführt, das Grundstück kann bebaut werden, ist erreichbar und verfügt über eine vorhandene Straßenbeleuchtung. |
| Bebautes Grundstück | Ein bereits bebautes Grundstück ist erschlossen, anstehende Erschließungskosten sind also nicht zu erwarten. Der Kauf bringt aber andere Fragen der Wertminderung mit sich (z. B. bezüglich Renovierungs- oder Abrisskosten). |
Grundstückswert ermitteln, bevor Sie ein Baugrundstück verkaufen
Insbesondere bei unbebauten Grundstücken ist die Grundstücksbewertung schwierig. Ohne eine Immobilie, mit der man einen direkten Zweck verbinden kann, ist vielen Grundbesitzern unklar, über welchen möglichen Wert sie verfügen.
Zur Wertbestimmung gibt es verschiedene Möglichkeiten, bevor Sie ein Baugrundstück verkaufen. Dazu gehören neben dem Einschalten eines Gutachters auch die Recherche von festen Kennzahlen, die Ansatzpunkte dafür geben, wie viel ein Baugrundstück wert ist. Das sind zum Beispiel der Bodenrichtwert sowie der Verkehrswert.
Bodenrichtwert und Verkehrswert:
- Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert legt fest, welche Steuern auf Ihr Grundstück anfallen. Häufig wird er von Gutachtern und Maklern auch dazu verwendet, um dessen Wert abzuschätzen. Er wird jährlich von den Städten und Gemeinden angepasst und veröffentlicht.Da es sich um eine steuerliche Bemessungsgrundlage handelt, hat er große Relevanz für die Ansiedlung von Unternehmen. Bei Privatleuten, die ein Baugrundstück kaufen möchten, spielt er steuerlich eine untergeordnete Rolle.
- Verkehrswert: Der Verkehrswert (oder Marktwert) ist ein Betrag, der sich aus den zuvor erzielten Verkaufspreisen in direkter Umgebung ergibt.Je mehr Grundstücke in der Gegend verkauft wurden, desto besser kann eine Schätzung durchgeführt werden, wie hoch der Wert des fraglichen Baugrundstückes ist. Der Verkehrswert ist gesetzlich in § 194 BauGB festgeschrieben und wird in der Regel durch einen Gutachter oder Makler bestimmt.
Suchen Sie professionelle Hilfe auf, um Ihr Baugrundstück zu verkaufen
Häufig übersteigen diese Faktoren die Fähigkeiten oder den angesetzten Zeitrahmen der Eigentümer, die ihr Baugrundstück verkaufen möchten. Dann ist Unterstützung durch einen professionellen Immobilien- oder Grundstücksmakler unabdingbar.
Ein Makler besitzt die entsprechenden Kontakte, ist gut mit Entscheidungsträgern und potenziellen Käufern vernetzt und kann die Vermarktung Ihres Baugrundstückes auf seinen Kanälen übernehmen, Besichtigungstermine und das Bieterverfahren durchführen. Auch bei der Durchsicht verschiedener Bebauungsvorschläge kann ein Makler behilflich sein.
Wie hoch sind die Kosten eines Baugrundstücksverkaufes?
Wenn Sie ein Baugrundstück verkaufen möchten, müssen Sie ähnlich wie bei einem Immobilienverkauf mit auftretenden Kosten rechnen. Einige davon treten vor dem Grundstücksverkauf auf und dienen der Verkaufsförderung (Aufwertung des Grundstückes, Beschaffung wichtiger Dokumente). Andere treten im Zusammenhang mit dem Verkaufsprozess selbst auf (eventuelle Steuern, behördliche Kosten).
Viele der Kosten, die beim Verkauf direkt auftreten, werden aber durch den Käufer übernommen. Dazu gehören die Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten sowie ein Großteil der Kosten für den Makler. Andere Aufwände wie die Erschließungskosten fallen hingegen bei Ihnen als Verkäufer an. Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen der Bank müssen Sie ebenfalls tragen.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die sogenannte Spekulationssteuer müssen Sie als Verkäufer in einigen Fällen zahlen. Sie fällt an, wenn ein Grundstück weniger als zehn Jahre in Ihrem Eigentum war (bei Erbschaften gilt das ursprüngliche Kaufdatum) und insbesondere, wenn es dabei unbebaut blieb. Die Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.
Notwendige Dokumente, um ein Baugrundstück zu verkaufen
Kosten treten zudem auf, wenn Dokumente angefordert werden müssen, die die Bebaubarkeit des Baugrundstückes bescheinigen oder die anderweitig vom Käufer oder seiner Bank angefordert werden.
- Flurkarte und Bebauungsplan: Die Flurkarte stellt das zu bebauende Grundstück und seine Umgebung grafisch dar. Es enthält alle natürlichen Liegenschaften sowie die Grenzen der Grundstücke. Sie kann beim lokalen Katasteramt angefordert werden und kostet eine Gebühr von bis zu 60€. Sie bildet die Grundlage des Bebauungsplanes, der zusätzliche Hinweise darüber gibt, wie und wo gebaut werden darf. Beide Dokumente gehören zur Grundausstattung, wenn Sie ein Baugrundstück verkaufen möchten.
- Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan, auch vorbereitender Bauleitplan genannt, ist ein Planungsinstrument der Gemeinde. Er stellt alle Flächen der Gemeinde dar sowie ihre Nutzungsmöglichkeiten. Der Flächennutzungsplan wird alle fünf bis zehn Jahre erneuert.
- Grundbuch: Im Grundbuch stehen zudem die Informationen darüber, wer der rechtmäßige Eigentümer ist sowie wie groß das Baugrundstück tatsächlich ausfällt. Es liegt beim Grundbuchamt und ist nicht öffentlich einsehbar. Stattdessen benötigt man für die Einsicht in das Grundbuch einen expliziten Grund.
- Baulastenverzeichnis: Im Baulastenverzeichnis stehen weitere Informationen, die in den anderen genannten Dokumenten fehlen. Dort werden Verpflichtungen gegenüber Dritten und der Gemeinde oder Stadt festgehalten. Entsprechend stellt es ebenfalls ein wichtiges Dokument für den Käufer dar.
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