Den Makler beauftragen – was sind die Kosten?

Die meisten Menschen mit Immobilienbesitz kaufen oder verkaufen nur einmal im Leben überhaupt eine Immobilie. Wer nicht zufällig im Besitz eines Mietshauses, einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines Gewerbeobjektes ist, der kennt sich in der Regel nicht damit aus, welche Provision eine Makler zu stehen und wann diese fällig werden. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wann Maklerkosten anfallen und in welcher Höhe sie üblich sind.

Wann hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch genauer §652 findet sich der Lohnanspruch des Maklers erklärt.

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.“

Einfach erklärt bedeutet dies, der der Makler erwirbt einen Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: es wurde ein wirksamer Maklervertrag geschlossen, zwischen den Parteien ist ein Miet- oder Kaufvertrag geschlossen worden und der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht, die ursächlich für den Vertragsschluss zwischen den Parteien war. Ausreichend ist dabei, wenn der Makler die Gelegenheit zum Kauf nachweist.

Der große Unterschied: Miete oder Verkauf

Findet eine Vermittlungstätigkeit des Maklers zum Zwecke der Vermietung statt, so ist der Provisionsanspruch ein anderer, als die Maklercourtage beim Verkauf einer Immobilie.

Die Maklerprovision bei Vermietung

Bis Sommer 2015 war die Sachlage sehr einfach geregelt: der Vermieter beauftragt einen Makler damit, seine Wohnung, bzw. sein Gewerbeobjekt zu vermieten. Die Provision musste der neue Mieter bezahlen. Sie betrug maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, durfte jedoch geringer ausfallen, auch wenn dies in der Praxis selten vorkam. Lediglich bei besonders schwer vermittelbaren Wohnungen ist es vorgekommen, dass der Vermieter selbst die Maklerprovision übernommen hat, um überhaupt einen Mieter zu bekommen.

Seit Sommer 2015 sieht die Regelung anders aus. Zum Schutz finanzschwacher Mieter hat die Bundesregierung das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Das bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch beauftragt hat. In der Regel ist dies der Vermieter, der einen neuen Mieter sucht.

Das Gesetz sieht allerdings Ausnahmen vor. So ist es zwischen Unternehmen weiterhin möglich, vom Vermieter festzulegen, dass der neue Mieter die Maklerprovision zahlt. Auch bei möbliertem Wohnraum und für Kurzzeitmieten kann die Provision auf den neuen Mieter abgewälzt werden.

Die Maklerprovision bei Verkauf

Obwohl die verschiedenen Parteien in Deutschland bereits länger immer mal wieder das Bestellerprinzip ins Gespräch bringen, gibt es bisher dafür kein Gesetz, welches dem Bestellerprinzip bei Vermietung gleicht.

Grundsätzlich ist die Höhe der Maklercourtage Verhandlungssache. Einen festen Provisionssatz gibt es nicht und ein Makler kann durchaus, zum Beispiel bei einer schwer vermittelbaren Immobilie, eine höhere Provision verlangen oder bei einer Immobilie in einer beliebten und sehr gefragten Wohngegend auf einen Teil der Provision verzichten.

In der Praxis jedoch richtet sich die Bezahlung der Provision nach den marktüblichen Preisen eines jeden Bundeslandes. Das sind Maklerprovisionen, die sich im Laufe der Jahrzehnte herausgebildet haben und die von Region zu Region unterschiedlich sind. Die Höhe der Maklerprovisionen beginnt dabei bei ca. 4,7 % (einige Regionen, zum Beispiel in Niedersachsen), liegt aber in den meisten Bundesländern zwischen 5,95 % und 7,14 %.

In den meisten Bundesländern wird die Maklerprovision hälftig geteilt, lediglich in Mecklenburg Vorpommern zahlt der Verkäufer etwas weniger als der Käufer (2,38 % zu 3,57 %).

Ausnahmen sind zudem Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen. In diesen Bundesländern zahlt der Käufer die gesamte Maklerprovision.

Übrigens: auch wenn die Höhe der Maklercourtage Verhandlungssache ist, zu haben Gerichte bereits häufiger entschieden, dass eine deutlich höhere, als die marktübliche Maklercourtage, sittenwidrig sein kann, wenn die Immobilie nicht besonders schwer vermittelbar ist.

Schuldet man bereits bei Beauftragung des Maklers eine Provision?

Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Provision des Maklers erst mit erfolgter Vermittlung der Immobilie (Zustandekommen eines Miet- oder Kaufvertrages) entsteht. Dies bedeutet für den Besteller, dass er grundsätzlich kein Entgelt für Tätigkeiten des Maklers schuldet, solange die Immobilie nicht verkauft oder vermietet ist.

Es besteht allerdings die Möglichkeit, dass zwischen Eigentümer und Immobilienmakler ein Aufwendungsersatz vereinbart wurde. In diesem Fall entstehen natürlich Kosten, diese sind aber auf die tatsächlich entstandenen Aufwendungen begrenzt. Der Makler macht also keinen Gewinn. Normalerweise wird solch eine Regelung nur geschlossen, wenn sich von vornherein abzeichnet, dass einer Immobilie nur sehr schwer zu vermarkten ist und der Makler eventuell gar keinen Abschluss herbeiführen kann.

Ist die Maklerprovisionen ein Fixum oder verhandelbar?

Selbstverständlich wird zunächst jeder Makler alles daran setzen, seine Provision vollständig zu verdienen. Allerdings gibt es Möglichkeiten.

Der Verkäufer zum Beispiel kann, bei einem besonders leicht zu verkaufenden Objekt, durchaus versuchen die Maklerprovisionen zu drücken. Bevor der Immobilienmakler überhaupt keine Provision bekommt, wird er sich unter Umständen darauf einlassen, weil er weiß dass die Vermarktung wenig Aufwand ist.

Andersherum kann ein potentieller Käufer die Maklerprovisionen durchaus drücken, wenn er weiß, dass die Immobilie sich nicht gut verkauft. Steht die Immobilie zum Beispiel seit 5-6 Monaten zum Verkauf, so wird der Maklervertrag unter Umständen demnächst auslaufen. Der ideale Zeitpunkt, um Verhandlungen in Sachen Kaufpreis und Maklerprovisionen aufzunehmen.

Warum ist die Maklerprovision so hoch?

Was auf den ersten Blick wie ein besonders gutes Geschäft für den Makler aussieht aussieht, stellt sich bei genauerem Hinsehen etwas anders dar. Ein erfolgreicher Makler, der monatlich mehrere Objekte vermittelt, kann tatsächlich ordentliches Geld verdienen.

Allerdings sollte man dabei beachten, dass in der Regel die anfallenden Vermarktungskosten (Immobilienanzeigen im Internet, Zeitungsanzeigen, Erstellung eines Exposees, usw.) einen Haufen Geld kosten. Über einen längeren Vermarktungszeitraum von mehreren Monaten kommen hier auch schnell einige Tausend Euro an Kosten zusammen.

Darüber hinaus hat jeder Makler hohe Betriebskosten, die auch weiterlaufen, wenn sich keine Immobilie verkauft. Die Büromiete, Mitarbeiter im Büro, Auto und Fahrtkosten, Werbung, Telefon, Versicherungen (Haftpflicht, Rechtsschutz, etc.) und vieles mehr lassen die Betriebskosten schnell zu einem vierstelligen monatlichen Betrag anwachsen.

Profitieren Sie noch heute von einer unverbindlichen Beratung

Unser Team freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme!

Angaben zur Person


Kostenfrei anfordern

Angaben zur Immobilie

VerkaufenVermieten



Ich stimme der Datenschutzerklärung zu.

Abonnieren Sie unseren Newsletter

Sie möchten jederzeit über den neuesten Stand der Dinge informiert werden? Dann abonnieren Sie ganz einfach unseren Newsletter und wir schicken Ihnen alle Neuigkeiten sowie Informationen zu unseren Immobilienprojekten.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.

Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein.
Sie müssen den Bedingungen zustimmen, um fortzufahren

Menü