Wer eine Immobilie zu verkaufen hat, der beauftragt in der Regel einen Immobilienmakler. Dieser bewertet nicht nur die Immobilie, um einen marktgerechten Preis festzulegen, sondern bietet die Immobilie über alle marktüblichen Kanäle (Zeitung, Internet, etc.) an. Ein guter Immobilienmakler begleitet den Verkäufer von Beginn bis zum Notarvertrag und darüber hinaus.

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Wie wird ein Maklervertrag geschlossen?

Damit der Immobilienmakler für den Verkäufer einer Immobilie tätig wird, schließen die beiden einen sogenannten Maklervertrag. Dieser Maklervertrag kann, wie beinahe jeder andere Vertrag auch, mündlich geschlossen werden, wird aber in der Regel zu Beweiszwecken schriftlich fixiert.

(Hinweis am Rande: für eine Immobilienvermietung (Wohnung oder Haus) muss der Maklervertrag schriftlich geschlossen werden. Dies ergibt sich aus §2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes).

Wird der Maklervertrag zum Zwecke des Immobilien Verkaufes geschlossen, existiert für die Vertragsparteien die sogenannte Vertragsfreiheit, was in etwa bedeutet, dass sich die Parteien selbst über den Vertragsinhalt einigen dürfen.

Grundsätzlich steht dem Makler seine Maklerprovision zu, wenn er erfolgreich vermittelt. Weitere Leistungen, wie zum Beispiel die Bewerbung der Immobilie, sind zunächst nicht Bestandteil des Maklervertrages, werden aber regelmäßig von Immobilienmaklern angeboten.

Der Verkäufer der Immobilie ist somit gut beraten, wenn er alle versprochenen Leistungen des Maklers im Maklervertrag fixieren lässt.

Übrigens: wird im Maklervertrag nicht vereinbart, dass der Verkäufer die Auslagen des Maklers zu zahlen hat, hat dieser auch keinen Anspruch darauf.

Lediglich den Provisionsanspruch des Maklers legt der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) fest.

In $652 des BGB (bürgerliches Gesetzbuch) findet sich folgender Gesetzestext:

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Aus Abs. 1 ergibt sich, dass der Immobilienmakler einen Provisionsanspruch hat, wenn aufgrund seiner Tätigkeit eine Miet- oder Kaufvertragsabschluss zustande gekommen ist, bzw. der Makler einem Interessenten den Verkauf der Immobilie nachgewiesen hat.

Auch der Kaufinteressent schließt einen Maklervertrag

Was viele Menschen nicht wissen, ist die Tatsache, dass Kaufinteressenten bereits mit Anforderung des Exposés, der Besichtigung einer Immobilie oder der Weitergabe der Verkäuferdaten einen Vertrag mit dem Makler eingegangen sind. Hierfür ist grundsätzlich kein schriftlicher Vertrag nötig. Tatsächlich kann der Makler aber erst dann Rechte aus diesem Vertrag ableiten, wenn es letztlich zu einem Miet- oder Kaufvertrag gekommen ist.

Wie wird ein Maklerauftrag gekündigt?

Unbefristete Makleraufträge
Der Maklerauftrag entspricht grundsätzlich normalen Verträgen gemäß BGB. Ist der Vertrag zwischen Makler und Verkäufer auf eine unbefristete Zeit geschlossen, so kann er jederzeit grundlos von beiden Seiten gekündigt werden.

Befristete Makleraufträge

Was sich im ersten Moment besonders positiv für den Verkäufer anhört, ist eigentlich nur wichtig für den Makler. Eine Befristung im Maklerauftrag bedeutet nämlich, dass der Verkäufer bis zum Ende der Laufzeit nur aus dem Vertrag herauskommt, wenn ein wichtiger Grund im Sinne der Gesetzgebung vorliegt. Man spricht dann von einer außerordentlichen Kündigung.

Außerordentlich gekündigt werden kann zum Beispiel dann, wenn der Makler trotz Interessenten keine Besichtigung durchführt, der Makler sich nicht an Preisabsprachen hält und das Objekt zu billig anbietet oder die Vermarktung gleich komplett unterlässt.

Die Tatsache hingegen, dass ein anderer Makler zum Beispiel die Vermittlung für weniger Provisionsanspruch anbietet, ist kein Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Wichtig: prüfen Sie den Maklervertrag darauf hin, ob die Befristung sich automatisch verlängert, wenn nicht gekündigt wird. Verzichten Sie nach Möglichkeit auf solch eine Klausel. Denken Sie ansonsten daran, rechtzeitig und nachweisbar (Einschreiben) zu kündigen.

Der Widerruf eines Maklervertrages

Wie inzwischen die meisten Menschen wissen, hat der Gesetzgeber im Jahr 2014 eine EU Verbraucherrichtlinie umgesetzt, nach der Verträge, die ausschließlich unter Zuhilfenahme von Fernkommunikationsmitteln (Telefon, E-Mail, Internet, Fax, WhatsApp, etc.) geschlossen wurden, innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden können.

Die Widerrufsfrist gilt nur für Verbraucher und verlängert sich, wenn der Makler nicht rechtzeitig und korrekt über das Widerrufsrecht informiert, um zwölf Monate auf insgesamt zwölf Monate und zwei Wochen.

Der Auftraggeber des Maklers kann somit bei korrekter Widerrufserklärung 14 Tage lang den Maklervertrag widerrufen und bei fehlender oder fehlerhafter Widerrufserklärung sogar über ein ganzes Jahr lang widerrufen.

Interessant ist diese Tatsache auch für Immobilieninteressenten, die dadurch über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt werden müssen. Inzwischen informieren die meisten Makler bereits dann über das Widerrufsrecht, wenn ein Interessent Kontakt mit dem Makler aufnimmt und zum Beispiel ein Exposé anfordert.

Im Übrigen besteht für Verbraucher auch bei den sogenannten Haustürgeschäft (in § 312b BGB geregelt) ein Widerrufsrecht. Ein Haustürgeschäft liegt dann vor, wenn der Maklervertrag nicht in seinen Geschäftsräumen geschlossen wurde. Mit diesem Widerrufsrecht soll insbesondere vermieden werden, dass Verbraucher überrumpelt werden.

Die verschiedenen Makleraufträge

Maklerkosten bei der Vermietung

Einfacher Maklerauftrag

Der Verkäufer einer Immobilie kann einen oder mehrere Makler gleichzeitig beauftragen. Zudem darf er versuchen, seine Immobilie auch selbst zu verkaufen. Sollte ihm dies gelingen, so muss er auch keine Maklerprovision an einen der Makler bezahlen, da der Provisionsanspruch des Maklers gemäß BGB nur bei Nachweis oder Vermittlung entsteht.

Diese Art des Maklervertrages nennt man einfacher Maklerauftrag.

Nachteil eines einfachen Maklerauftrages ist häufig, dass der entsprechende Immobilienmakler sich nicht aktiv bemüht, die Immobilie zu verkaufen, da ihm andere Makler oder der Immobilienbesitzer selbst zuvorkommen können. In der Regel wird der Makler bei einem einfachen Maklerauftrag auch kaum Geld (zum Beispiel um die Immobilie zu bewerben) investieren.

Der einfache Alleinauftrag

Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag kann der Immobilienmakler auch einen einfachen Alleinauftrag vom Verkäufer erhalten. Im Maklerauftrag wird dann fixiert, dass sich der Immobilienmakler verpflichtet, zum Verkauf der Immobilie tätig zu werden. Im Gegenzug darf der Verkäufer der Immobilie keine weiteren Makler beauftragen. Allerdings darf er beim einfachen Alleinauftrag immer noch die Immobilie selbst veräußern und dem Makler entsteht dann kein Provisionsanspruch.

Der qualifizierte Alleinauftrag

Die meisten Makler sind bemüht, einen qualifizierten Alleinauftrag zu bekommen. Dieser beinhaltet sogar als Vertragsbestandteil, dass sich der Verkäufer der Immobilie verpflichtet, die Immobilie nicht selbst an Dritte zu verkaufen, sondern alle Interessenten an den Makler verweist. Häufig wird im Vertrag sogar eine Summe X als Schadensersatz festgehalten, falls der Auftraggeber gegen diese Klausel verstößt und einen weiteren Makler beauftragt, bzw. direkt die Immobilie veräußert.

Im Gegenzug jedoch kann der Auftraggeber damit rechnen, dass der Makler viel dafür tun wird, innerhalb der Laufzeit des Maklervertrages die Immobilie zu verkaufen. Schließlich steht ihm in jedem Fall die Provision zu. Im Übrigen wird der Makler auch versuchen, einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, da dies direkt seine Provision beeinflusst. Es gilt: je höher der Verkaufspreis ist, umso mehr Provision hat sich der Makler verdient.

Die Aufwandsentschädigung

Gerade bei einfachen und qualifizierten Alleinaufträgen kommt es vor, dass Makler in den Vertrag eine Aufwandsentschädigung aufgenommen wissen wollen. Diese soll die Kosten für die Arbeit des Maklers decken, falls sich die Immobilie wider Erwarten nicht verkauft.

Zunächst ist festzuhalten, dass der Makler keine Pauschale verlangen darf, sondern den gesamten Aufwand nachweisen muss. Üblich sind unter anderem Besichtigungskosten, Porto- und Telefonkosten, sowie Kosten für Anzeigen und Besichtigungen.

Darüber hinaus sollten Sie sich als Immobilienverkäufer überlegen, ob Sie mit einer Kostenpauschale im Vertrag einverstanden sind. Die meisten guten Makler arbeiten auf Erfolgsbasis. Ohne eine Kostenpauschale können Sie erfahrungsgemäß damit rechnen, dass der Makler sich mehr Mühe geben wird, weil er ein gewisses Risiko hat.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Grundsätzlich muss man bei der Höhe der Maklerprovision unterscheiden, ob es um eine Vermietung geht oder um einen Verkauf. Der Gesetzgeber hat zum 1.6.2015 eine Richtlinie in Kraft treten lassen, nach der gilt, dass der Besteller (also in der Regel der Vermieter) den Immobilienmakler zu entlohnen hat. Dabei darf die Provision für die Vermittlung maximal zwei Monatsmieten (sogenannte Nettokaltmieten) betragen.

Im Bereich des Immobilienverkaufes hat der Gesetzgeber noch keine Regelung getroffen, auch wenn diese in letzter Zeit häufiger bei den verschiedenen Parteien ins Gespräch kommt (Stand Juni 2019).

Bisher gilt, dass die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Makler frei verhandelt werden darf. Dennoch gibt es in jedem Bundesland sogenannte marktübliche Provisionen, die sich im Laufe der Zeit gebildet haben. Diese schwankt von Bundesland zu Bundesland zwischen ca. 4,75 % bis hin zu 7 %.

In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen müssen Käufer einer Immobilie aktuell die gesamte Maklerprovision tragen, in den restlichen Bundesländern wird diese hälftig geteilt. Lediglich in Mecklenburg-Vorpommern zahlt der Verkäufer einen geringeren Anteil (2,38 %), als der Käufer (3,57 %).

Der Inhalt eines Maklervertrages – Ihre Rechte

Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, sollte der Maklervertrag Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien detailliert enthalten. Darunter gehören vor allen Dingen:

  • die Art des Maklerauftrages (Alleinauftrag, etc.) und die Vertragslaufzeit
  • Daten des Auftraggebers und der Maklerfirma
  • genauer Beschreibung der zu vermarkteten Immobilie
  • der Mindestverkaufspreis den der Verkäufer erzielen will
  • Benennung der Maklerprovision unter Aufschlüsselung der Anteile des Verkäufers und Käufers
  • weitere Pflichten / Nebenpflichten des Maklers (Exposé-Erstellung, Telefonate und Schriftwechsel mit Interessenten, Besichtigungen, Verhandlungen, Kaufvertragserstellung, usw.)

Je detaillierter der Maklervertrag ausgearbeitet ist, umso weniger kann es zu Problemen und Meinungsverschiedenheiten kommen. Für den Auftraggeber ist insbesondere interessant, dass er im Falle fehlender Leistungen außerordentlich kündigen kann.

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