Die Maklerprovision – ein Überblick

Sicherlich haben Sie es in den letzten Jahren auch mehrfach in den Medien gehört: seit 1.6.2015 bezahlt bei Vermietung nicht mehr der neue Mieter die Maklerprovision, sondern der Auftraggeber des Maklers (der sogenannte Besteller). In diesem Artikel beleuchten wir die aktuelle Situation (Stand Juni 2019) und geben einen Ausblick auf mögliche Änderungen.

Wann entsteht für den Immobilienmakler eine Provision?

Der Anspruch auf eine Maklerprovision für den Immobilienmakler ergibt sich aus dem Gesetz. In $652 des BGB (bürgerliches Gesetzbuch) mit dem Titel „Entstehung des Lohnanspruchs“ findet sich folgender Gesetzestext:

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Für den rechtsunkundigen Laien bedeutet dies übersetzt: der Makler erwirbt einen Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde, ein Miet- oder Kaufvertrag zwischen den Parteien geschlossen wurde, der Makler eine Maklertätigkeit erbracht hat, die zudem ursächlich für den Vertragsschluss war.

Zu den Maklertätigkeiten gehört hierbei nicht nur die Vermittlung der Immobilie, sondern es reicht auch aus, wenn der Makler dem Käufer oder Mieter Kontaktdaten des Besitzers übersendet und es anschließend zu einem Miet- oder Kaufvertrag zwischen den Parteien kommt.

Wird der Kauf-oder Mietvertrag im Nachhinein für ungültig erklärt, so ist auch der Anspruch auf eine Maklerprovision nicht gegeben.

Für Aufwendungen, die der Makler im Rahmen seiner Tätigkeit hat (Zeitungsanzeigen, Fotos, etc.), kann dieser nur eine Vergütung verlangen, sofern dies vorher im Rahmen der gesetzlichen Vertragsfreiheit vereinbart war.

Kommt es nicht zu einem Vertragsschluss, oder war der Makler nicht am Vertragsschluss beteiligt, so hat er ohne vorherige Vereinbarung auch keinen Anspruch auf eine Vergütung seiner Auslagen.

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision wird frühestens mit Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages fällig. Ist vereinbart, dass dem Makler zusätzlich eine Auslagenerstattung zusteht, so kann er diese auch früher fordern.

Bei Immobilienverkäufen wird meist zusätzlich vereinbart, dass der Verkäufer die Provision erst bezahlen muss, wenn er über den Kaufpreis verfügen kann. In der Praxis ist dies nötig, da viele Immobilienverkäufer häufig keinen vier- bis fünfstelligen Vertrag vorab zur Verfügung haben, um die Maklergebühren vor Eingang des Verkaufspreises zu bezahlen.

Was ist das Bestellerprinzip?

Am 1.6.2015 wurde vom Gesetzgeber ein Gesetz erlassen, welches den Provisionsanspruch des Maklers bei einer Vermietung regelt.

Bis zu diesem Datum gab es keine gesetzliche Regelung, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Dies hat dazu geführt, dass die Haus-und Wohnungsbesitzer regelmäßig einen Makler beauftragt und umgehend dessen Kosten auf den potentiellen Mieter umgelegt haben. Nachvollziehbar ist, dass sich nicht jeder Mietinteressent die Maklergebühren leisten konnte, was der hauptsächliche Grund für das seit 2015 eingeführte Gesetz ist.

Seit 2015 muss nun derjenige, der den Makler beauftragt (Besteller), also in der Regel der Vermieter, diesen auch bezahlen. Dies hat positive, aber auch negative Auswirkung. Insbesondere Makler, aber auch Vermieter, sind mit dem Bestellerprinzip nicht besonders glücklich. Entsprechende Klagen, sowie auch eine Verfassungsbeschwerde, hatten bisher allerdings keinen Erfolg.

Die Auswirkungen des Bestellerprinzips bei der Vermietung

Zunächst ist natürlich positiv zu sehen, dass sich auch potentielle Mieter, die sich eine Maklergebühr nicht leisten können, nun um entsprechende Wohnungen bewerben können. Gerade dieser Aspekt war vom Gesetzgeber gewünscht.

Negativ ist jedoch das Gesetz insbesondere für Makler. Deren Beauftragung zur Vermittlung von Mietwohnungen ist stark gesunken. Viele Wohnungen werden gar nicht mehr über Immobilienmakler vermietet, sondern wieder per Zeitungsannoncen und in den gängigen Internetportalen angeboten. Auch müssen die Makler, die eine Wohnung anbieten, mit einer deutlich höheren Bewerberzahl als früher rechnen. Dies bedeutet häufig einen Mehraufwand, der nicht zusätzlich vergütet wird.

Vermieter, die trotzdem einen Makler beauftragen, versuchen durch verbotene Umgehungsgeschäfte die Maklerkosten zu kompensieren. Häufig werden für alte Möbel oder eine Einbauküche überdurchschnittlich hoher Abschlagskosten verlangt.

Wiederum positiv für den Immobilienmakler ist jedoch, dass wieder mehr Immobilien verkauft anstatt vermietet werden. Maklerkosten schmälern bei einer Vermietung die Rendite des Objektes erheblich. Insbesondere bei häufigem Mieterwechsel in kurzer Zeit ist dies der Fall. Manch ein Vermieter sieht daher die Rendite als so niedrig an, dass er die Immobilie lieber abstößt.

Ausblick zum Bestellerprinzip

Immer wieder gibt es Vorstöße in den Parteien, nicht nur die Maklerprovision zu kürzen, sondern auch das Bestellerprinzip der Vermietung auf den Immobilienverkauf auszuweiten. Unter anderem die Grünen, die SPD und die FDP befürworten diese Pläne nicht nur, sondern wünschen sich sogar weitere Maßnahmen zur Begrenzung der Kaufnebenkosten (zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie bestehen. Zum Beispiel: Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notarkosten, etc.).

Die Maklerprovision – wie hoch ist sie?

Maklerkosten bei der Vermietung

Wird eine Immobilie mithilfe eines Maklers vermietet, so beträgt die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Makler darf mit dem Besteller vereinbaren, dass weniger Maklerprovision anfällt. Dies wird jedoch in der Praxis fast nie vereinbart, da dem Makler bei einer Vermietung meist nur wenig Gewinn übrig bleibt.

Maklerkosten beim Immobilienverkauf

Grundsätzlich ist die Höhe der Maklerprovision in Deutschland Verhandlungssache. Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht, der Makler könnte theoretisch also durchaus auch einen hohen Festpreis vereinbaren oder die Wohnung zu einem sehr geringen Maklerpreis vermitteln.

Maßgeblich ist hier jedoch vor allem die Marktsituation. Während sich eine Immobilie in Stuttgart oder München recht leicht verkaufen lässt und der Makler aufgrund von wenig Aufwand und Kosten die Maklergebühr durchaus reduzieren kann (z.B. falls der Verkäufer droht, ansonsten einen anderen Makler zu beauftragen), wird der Makler dies bei einer durchschnittlich schwer zu verkaufen Immobilie nicht tun.

Andersherum ist der Käufer möglicherweise in der Lage, die Maklercourtage zu drücken, wenn die Immobilie schon lange am Markt vorhanden ist und sich mangels Interessenten schlecht verkauft.

In der Praxis jedoch gibt es in jedem Bundesland eine sogenannte „marktübliche Regelung“. An dieser orientieren sich die meisten Makler. Dabei beginnt die Maklerprovision zwischen ca. 4,7 % in bestimmten Regionen (zum Beispiel diverse Regionen in Niedersachsen) und liegt ansonsten in den meisten Bundesländern zwischen 5,95% und 7,14 %. Kleinere Schwankungen gibt es von Region zu Region.

Während in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen die Käufer die gesamte Maklerprovision tragen müssen, wird diese in den anderen Bundesländern hälftig geteilt. Lediglich in Mecklenburg-Vorpommern zahlt der Verkäufer einen geringeren Anteil (2,38 %), als der Käufer (3,57 %).

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision wird frühestens mit Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages fällig. Ist vereinbart, dass dem Makler zusätzlich eine Auslagenerstattung zusteht, so kann er diese auch früher fordern.

Bei Immobilienverkäufen wird meist zusätzlich vereinbart, dass der Verkäufer die Provision erst bezahlen muss, wenn er über den Kaufpreis verfügen kann. In der Praxis ist dies nötig, da viele Immobilienverkäufer häufig keinen vier- bis fünfstelligen Vertrag vorab zur Verfügung haben, um die Maklergebühren vor Eingang des Verkaufspreises zu bezahlen.

Weitere interessante Fakten rund um die Maklerprovision

Nicht in jedem Fall ist der Anspruch auf Maklerprovision wirksam geschlossen worden. Das eine oder andere Gericht hat bereits entschieden, dass Provisionen, die deutlich über der ortsüblichen Maklerprovision lagen, zurückgezahlt werden mussten. Häufig ist dies der Fall, wenn die Gerichte keine besonderen Gründe für eine höhere Provision erkennen können.

Auch im Zusammenhang mit dem gesetzlichen Widerrufsrecht sind diverse Maklerverträge für ungültig erklärt worden. Wird ein Maklervertrag nämlich ausschließlich fernmündlich (also Telefon, Internet, Fax oder E-Mail) geschlossen, so ist dieser nicht wirksam zustande gekommen, wenn der Makler nicht über das Widerrufsrecht aufgeklärt hat (Hinweis: das Widerrufsrecht gilt nur bei Verbrauchern). In diesem Fall kann der Maklervertrag nach Kauf/Anmietung rechtsgültig widerrufen werden.

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