Das eigene Grundstück kann schnell einmal zum Zankapfel zwischen Nachbarn werden. Sehr oft ist die Grundstücksgrenze Streitpunkt in vielen Nachbarschaftsauseinandersetzungen. Aus diesem Grund gibt es hier Regeln zur Grenzbebauung und Abstandsflächen zwischen Gebäuden. Allerdings sind diese Regelungen der Bauordnung und des Bebauungsplanes in den einzelnen Bundesländern recht unterschiedlich. Mitunter können sich Bauämter auch darüber hinwegsetzen.

Bei einem Hausbau muss der Bauherr eine Menge an Vorschriften beachten. Dazu gehören unter anderem Regelungen über erforderliche Abstände, die zwischen den einzelnen Gebäuden oder der Grundstücksgrenze einzuhalten sind. Die vorgeschriebenen Mindestabstände sollen nicht nur Streitigkeiten ausschließen, sondern dienen auch zur Gewährung des Brandschutzes  und natürlich soll eine entsprechende Wohnqualität ermöglicht werden. Die Regelungen sind in der Bauordnung festgeschrieben, jedoch können sie durch lokale Regelungen eines Bebauungsplanes außer Kraft gesetzt werden.

Bauordnung enthält Regelungen für Abstandsflächen

Jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung. Hier sind unter anderem die Abstandsflächen zwischen Gebäuden vorgeschrieben, welche unbebaut bleiben müssen.

Eine Abstandsfläche erstreckt sich immer über die volle Breite eine Fassade. Dabei entspricht der mindestens einzuhaltende Abstand, die Gebäudehöhe multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und eins. Dieser kann je Bundesland und Lage unterschiedlich sein. Bei der Lage ist entscheidend, ob die Grundfläche sich im Kerngebiet oder eher am Rand einer Kommune befindet. In der Regel beträgt der Mindestabstand zweieinhalb bis drei Meter.

Beispielsweise wird in Bayern die Gebäudehöhe mit einem Wert eins multipliziert. Das würde bei einem Haus mit Flachdach und einer Höhe von sechs Metern bedeuten, dass die Abstandsfläche ebenfalls sechs Meter über die volle Breite der Fassade betragen muss. Anders sieht es in Kerngebieten in Hessen aus. Hier liegt der Faktor bei 0,4. bei gleicher Hausgröße würden hier dann normal 2,40 Meter ausreichend sein, jedoch hat das Bundesland ein Mindestabstand von drei Metern festgelegt. Dieser ist auch gültig.

Auf alle Fälle müssen die Abstandsflächen immer auf dem eigenen Grundstück liegen. Es gibt hier aber auch Ausnahmen, beispielsweise wenn ein Grundstück an öffentlichen Straßen und Plätzen angrenzt. Diese dürfen dann mit den Flächen bis zur Hälfte überschattet werden. Sollte der Nachbar zustimmen, dann können die Abstandsflächen sich auch auf seinen Grundstück befinden, aber dann darf der Nachbar zukünftig nicht mehr auf seinem Grundstück auf den betroffenen Stellen bauen.

Dachflächen beeinflussen Gebäudehöhe

In allen Bundesländern werden Dachflächen mit einem Neigungswinkel von mehr als

70 Grad voll zur Gebäudehöhe gerechnet. Hingegen zählen Dächer mit einem flacheren Winkel immer zu einem Drittel oder einem Viertel zur Haushöhe.

Balkone, Erker und Gauben werden nicht berechnet

Sonderbauteile wie Erker, Balkone oder Gauben werden nicht zusätzlich berechnet. Es bestehen dafür in allen Bundesländern ähnliche Regelungen. Diese besagen, dass bei der Berechnung der Abstandsflächen einzelnen Bauteile, die weniger als 1,50 Meter aus dem Bauwerk ragen und sich über weniger als ein Drittel über die Fassadenfläche erstrecken, nicht berücksichtigt werden.

Ähnlich sieht es bei den Wärmedämmverbundsystemen aus. Hier erfolgt ebenfalls eine Ignorierung bis zu einer Dicke von 20 bis 25 Zentimeter. Es würde sonst die Möglichkeit bestehen, dass bei einer nachträglichen Dämmmaßnahme die Abstandsflächen unter das erforderliche Mindestmaß gedrückt würden. Allerdings sind Bauherren dennoch aufgrund der Abstandsflächenregelung bei der Wahl der Fassadendämmung eingeschränkt, wenn ihr Haus nah an der Grundstücksgrenze gebaut ist. Ein Wärmedämmverbundsystem mit einer Dicke von mehr als 20 Zentimetern ist nicht in jedem Bundesland erlaubt.

16-Meter-Privileg

In früheren Jahren war dieses Privileg eine allgemeingültige Regelung. Allerdings findet sie heute nur noch in Bayern und Nordrhein-Westfalen Anwendung. Bei dieser Regelung ist nicht die gesamte Gebäudehöhe maßgeblich, sondern nur die halbe, wenn maximal zwei Außenwände kürzer sind als 16 Meter. Die meisten Bauordnungen sehen heute sowieso nur einen Faktor von 0,4 und nicht mehr 1,0 vor.

Bebauungsplan und Grenzbebauung

Die Regelungen der Bebauungspläne sind normalerweise immer gewichtiger als die Bauordnung. So können beispielsweise die Regelungen zu den Abstandsflächen hinfällig sein, wenn im Bebauungsplan eine Grenzbebauung erlaubt ist. So findet man in den Stadtkernen meist viele geschlossene Baulinien, diese müssen allerdings auch bei Neubauten eingehalten werden. An Baulinien muss gebaut werden, hingegen wird mit Baugrenzen ein Bereich festgelegt. In diesem darf dann gebaut werden. Weiterhin können die maximale Geschosszahl, die maximalen Maße des Bauwerks, das Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche und auch die Art des Daches und dessen Neigung festgelegt werden.

Daneben besteht die Möglichkeit, dass neben den Vorgaben des Bebauungsplanes weiterhin Sonderregelungen oder Abweichungen von einzelnen Regeln zu den Abstandsflächen bestehen. Allerdings muss solchen Ausnahmen vorausgesetzt sein, dass der Zweck der entsprechenden Anforderungen erfüllt ist und daneben auch die nachbarlichen und öffentlichen Belange geschützt werden. Dazu gehören auch die Belange der Baukultur oder Baukunst. Infolgedessen können mitunter bei Sanierungsarbeiten oder Nachverdichtungsarbeiten die Abstandsflächen nicht eingehalten werden.

Bei Verstößen gegen diese Verordnungen kann es durchaus passieren, dass das Bauwerk oder Anbau gegebenenfalls abgerissen werden muss. Sollte ein Grundstückseigentümer versehentlich mit seinem Bauwerk vielleicht die Grenze zum Nachbargrundstück überschreiten, kann der betroffene Nachbar Einspruch erheben, Dies sollte jedoch noch vor Beendigung der Baumaßnahme erfolgen. Falls er den Einspruch verpasst, muss das Gebäude nicht zurückgebaut werden. Jedoch hat er dann laut BGB § 912 bis 915 einen Anspruch auf eine Überbaurente. Diese soll den Verlust der Grundstücksfläche entschädigen. Sie muss solange bezahlt werden, wie der Überbau Bestand hat. Die Höhe der Rente wird im Gesetz nicht geregelt. Lediglich orientiert sie sich an am Verkehrswert des Grundstücks. Allerdings kann der Grundstückseigentümer dabei auch verlangen, dass der Nachbar die entsprechende Grundstücksfläche abkauft.

Abstandsflächen für Garage & Co irrelevant

Für Garagen, Gewächshäuser oder Grenzmarkierungen sind Abstandsflächen belanglos. Jedoch dürfen sie dabei bestimmte Maximalmaße nicht überschreiten. Beispielsweise können in Nordrhein-Westfalen Bauwerke mit einer mittleren Wandhöhe von maximal

drei Metern und einer maximalen Länge von neun Metern problemlos innerhalb der Abstandsfläche gebaut werden.

Ebenso können in Hessen Garagen direkt an der Grundstücksgrenze gebaut werden, wenn sie innerhalb der Baulinie stehen und eine Grundfläche von maximal

50 Quadratmeter aufweisen können. Hier ist dann auch keine Baugenehmigung notwendig. In allen Bundesländern ähneln sich diese Regelungen zwar, aber sie sind nicht gleich. Für Bauherren ist es daher immer empfehlenswert, dass sie im Einzelfall beim zuständigen Bauamt sich erkundigen.

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