Der Immobilienkaufvertrag - was gehört hinein?


Vermutlich haben Sie es schon geahnt: ein Immobilienkaufvertrag, egal ob für einen Hausverkauf oder den Verkauf einer Eigentumswohnung, ist sehr kompliziert und somit zwangsläufig auch umfangreich. In manchen Fällen kommt es sogar vor, dass sich Verkäufer und Kaufinteressent dermaßen über den Inhalt des Kaufvertrages streiten, dass der Verkauf noch kurz vor Abschluss platzt.

Gesetzliche Auflage - der notarielle Kaufvertrag ist Pflicht


Gerade bei Immobilien stellt der Gesetzgeber hohe rechtliche Anforderungen und im Kaufvertrag werden alle wichtigen Details festgehalten. Der Kaufvertrag muss im Übrigen zwingend durch einen Notar beurkundet werden (= notarieller Kaufvertrag). Ein Kaufvertrag ohne Beurkundung ist vor dem Gesetz nichtig und gilt als nicht durchgeführt. Auch Vorabverträge, zum Beispiel ein schriftlicher Vorvertrag zum Verkauf der Immobilie oder ein Vertrag über eine Reservierungsgebühr, sind rechtlich nicht bindend.

Zu beachten ist, dass der Notar keine Partei verpflichtet ist, sondern als neutraler Dritter fungiert. Er wird zunächst einen Vertragsentwurf nach Vorstellung vom Käufer und Verkäufer erstellen und diesen zur Prüfung beiden Parteien zusenden. Es ist immer sinnvoll, wenn ein Fachmann, sei es ein Rechtsanwalt oder ein versierter Immobilienmakler, den Vertrag noch einmal genauestens geprüft.

Es empfiehlt sich, alle Details schriftlich zu fixieren. Vor allem auf etwaige Besonderheiten sollte geachtet werden. Dies können zum Beispiel Zusicherungen des Verkäufers, im Objekt verbleibende Gegenstände oder eine Regelung zum Ausbau einer Sauna sein.

Besonders kritisch und wichtig ist der Gewährleistungsausschluss. Da der Verkäufer bei einem entsprechend formulierten Ausschluss nur noch für vorsätzlich verschwiegene Mängel haftet, sollte der Käufer versuchen, den Zustand des Hauses schriftlich festhalten zu lassen oder ein Rücktrittsrecht für versteckte Mängel im Kaufvertrag aufnehmen zu lassen. Natürlich wird der Verkäufer daran nicht interessiert sein. Es ist also wichtig einen Konsens zu finden, dem beide Seiten leben können.

Was genau gehört in einen Immobilienkaufvertrag?


Wie in jedem Kaufvertrag gehören zunächst die Angaben der Vertragsparteien hinein. Anschließend muss der Kaufgegenstand, also die entsprechende Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück), detailliert bestimmt und beschrieben werden. Dazu gehören vor allem die Lage der Immobilie, die genaue Anschrift und Details zum Grundbucheintrag (Grundbuchblatt-Nummer und Grundbuchbezirk), sowie eventuelle Nebengebäude, Schuppen, etc..

Weiterhin sind eventuelle Grundschulden, andere Rechte Dritter (Wohnrecht, Leitungsrecht, Notwegerecht, etc.) und ein Grundbuchauszug als Anlage in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Schlussendlich ist natürlich auch der Kaufpreis mitsamt aller Zahlungsmodalitäten genauestens festzuhalten. Fristen, zu denen die Zahlung zu erfolgen hat und ein Übergabetermin sind ebenfalls zu vereinbaren. Sinnvoll ist auch eine Vereinbarung für Schäden, die zwischen Unterzeichnung des Notarvertrages und Eigentumsübereignung entstehen können.


bei einem Wohnungsverkauf müssen zusätzlich die genaue Lage der Wohnung und die Wohnungsnummer in den Kaufvertrag aufgenommen werden, sodass die Wohnung eindeutig bestimmt ist.

Zu beachten ist, dass der Käufer gleichzeitig mit Kauf der Wohnung in die Eigentümergemeinschaft eintritt. Er erhält somit auch einen Teil am Gemeinschaftseigentum. Diese Details sollten zusätzlich im Kaufvertrag genannt werden.

In der Regel gibt es neben der eigentlichen Wohnung weitere Anteile am Objekt. Hier spricht man von Sondereigentum, das im Besitz des Wohnungseigentümers ist. Häufig sind dies ein Kellerraum, eine Garage, der Balkon oder Teile vom Dachboden.

Daneben gibt es Sondernutzungsrechte, also Nutzungsrechte an Grünflächen, Stellflächen oder auch Parkplätzen.

Für das Gemeinschaftseigentum gibt es Nutzungsrechte. Hier muss genau definiert werden, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und welche Nutzungsrechte erlaubt sind.

Zuletzt ist die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft ebenso festzuhalten, wie der Miteigentumsanteil. Hier werden Kostenregelungen, Instandhaltungsrücklagen, Verträge für Wasser, Strom, Gas und Kabelfernsehen, etc. festgehalten.



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