Der Hausverkauf - mit diesen Kosten müssen Sie rechnen


Die meisten Hausverkäufer wissen mangels Erfahrung überhaupt nicht, welche Kosten beim Verkauf des eigenen Hauses auf Sie zukommen. Entsprechend sind sie häufig überrascht, wenn ein großer Teil des Verkaufserlöses aufgezehrt wird.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die tatsächlich entstehenden, sowie auch die möglicherweise entstehenden Kosten für den Verkauf eines Hauses auf. Weiterhin werden wir Ihnen wertvolle Tipps geben, wie Sie Kosten möglicherweise vermeiden können.

Der größte Posten - mögliche Steuern


Spekulationssteuer – dieser Begriff hat es in sich. Gerade in Zeiten, wo der Wert einer Immobilie ständig steigt und einen Höchstwert nach dem anderen erreicht, kann die Spekulationssteuer richtig teuer werden.

Der gesamte Gewinn, der sich aus Verkaufspreis abzüglich Anschaffungspreis errechnet, muss zum persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden, wenn die nachfolgenden Bedingungen nicht vorliegen:



Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die Sie vor der Spekulationssteuer bewahren, wobei hier zusätzlich ein Sonderfall zu beachten ist.


  1. Sie haben die Immobilie bereits seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Besitz. In diesem Fall ist der Verkauf zunächst steuerfrei. Aber Achtung, Sonderfall: wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen / verkauft haben, so gelten die Bedingungen des gewerblichen Immobilienhandels. Diese finden sich im Einkommensteuergesetz (§15 EStG).
  2. Wenn Sie Ihr Haus im aktuellen Jahr des Verkaufes selbst bewohnt haben, sowie auch die zwei Kalenderjahre davor, dann sind Sie, gerade wegen der Eigennutzung, ebenfalls von der Spekulationssteuer befreit.


Der guten Ordnung halber möchten wir nicht unerwähnt lassen, dass der Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen immer besteuert wird.

Maklerkosten oder eigene Vermarktung – welche Kosten fallen an?


Für viele Verkäufer stellt sich gleich zu Beginn des Verkaufsprozesses die Frage: verkaufe ich selbst, oder beauftrage ich einen Makler?

Zunächst einmal sind die Maklerkosten natürlich schon ein Batzen Geld. Bis zu 7,14% Provision kann ein Makler in den meisten Bundesländern für den Verkauf einer Immobilie berechnen. Bei einem Haus im Wert von 300.000 € beträgt die Provision dann schon stolze 21.420 €. Nur in einigen wenigen Bundesländern ist es etwas weniger.

Die gute Nachricht für den Verkäufer jedoch: er zahlt, soweit vertraglich nicht anders vereinbart, maximal die Hälfte der Makler-Courtage, in mehreren Bundesländern sogar gar nichts. Den restlichen Anteil zahlt der Käufer. Der Makler wird übrigens nur bezahlt, wenn seine Verkaufsbemühungen Erfolg hatten.

Sie sollten jedoch als Verkäufer mehrere Dinge beachten, bevor sie sich gegen einen Makler entscheiden und versuchen, das Haus selbst zu vermarkten. In der Regel kann ein Immobilienmakler das Haus aufgrund seiner Kontakte und Kenntnis der aktuellen Marktsituation nicht nur schneller verkaufen, sondern auch häufig einen besseren Preis erzielen.

Im Übrigen gilt zu berücksichtigen, dass der Makler viele Kosten, die der Verkäufer sonst selbst zu zahlen hätte, übernimmt. Zum Beispiel Kosten für die Vermarktung und die Erstellung eines Exposés.


Einen Energieausweis vorlegen: das ist heute beim Verkauf eines Hauses bereits bei der Besichtigung durch einen Interessenten Pflicht. Wer keinen Energieausweis vorlegen kann, der kann sogar mit einer Strafe belegt werden. Während ein Verbrauchsausweis lediglich bis zu 80 EUR kostet, berechnet der Ersteller für einen Bedarfsausweis bis zu 500 €. Weitere Kosten im mittleren zweistelligen Bereich entstehen für die Anfertigung des Grundbuchauszugs und anderer Dokumente.


Insbesondere wer sein Haus in Eigenregie vermarkten möchte, muss für ein Wertgutachten Geld bezahlen. Das Gutachten ist nötig, damit man das Haus weder unter Wert auf den Markt bringt, noch einen zu hohen Preis ansetzt und es dann gar nicht verkauft (und auf den entstehenden Kosten sitzen bleibt).

Der Gutachter wird bis zu 2500 EUR für ein Gutachten in Rechnung stellen.

Tipp: bereits vor dem Verkauf können Sie durch uns kostenlos und unverbindlich ihr Haus bewerten lassen. Häufig ist dann ein Vollwertgutachten überhaupt nicht nötig, weil sich dank der Vergleichswertanalyse und Zuhilfenahme einer weiteren Analysemethode der Preis sehr genau festlegen lässt.


Sofern Sie die Immobilie selbst vermarkten wollen, sollten Sie die Kosten für ein aussagekräftiges und vor allem ansprechendes Exposé nicht unterschätzen. Das Exposé ist zunächst das Aushängeschild Ihres Hauses und der erste Eindruck entscheidet darüber, ob ein Interessent überhaupt näher hinschaut. Sofern Sie also nicht selbst ein begnadeter Hobbyfotograf sind und sich zudem mit Layout, etc. auskennen, sollten Sie am besten einen Profi (Fotograf oder Werbefachmann) beauftragen. Die Kosten dürften mit mehreren Hundert EUR ins Gewicht fallen.

Tipp: ein beauftragter Immobilienmakler wird Ihnen ein erstklassiges Exposé ohne Berechnung erstellen. Der Spezialist weiß genau, worauf es ankommt.


Printanzeigen, Immobilienportale, Flyer. All das kostet Geld und wer in mehreren Zeitungen und verschiedenen Internetportalen sein Haus anpreisen möchte, der muss insgesamt schon mit einer niedrigen 4-stelligen Summe rechnen.

Weiterhin dürfen Sie den tatsächlichen Aufwand nicht vergessen. Diese Kosten heißen „kalkulatorische Kosten“, weil sie natürlich nicht tatsächlich entstehen.

Wären Sie z.B. selbstständig und müssten für die Vermarktung Ihrer Immobilie bis zum endgültigen Verkauf 50 Stunden aufbringen, so wird deutlich, welche Leistung ein guter Makler für Sie erbringt.

Bei 50x 40 EUR angenommener Stundenlohn müsste man 2000,- EUR Aufwand annehmen, bei einer schwer vermittelbaren Immobilie mit 100 Stunden Aufwand sind bereits 4000,- EUR in der Rechnung zu erfassen.


Meist ist für wenig Geld durchaus eine Verschönerung des Hauses möglich. Sei es ein neuer Anstrich des Gartenzauns, eine Verschönerung des Mülltonnenplatzes oder einfach ein Rundum-Schlag im Garten. Als Faustregel kann man sagen, dass Investitionen zwischen 1000 und 2500 EUR meist sinnvoll sind, alles darüber hinaus führt jedoch nicht automatisch dazu, den Einsatz plus einen Mehrerlös zu erzielen. Planen Sie ruhig bis zu 2500 EUR ein. Dieser Betrag muss ja nicht zwingend ausgenutzt werden.


Unter Umständen besteht noch ein Darlehen bei einer Bank. Hier muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden. Diese Vorfälligkeitsentschädigung der Bank kann durchaus mehrere Tausend EUR kosten. Bei einem offenen Restdarlehen von ca. 200.000 EUR für ca. 10 Jahre und einem Sollzinssatz von 2% wird die Vorfälligkeitsentschädigung zwischen 6000 und 7000 EUR liegen (alle Werte sollen hier nur ungefähr einen Anhaltspunkt geben, jede Bank rechnet etwas anders).

Die Löschung einer Grundschuld kostet weitere 200 EUR.


Bei einem Immobilienkauf/ -Verkauf entstehen im Übrigen weitere Kosten. Dies sind z.B. Notarkosten, Kosten für das Grundbuchamt und die sogenannte Grunderwerbssteuer.

Die Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. In NRW und vielen anderen beträgt sie 6,5% vom Kaufpreis. Die Bundesländer Bayern und Sachsen sind am günstigsten, hier liegt die Grunderwerbssteuer bei 3,5%.

Die Notarkosten sind ebenfalls unvermeidbare Kosten. Sie berechnen sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Im Internet gibt es entsprechende Rechner. Bei einem angenommenen Immobilienpreis von 250.000 EUR und einer einzutragenden Grundschuld von 200.000 EUR fallen inkl. Beglaubigung, etc. rund 4400,- EUR Notarkosten (inkl. MwSt.) an.

Der Eintrag ins Grundbuch ist mit Gebühren beim Grundbuchamt behaftet. Je nach Kaufpreis und Höhe der eingetragenen Grundschuld fallen Kosten zwischen ganz grob 1500 und 3500 EUR an.

Der Käufer zahlt im Übrigen mindestens die Hälfte der Maklergebühren, in einigen Bundesländern sogar alles. Wird die Immobilie allerdings bereits länger am Markt angeboten, so kann der Käufer natürlich versuchen, noch die Maklercourtage zu drücken, bevor der Makler unter Umständen den Auftrag ohne Erfolg abgeben muss. Hier ist das Verhandlungsgeschick wichtig.


Bei einem Hausverkauf fallen eine ganze Menge Kosten an, die Verkäufer und auch Käufer vielleicht zu Beginn gar nicht in die Kalkulation einbezogen haben.


Damit Sie als Verkäufer wirklich an alles denken, lassen Sie sich doch einfach kostenlos und unverbindlich von uns beraten! Eine Hausbewertung inklusive!



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