Ein vermietetes Haus verkaufen – Tipps für den Verkauf


Sicherlich gibt es eine Reihe von Gründen, ein Einfamilienhaus zu vermieten, anstatt es zu verkaufen. Allerdings sollte jedem Vermieter klar sein, dass ein vermietetes Haus in der Regel weniger Rendite abwirft als ein oder zwei Eigentumswohnungen mit insgesamt gleicher Quadratmeterzahl. Wer also ein Einfamilienhaus als Kapitalanlage besitzt, der sollte einmal überlegen, ob diese Anlagestrategie die richtige ist. Häufig lässt sich das Geld in ein Mehrfamilienhaus oder mehrere Eigentumswohnungen besser investieren.


In diesem Artikel finden Sie wertvolle Tipps zum Verkauf eines vermieteten Hauses.

Gründe, um ein vermietetes Haus zu verkaufen


Ein Einfamilienhaus ist in der Regel recht wertvoll, erzielt aber durch die Vermietung nur eine geringe Rendite im Verhältnis zum Wert und zur Größe. Der Quadratmeterpreis, den der Mieter zahlt, ist häufig geringer, als bei einer Wohnung. Auch die Instandhaltungskosten sind meist höher, als dies bei einer Wohnung der Fall ist.


Fakt ist also, dass das Kapital, welches im Haus steckt, sich in anderen Immobilien gewinnbringender anlegen lässt.

Warum ist ein vermietetes Haus weniger wert?


Kapitalanleger sind in der Regel aufgrund der geringen Rendite nicht an vermieteten Häusern interessiert. Entsprechend ist der Käuferkreis auf Privatleute beschränkt, die das Haus selbst bewohnen wollen.

Da ein Verkauf aber nicht automatisch den Mietvertrag aufhebt, läuft der Mietvertrag mit dem Mieter weiter und geht auf den Käufer des Hauses über. Will er nun selbst einziehen, so muss er zunächst eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Je nach Alter des Mietvertrages und dem Zeitraum, in dem der Mieter dort schon wohnt, kann eine entsprechende Kündigungsfrist durchaus neun oder gar zwölf Monate betragen. Zieht der Mieter dann nicht freiwillig aus, steht im nächsten Schritt eine teure Räumungsklage an, die wiederum etliche Monate dauert. Im schlimmsten Fall greift sogar eine Härtefallregelung und der Mieter bekommt vom Gericht das Recht zugesprochen, dort weiter wohnen zu dürfen.

All diese Risiken müssen in den Kaufpreis des Hauses einfließen, wenn das Haus bewohnt ist. Das führt zu kalkulatorischen Preisabschlägen von bis zu einem Viertel des Wertes.


Die wohl pragmatischste Lösung ist es, dem jetzigen Mieter das Haus zum Kauf anzubieten. Häufig wird der Mieter sich zumindest nach einer entsprechenden Finanzierung erkundigen und schauen, ob es ihm möglich ist, das Haus zu erwerben. Sie können ihm dabei durchaus preislich entgegenkommen, denn für das vermietete Haus würden Sie vermutlich deutlich weniger Geld erhalten. Mit etwas Glück wird ihm die Finanzierung genehmigt und Sie haben gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe geschlagen, da Sie das Haus auch nicht mehr vermarkten müssen.


Ein weiterer sinnvoller Weg ist es, den Mieter mit einer Abfindung, dem sogenannten goldenen Handschlag, zum Verlassen des Hauses zu bewegen. Dazu wird ein Auflösungsvertrag des Mietverhältnisses geschrieben.


Zunächst muss man dem Mieter klarmachen, dass er bei einem Verkauf des Hauses mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen hat. Anschließend bieten Sie ihm an, nicht nur die Umzugskosten zu übernehmen, sondern ihm auch eine ordentliche Abfindung zu zahlen.


Nehmen wir an, das Haus könnte unvermietet einen Verkaufspreis von 300.000 € erzielen, ist aufgrund der Vermietung allerdings 20 % weniger wert (240.000 €). In diesem Fall können Sie dem Mieter durchaus 10.000 € oder mehr plus Umzugskosten anbieten, wenn er das Haus freiwillig verlässt. Der Mieter wird verstehen, dass er das Haus bei einer Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers sowieso verlassen muss und wird in vielen Fällen gerne das Geld annehmen.


Tipp: Wir empfehlen einen notariellen Vertrag, in dem sich der Mieter einer Räumung nach einer bestimmten Frist (zum Beispiel zwölf Monate) unterwirft. In dem Fall brauchen Sie vor Gericht nicht klagen, sondern können direkt den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.


Alternativ besteht die Möglichkeit, dass Sie selbst wegen Eigenbedarf kündigen. Die Hürden sind hier allerdings hoch, denn Sie müssen die Kündigung begründen und damit rechnen, dass der Eigenbedarf durch ein Gericht überprüft wird. Weiterhin müssen Sie selbst (oder ihr Familienangehöriger) das Haus mindestens drei Jahre bewohnen, da Sie sich ansonsten schadensersatzpflichtig machen können und im schlimmsten Fall der Mieter wieder einziehen kann.

Ein vermietetes Haus verkaufen - so sollten Sie vorgehen


Bereits die Bewertung einer vermieteten Immobilie gestaltet sich schwieriger, als dies bei einer freien Immobilie der Fall ist. Es finden sich weniger Käufer, denn das Haus ist nicht sofort frei, sondern muss unter Umständen per Eigenbedarf gekündigt werden. Dies dauert in der Regel viele Monate. Für Investoren hingegen ist das Haus häufig nicht interessant, da es normalerweise nicht genug Rendite abwirft.

Wir empfehlen deshalb die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Dieser kann Ihnen nicht nur den Wert ihres Hauses genau bestimmen, sondern auch die Höhe einer möglichen Abstandszahlung für den bisherigen Mieter berechnen. Der Makler übernimmt die Verhandlungen mit dem Mieter und schaut, ob der Mieter das Haus selbst erwerben will. Im Idealfall kümmert er sich sich sogar für den Mieter um eine Finanzierung.

Zusätzlich hat der Makler oft Interessenten, für die das Aussprechen einer Eigenbedarfskündigung kein Problem darstellt, womit sich die Möglichkeit eines schnellen Verkaufs deutlich erhöht.


Sie benötigen eine Beratung beim Verkauf ihres vermieteten Hauses? Wir helfen Ihnen gerne! Natürlich kostenlos und unverbindlich. Kontaktieren Sie uns einfach.



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