Eine Immobilie verkaufen - was man beachten muss


Ein Immobilienverkauf ist für viele Menschen etwas, dass man nur einmal im Leben macht. Daraus folgt, dass man sich ohne eigenes Wissen auf Fachleute, wie zum Beispiel einem erstklassigen Immobilienmakler, verlassen muss. Damit Sie sich nicht völlig blind in den Immobilienverkauf stürzen, haben wir für Sie die häufigsten Fragen und Antworten zusammengefasst.

Wann verkauft man eine Immobilie?


Die meisten Menschen verkaufen ihre Immobilie(n) aus persönlichen Gründen. Häufig müssen nach einer Erbschaft ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden, um Miterben auszuzahlen. Manchmal zwingt auch eine hohe Erbschaftssteuer dazu, die Immobilie zu verkaufen. Weitere Gründe sind zum Beispiel eine Scheidung, der Umzug in eine andere Stadt oder der Verlust des sicher geglaubten Arbeitsplatzes.

Sofern keine Notlage vorliegt, sollte man eine Immobilie immer dann verkaufen, wenn die Immobilienpreise sich auf einem hohen Niveau befinden. Hier gibt es wissenschaftliche Auswertungen, die Vorhersagen, dass 2019 oder 2020 ein sehr guter Zeitpunkt ist. Immerhin steigen die die Immobilienpreise seit längerer Zeit stärker, als es die Löhne oder Mieten getan haben.

Wie legt man den Preis der Immobilie fest?


Der Immobilienpreis sollte durch einen Fachmann bestimmt werden. Spezialisierte Makler bieten hierfür eine Verkehrswertermittlung an, die auf dem Vergleichswertverfahren beruht.


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In der Regel wird der Angebotspreis dann ein klein wenig höher als der gewünschte Preis angesetzt (5-10 %), um bei Preisverhandlungen angemessen herunter gehen zu können.

Bei sehr gefragten Objekten wird zudem manchmal das Bieterverfahren angewandt. Bei diesem Verfahren wird vorab ein Mindestpreis festgelegt. Die verschiedenen Interessenten müssen dann Gebote abgeben. Wer letztlich das höchste Gebot abgibt, bekommt den Zuschlag. Man erkennt unschwer, dass dieses Verfahren nur Sinn ergibt, wenn die Immobilie sehr gefragt ist.


Unser Tipp: verwenden Sie Zeit darauf, den richtigen Angebotspreis zu bestimmen. Ist der Preis zu hoch, werden sich kaum Interessenten finden. Ist der Preis zu niedrig haben Sie nur noch wenig Spielraum für weitere Preiszugeständnisse, die viele Interessenten heutzutage erwarten.



Auch wenn zunächst die Eigenabwicklung sehr verlockend klingt, weil man sich die Maklergebühren spart (heutzutage gilt schließlich das Bestellerprinzip), so darf man nicht den gesamten Zeitaufwand und die anfallenden Kosten für Inserate, etc. vergessen.

Für ein professionelles Exposé benötigen Sie normalerweise einen Profi. Die Besichtigungstouren durch die Immobilie und die Gespräche mit Interessenten kosten viel Zeit. Eine Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten ist für den Privatverkäufer kompliziert.

Gleichzeitig besteht beim Privatverkauf einer Immobilie ein großes Risiko, welches ein Makler mit seiner Haftpflichtversicherung und den Kenntnissen diverser Rechtsfragen abfedern kann.


Zunächst einmal sollten Sie alle Unterlagen zusammenstellen und rechtliche Dinge, wie zum Beispiel ein Vorkaufsrecht oder Dienstbarkeiten, klären. Zu den nötigen Unterlagen gehören in jedem Fall der Grundbuchauszug, eine Flurkarte und ein Energieausweis. Selbstverständlich sind auch Architektenpläne/Grundrisse wichtig.

Bei einer Eigentumswohnung gibt es eine Eigentümergemeinschaft. Sie benötigen Unterlagen über die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die letzten Abrechnungen, detaillierte Unterlagen über die Rücklagen, abgeschlossene Versicherungen, etc.

Darüber hinaus sollten Sie alle Unterlagen über mögliche Sanierungen, Modernisierungen und Instandhaltungen ebenso bereithalten, wie eine Auflistung eines möglichen Bedarfs an Renovierungen.

Falls Sie Inventar verkaufen möchten, sollten Sie dies genauestens auflisten und versuchen die Werte zu klären.


Tipp: versuchen Sie, so viele Besonderheiten wie möglich für ihre Immobilie festzuhalten. Besteht die Möglichkeit eines Wintergartens? Lässt sich das Dach ausbauen? Hier sind viele Punkte wichtig, die einen höheren Preis rechtfertigen.



Einen Energieausweis vorweisen zu können ist noch vor dem Vertragsschluss seit 2015 eine gesetzliche Pflicht. Er dokumentiert den Energiebedarf des Gebäudes. Wichtig ist dabei, dass er bereits bei Besichtigung des Hauses vorgelegt oder gut sichtbar ausgehangen wird.

Für den Energieausweis hat der Eigentümer die Wahl zwischen dem Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis, sofern der Bauantrag nach 1977 gestellt wurde oder das Gebäude inzwischen sämtlichen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung genügt.


Grundsätzlich erkennt man hier die vielen Vorteile, die bei Beauftragung eines Immobilienmaklers entstehen. Dieser bewirbt nicht nur die Immobilie auf allen Kanälen (Internetportale, Printmedien, Schilder am Haus/der Wohnung, etc.), sondern telefoniert auch aktiv Interessenten aus seiner Datenbank ab.

Besichtigungen und Verhandlungen übernimmt ebenfalls der Makler. Von einem erstklassigen Makler bekommt der Verkäufer nur noch ab und zu eine Zwischenmeldung, bis der Vertrag praktisch unterschriftsreif ist.

Für den Privatmenschen als Verkäufer hingegen wird es schwer. Er muss jedem Interessenten die Immobilie anpreisen, Termine vereinbaren und die Immobilie dabei schmackhaft machen. Verbindlichkeit, Seriosität und ein gutes Auftreten sind dabei sehr wichtig. Gerade wer nach einem anstrengenden Arbeitstag noch solche Aufgaben erledigen möchte, der wirkt oft ab gekämpft und gestresst. Nicht die besten Voraussetzungen, um eine Immobilie zu einem guten Preis an den Käufer zu bringen.


Damit sich weder Käufer noch Verkäufer benachteiligt fühlen, muss der Kaufvertrag detailliert erstellt werden. Ein guter Makler organisiert den Notartermin und kümmert sich um den Kaufvertrag. Er fragt all die wichtigen Dinge ab, die geregelt werden müssen. Welche Mängel müssen erwähnt werden, welches Inventar wird mit verkauft? Der Makler kümmert sich in diesem Zusammenhang auch zusammen mit dem Notar um einen sinnvollen Gewährleistung- und Mängelausschluss.


Ein erstklassiger Makler wird seinen Kunden auch nach dem Kaufvertrag weiter betreuen. Er wird den ordnungsgemäßen Geldeingang ebenso überwachen, wie eventuelle Tipps für die Steuer geben oder sich gleich um die Anschlussimmobilie kümmern.


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