Immobilienverkauf - welche Steuern fallen an?


Wer sein Haus, seine Wohnung oder sein Grundstück zu einem guten Preis verkauft hat, der freut sich zunächst über einen großen Batzen Geld. Was jedoch viele nicht bedenken: bei einem Immobilienverkauf gibt es eine Menge Fallstricke und es besteht durchaus die Möglichkeit, dass hohe Steuern an das Finanzamt zu zahlen sind.

Obwohl die meisten Menschen bereits wissen, dass nach dem Kauf einer Immobilie oder einem Grundstück die sogenannte Grunderwerbsteuer anfällt, werden viele nach dem Immobilienverkauf von den anfallenden Steuern überrascht.

In diesem Artikel zeigen wir auf, worauf der Eigentümer einer Immobilie vor dem Verkauf achten sollte, um hinterher nicht eine böse Überraschung zu erleben.

Privatverkauf oder Verkauf vom Betriebsvermögen?


Zunächst muss sich jeder Immobilienbesitzer die Frage stellen, ob es sich um eine Privatimmobilie handelt, oder die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört. Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen sollte in jedem Fall ein Steuerberater beauftragt werden. Ein Veräußerungsgewinn ist in jedem Fall steuerpflichtig.

Privatverkauf einer Immobilie - die sogenannte Spekulationsfrist


Der Gesetzgeber sieht grundsätzlich vor, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften trotzdem steuerpflichtig sind. Man findet dies in §23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Grundsätzlich ist dabei jeder Gewinn aus einem Verkauf eines nicht zum täglichen Gebrauch bestimmten Artikels steuerpflichtig. Ein Beispiel: wer auf dem Flohmarkt für 5,- € eine Porzellanfigur ersteht und diese 2 Jahre später für 250,- EUR verkauft, ist eigentlich steuerpflichtig, auch wenn die wenigsten Menschen dies wohl in Unkenntnis des Gesetzes überhaupt tun.

Auch bei der Veräußerung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks fallen demnach gemäß §23 EStG Steuern auf die Gewinne an.

Der Gesetzgeber hat hierbei allerdings festgelegt, dass keine Steuern anfallen, wenn zwischen Herstellung der Immobilie, bzw. der Anschaffung, sowie dem Verkauf wenigstens zehn Jahre liegen. Hierbei nimmt der Gesetzgeber es sehr genau und zielt auf das jeweilige Datum des Kaufvertrags ab. Selbst bei neun Jahren und 11,5 Monaten sind demnach noch Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Eine Ausnahme besteht allerdings zudem, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben, wie wir weiter unten erklären.

Falls Sie Bedenken haben, lassen Sie einen Immobilienspezialisten, einen Steuerberater oder einen Rechtsanwalt genau prüfen, wann die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist.

Unser Tipp: sofern Sie eine vermietetes Haus oder eine vermietete Eigentumswohnung besitzen, dann verkaufen Sie erst mit Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, um keine Steuern auf den Gewinn bezahlen zu müssen. Alternativ nutzen Sie die Immobilie drei Jahre selbst (siehe unten).


Trotz der zuvor genannten Spekulationsfrist besteht die Möglichkeit, dass keine Veräußerungsteuer auf den Gewinn anfällt. Hierzu müssen Sie im Jahr des Verkaufes und den zwei vorherigen Kalenderjahren die Immobilie selbst genutzt haben. Unter Selbstnutzung versteht der Gesetzgeber Sie selbst, ihren Ehepartner (oder eingetragene Lebensgemeinschaft) und ihre Kinder (solange sie Kindergeld beziehen).

Zusätzlich dürfen Sie in den letzten fünf Jahren maximal drei Immobilien verkauft haben. Bei einem Verkauf von vier oder mehr Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren geht der Gesetzgeber grundsätzlich von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und sie werden für alle Objekte steuerpflichtig. Dies geschieht auch rückwirkend und es fällt zudem Gewerbesteuer an.

Wichtig zu wissen: selbst wenn Sie für alle Grundstücke die zehnjährige Spekulationsfrist abgewartet haben, werden Sie bei einem Verkauf von mehr als drei Immobilien in fünf Jahren trotzdem als gewerblicher Händler eingestuft.

Übrigens: bei einem Grundstück geht der Gesetzgeber davon aus, dass man dieses ohne Haus nicht bewohnen kann.


Vorsicht gilt auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen und die Wohnungen anschließend als Eigentumswohnungen verkaufen. Verkaufen Sie mehr als drei Wohnungen in fünf Jahren, so gilt auch ein gewerblicher Handel als angenommen.


Sollten Sie tatsächlich steuerpflichtig sein, so müssen Sie nicht den kompletten Verkaufspreis der Immobilie versteuern. Es geht ausschließlich um den Wertzuwachs zwischen Kauf und Verkauf.

Grundsätzlich werden vom Verkaufspreis die Kosten für die Veräußerung und die Anschaffungskosten abgezogen. Die Differenz ist der zu versteuernde Veräußerungsgewinn. Dieser wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.

Hat man bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus bereits jährliche Abschreibungen auf die Anschaffungskosten beim Finanzamt geltend gemacht, so muss man die ursprünglichen Anschaffungskosten um diese Abschreibungen reduzieren. Um diese Summe reduziert sich der Veräußerungsgewinn.


Grundsätzlich kann man Verluste, die aus dem Verkauf einer Immobilie entstanden sind, bei der der ursprüngliche Anschaffungspreis der Immobilie höher war als der Verkaufspreis, steuerlich nicht mit Einkünften anderer Art verrechnen.

Lediglich mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften kann der Verlust ausgeglichen werden. Dies kann zum Beispiel eine weitere Immobilie sein, die sie mit Gewinn verkauft haben. Aber auch ein Oldtimer, eine Münzsammlung oder Briefmarken, bei denen Sie letztlich einen Gewinn erzielt haben, den sie versteuern müssen.


Leider gilt für Erben die gleiche Spekulationsfrist wie für den Erblasser. Allerdings treten Erben in die entsprechende Spekulationsfrist ein. Hat der Erblasser eine vermietete Immobilie bereits acht Jahre besessen, so kann sie nach zwei Jahren steuerfrei verkauft werden. Wird sie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, muss der Erbe ebenfalls den Veräußerungsgewinn seinen persönlichen Steuersatz versteuern.

Analog hierzu gilt die Dreijahresfrist, wenn der Erblasser im aktuellen Jahr und in den zwei Jahren zuvor in der Wohnung gewohnt hat. Auch dann sind sie von der Spekulationssteuer grundsätzlich befreit.

Beachten Sie: eine Erbschaftssteuer ist hiervon unberührt und wird unter Umständen fällig.


Sie suchen einen guten Makler, der ihre Immobilie schnellstmöglich zu einem maximalen Preis verkauft? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich.



Angaben zur Person


Kostenfrei anfordern

Angaben zur Immobilie

VerkaufenVermieten




Ich stimme der Datenschutzerklärung zu.