Die Grundstücksbewertung


Wie Sie den richtigen Grundstückswert ermitteln


Fragen Sie sich auch, was ihr Grundstück zurzeit wert ist und welchen Preis sie bei einem Verkauf erzielen können?


Die Grundstückspreise in Deutschland schwanken extrem. Während auf dem platten Land Grundstücke, die nicht zur Bebauung vorgesehen sind, teilweise für wenige Euro pro Quadratmeter zu haben sind, kann der Quadratmeter Grundstück in Ballungszentren, Innenstädten und gefragten Stadtteilen durchaus in den vierstelligen Bereich gehen. Dabei ist unter anderem auch entscheidend, welche Bauvorhaben problemlos möglich sind. Für viele Bauträger ist die maximale Rendite am Ende des Bauvorhabens entscheidend.


Unsere Experten helfen Ihnen bei der Wertermittlung Ihres Grundstücks gerne und völlig kostenlos weiter. Kontaktieren Sie uns, es entstehen für Sie keine weiteren Verpflichtungen.

Die verschiedenen Arten der Grundstücksbewertung


Grundstücksbesitzer denken häufig, dass eine Bewertung des eigenen Grundstückes eine einfache Sache ist. Dem ist jedoch nicht so. Das fängt schon bei der Art der Grundstücksbewertung und dem Zweck an.


Wer ein Grundstück verkaufen möchte, der wünscht sich natürlich den maximal erzielbaren Preis. Dies kann ein erfahrener Immobilienexperte durchaus für Sie erledigen. Gerne erledigen wir dies für Sie.


Für das Finanzamt hingegen wünscht sich der Grundstücksbesitzer natürlich im Ergebnis einen geringen Wert, da ansonsten finanzielle Nachteile in Form von Steuern zu befürchten sind. Gängig ist hier die Bewertung nach den Grundstücksmarktberichten vorzunehmen, die von den entsprechenden Gutachterausschüssen erstellt werden.


Im Falle einer Erbschaft, aber auch für eine Scheidung, reicht eine Immobilienbewertung durch einen Spezialisten aus. Gerne übernehmen wir diese Aufgabe für Sie kostenlos und unverbindlich.

Wichtig: ist man sich nicht einig und muss die Streitigkeiten um das Grundstück gerichtlich ausfechten, so bedarf es eines vereidigten Sachverständigen. Nur ein entsprechendes kostenpflichtiges Gutachten wird vom Gericht und anderen Behörden anerkannt. Gerne vermitteln wir Ihnen einen kompetenten Sachverständigen.





Um den Wert eines Grundstückes zu ermitteln gibt es verschiedene Verfahren.

Im Vergleichswertverfahren werden Grundstücke herangezogen, die in gleicher Lage und Größe verkauft wurden. Finden sich ausreichend entsprechende Grundstücke, kann man durch einen direkten Vergleich einen realistischen Wert ermitteln. Leider finden sich insbesondere in Städten und Ballungszentren häufig zu wenige unbebaute Grundstücke, sodass man das Vergleichsverfahren nicht anwenden kann.


Im Sachwertverfahren wird das auf dem Grundstück vorhandene Objekt bewertet, wobei man von einem Neubau in gleicher Art und Güte ausgeht und die bisherige Nutzungsdauer abzieht. Zusätzlich wird der Bodenwert des Grundstücks hinzu addiert. Das Sachwertverfahren lässt sich nur bei Grundstücken anwenden, auf denen ein Gebäude steht.


Beim Ertragswertverfahren werden die Mieteinnahmen herangezogen, um einen reellen Wert des Grundstückes zu ermitteln. Tatsächlich sind jedoch die wenigsten Grundstücke vermietet, sodass auch das Ertragswertverfahren selten zur Anwendung kommt.


Wie Sie unschwer erkennen können, sind die drei Bewertungsverfahren, die man für Immobilien nimmt, nur auf sehr wenige Grundstücke anzuwenden. Lesen Sie nachfolgend, wie man den Grundstückswert tatsächlich berechnet oder lassen Sie sich ihr Grundstück direkt von uns kostenlos und unverbindlich bewerten.


Die einfachste Möglichkeit, den Wert eines Grundstückes (den sogenannten Verkehrswert) zu bestimmen, wäre es, den Verkaufspreis eines gerade verkauften, ähnlichen Grundstückes in direkter Nachbarschaft zu kennen. Hat man unter Umständen sogar mehrere Vergleichswerte aus den letzten Wochen oder Monaten, so kann man das Vergleichswertverfahren anwenden. Schließlich werden die Grundstücke zu dem Preis verkauft worden sein, der maximal erzielbar war.


Leider gibt es gerade in Städten und Ballungszentren recht wenige Grundstücksverkäufe, weil naturgemäß das Angebot dort sehr knapp ist und es nur wenige unbebaute Grundstücke gibt. Aus diesem Grund bedarf es anderer Verfahren, um einen realistischen Grundstückspreis zu berechnen.


Zum einen nutzt man zur Ermittlung des Grundstückswertes die sogenannten Bodenrichtwerte, die jedes Jahr von Gutachterausschüssen veröffentlicht werden. Diese Bodenrichtwerte werden anhand der in der Vergangenheit gezahlten Preise festgelegt.


Tatsächlich ist der tatsächliche Verkehrswert jedoch nicht identisch mit dem von den Gutachtern festgelegten Bodenrichtwert. Schwankungen bis zu 20 % über oder unter dem aktuellen Bodenrichtwert sind normal.


Zur realistischen Bestimmung des eigenen Grundstückswertes reicht somit der Bodenrichtwert nicht aus. Unsere Immobilien-und Grundstücksspezialisten kennen sich jedoch bestens aus und mit einer Bewertung durch uns erfahren Sie den tatsächlichen Wert ihres Grundstücks.


Ob ein Grundstück bebaubar ist oder nicht, ist der ausschlaggebende Punkt, welchen Wert das Grundstück letztlich hat. Während ein Grundstück, für das ein sogenannter Bebauungsplan gilt (das bedeutet, dass eine Bebauung zulässig ist) einen hohen Preis erzielen kann, ist ein Grundstück, welches nicht bebaut werden darf, nur einen ganz geringen Preis wert.


Darüber hinaus gibt es noch Grundstücke, die bereits für die Bebauung vorgemerkt sind. Der Fachbegriff ist Bauerwartungsland. Hier ist zu erwarten, dass eine Bebauung aufgrund des Flächennutzungsplans in den nächsten Jahren erlaubt wird. Dies hebt den Wert des Grundstückes bereits deutlich an, aber es bleibt dennoch weniger wert, als ein Grundstück mit einer umfangreichen Bauerlaubnis.


Die Tatsache, dass auf dem Grundstück gebaut werden darf, bedeutet nicht automatisch, dass ein beliebiges Objekt errichtet werden darf. Vielmehr ist es üblich, dass es Auflagen gibt, die dann natürlich auch indirekt den Grundstückswert bestimmen. Zum Beispiel, weil auf dem Grundstück nur ein Haus mit zwei anstelle von drei oder vier Wohnungen errichtet werden kann.


Im Bebauungsplan ist in der Regel genau beschrieben, wie groß das zu errichtende Objekt sein darf, welche Grundfläche es haben darf und ob es spezielle Auflagen gibt. In manchen Stadtteilen werden zum Beispiel nur ein bis zweigeschossige Häuser geduldet, deren Dächer einer bestimmten Form folgen müssen. Somit kann es sein, dass zum Beispiel kein Flachdach erlaubt ist.


Sicherlich nachvollziehbar ist die Tatsache, dass die Lage des Grundstücks besonders wichtig für die Preisfindung ist. Ein Grundstück, welches in einem besonders begehrten Viertel liegt, wird deutlich mehr wert sein, als ein entsprechendes Grundstück in einem Vorort mit schlechter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und wenigen Ärzten.


Aber auch die Lage des Grundstücks an sich, hier spricht man von den sogenannten Mikrofaktoren, ist wichtig. Handelt es sich um ein Eckgrundstück, ist es häufig mehr wert. Ist die Sicht unverbaubar oder liegt das Grundstück sogar direkt neben einem Natur-oder Landschaftsschutzgebiet, kann dies den Wert stark heben. Andersherum kann ein Grundstück an einem steilen Hang oder direkt neben einem Gewerbebetrieb deutlich weniger wert sein.


Manch ein schlauer Grundstücksbesitzer meint nun, anhand des Bodenrichtwerts könne er den Wert seines Grundstücks bestimmen und entsprechend verkaufen. Tatsächlich ist dieses Vorgehen jedoch gefährlich. Der Bodenrichtwert benennt nur die durchschnittlich erzielten Quadratmeterpreise von Grundstücken in ähnlicher Größe und Lage. Der tatsächlich erzielbare Preis ist jedoch auch vom Bebauungsplan, dem Schnitt des Grundstücks und weiteren Besonderheiten abhängig.


Für die Ermittlung des tatsächlichen Grundstückswertes bedarf es deshalb eines erfahrenen Immobilienspezialisten. Wir helfen Ihnen gerne, den Wert ihres Grundstückes und somit den maximal erzielbaren Preis zu ermitteln.


Kennt man den genauen Bebauungsplan, so kann man mithilfe der sogenannten Bauträgerkalkulation den vermutlich zu erzielenden Preis des Grundstücks errechnen.


Hierzu berechnet man detailliert, welche Kosten entstehen, um auf dem Grundstück ein Haus zu bauen. Nun setzt man diese Kosten im Verhältnis zum erzielbaren Preis. Letztlich bekommt man eine Zahl, die den Gewinn zeigt, wenn man im Besitz des Grundstücks wäre. Anhand dieser Zahl kann ein Bauträger nun entscheiden, welchen Preis er bereit ist, für das Grundstück zu bezahlen.


Im Grunde ist eine Bauträgerkalkulation eine kurzfristige Rechnung. Es wird dabei angenommen, welcher Gewinn letztlich übrig bleibt, wenn man das Grundstück erwirbt, ein Haus baut und dieses direkt gewinnbringend wieder verkaufen möchte.


Da die Kalkulation des Bauträgers in der Regel schwer nachzuvollziehen ist, sollte sich kein Verkäufer auf die Angaben des potentiellen Käufers verlassen. Vielmehr bietet es sich an, den Grundstückswert vorab von einem Immobilien-und Grundstücksexperten bestimmen zu lassen.


Den Grundstückswert bestimmen lassen - kontaktieren Sie uns einfach!

Wir sagen Ihnen kostenlos und unverbindlich, ob Sie beim Verkauf ihres Grundstückes an einen Bauträger oder an einer Privatperson einen besseren Preis erzielen werden.

 


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