Der sogenannte Verkehrswert entspricht dem Preis, den die Immobilie wahrscheinlich am Markt erzielen wird. Zur Ermittlung des Verkehrswertes gibt es verschiedene Verfahren, die im Laufe dieses Artikels genauer erklärt werden.


Sofern Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es von großem Vorteil, wenn Sie den Verkehrswert ihrer Immobilie von einem Spezialisten bestimmen lassen. Denn nur wenn der Angebotspreis dem Markt entspricht, verkaufen Sie Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis. Ansonsten verschenken Sie entweder Geld oder bleiben auf der Immobilie sitzen.


Unsere Immobilienspezialisten helfen Ihnen gerne bei der professionellen Ermittlung des Verkehrswertes. Natürlich unverbindlich und vor allem auch kostenlos.


Im allgemeinen juristischen Sprachgebrauch ist der Verkehrswert der Wert, den ein bestimmtes Gut (in diesem Fall eine Immobilie) unter Berücksichtigung aller Umstände im Geschäftsverkehr hat.


Für eine Immobilie wird der Verkehrswert im Baugesetzbuch genauer bestimmt. Maßgeblich ist hierfür der § 194. Sie den genauen Wortlaut des Gesetzestextes Ende dieses Artikels nachlesen.


Zusätzlich muss zur Ermittlung des korrekten Verkehrswertes auch die Wertermittlungsverordnung berücksichtigt werden. Diese finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).


Im Ergebnis bedeutet dies, dass auch der aktuelle Immobilienmarkt in die Wertermittlung der Immobilie einbezogen werden muss.


Interessant ist dabei, dass es verschiedene Wertermittlungsverfahren gibt, die letztlich zu unterschiedlichen aber dennoch korrekten Ergebnissen führen können. Entscheidend ist hierbei unter anderem, ob der Wert der Immobilie für das Finanzamt, ein Gericht oder eine andere Behörde ermittelt werden muss oder ob ein Verkaufspreis bestimmt werden muss, der in der Regel höher liegt, weil Angebot und Nachfrage hierbei in die Wertermittlung einfließen.


Für die Ermittlung des korrekten Verkehrswertes werden drei verschiedene Verfahren genutzt.



Der Verkehrswert kann aber nicht automatisch aus einem der drei Verfahren als feststehend ermittelt werden. Vielmehr müssen auch die aktuellen Marktbedingungen einfließen. Häufig wird auch der Verkehrswert einer Immobilie durch die Anwendung zweier dieser oben genannten Verfahren ermittelt, um einen genaueren Wert zu erhalten.


Wir empfehlen für diese Aufgabe unsere Spezialisten, die Ihnen kostenlos und unverbindlich den Verkehrswert ihrer Immobilie ermitteln.


Das Vergleichswertverfahren


Im Vergleichswertverfahren werden die Immobilienpreise für ein ähnliches Objekt in gleicher Lage miteinander verglichen. Kennt man ausreichend Verkaufspreise, die für ähnliche Objekte erzielt wurden, so lässt sich darüber der Wert der eigenen Immobilie bestimmen. Dieses Verfahren ist sehr genau, wenn es genügend Vergleichsobjekte gibt. Zur genauen Wertermittlung werden im Vergleichswertverfahren die verschiedensten Merkmale der Immobilie berücksichtigt.


Das Ertragswertverfahren


Ist eine Immobilie vermietet, so nutzt man die Mieteinnahmen (die Rendite) zur Wertermittlung. Der Ertrag der Immobilie bestimmt demnach den Verkaufspreis. Für Immobilien zur Selbstnutzung lohnt sich das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung (man nimmt eine fiktive Miete an) meist nicht, denn häufig lässt sich über das Vergleichswertverfahren ein besserer Preis erzielen. Viele Käufer sind bereit, für die eigene Immobilie etwas mehr zu bezahlen, als sie es für ein Renditeobjekt tun würden.


Das Sachwertverfahren


Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn es für ein selbstbewohntes Objekt nicht genug Vergleichswerte gibt, um das oben genannte Vergleichswertverfahren anzuwenden. Beim Sachwertverfahren wird errechnet, was ein Neubau gleicher Güte Kosten würde und zieht für die bisherige Nutzungsdauer einen festgelegten Wert wieder ab. Für das Grundstück wird der Wert weiterhin nach dem Vergleichsverfahren ermittelt.


Zunächst einmal lässt sich klar sagen, dass der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes umso höher ist, je größer die Nachfrage ist. Gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie, wenn das Angebot entsprechend knapp ist.


Darüber hinaus kommt der Lage der Immobilie eine ganz besondere Rolle zu. Je begehrter die Lage ist, umso wertvoller ist das Grundstück. Ein guter Anhaltspunkt ist dabei der sogenannte Bodenrichtwert, den Gutachterausschüsse für jede Region in Deutschland ermitteln. Dieser Bodenrichtwert berechnet sich aus ähnlichen Grundstücksverkäufen in der entsprechenden Lage während der jüngsten Vergangenheit.


Zusätzlich ist für den Verkehrswert der Wert des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes, sowie auch dessen Nutzungsmöglichkeiten, relevant.


Bei der Bewertung des Gebäudes sind viele verschiedene Faktoren wichtig: die Größe des Gebäudes (Wohnfläche und Nutzfläche), das Baujahr des Gebäudes, der Zustand des Gebäudes, diverse Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, sowie auch eventuelle Möglichkeiten zum An-oder Ausbau.


Aufgrund all dieser vorgenannten Faktoren, die zur Bestimmung des Immobilienwertes herangezogen werden müssen, gibt es natürliche Schwankungen in der Bewertung. Der Zustand des Gebäudes, der Wert der Ausstattung und eventueller Ausbaumöglichkeiten lassen einen gewissen Spielraum in der Bewertung zu. Aus diesem Grund kann es durchaus sein, dass zwei unabhängig voneinander erstellte Wertermittlungen für ein und dieselbe Immobilie zu einem unterschiedlichen Ergebnis kommen.


Bei einem vermieteten Gebäude berechnet man den Verkehrswert anders: Hier ist der Ertrag (Miete abzüglich aller Kosten) die Berechnungsgrundlage für den Verkehrswert.


Sie benötigen eine Wertermittlung Ihrer Immobilie? Unsere Immobilienspezialisten helfen Ihnen kostenlos und unverbindlich weiter.


Wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen, so reicht in der Regel eine Bewertung durch einen Immobilienmakler aus. Unsere Experten können Ihnen hier kostenlos weiterhelfen.


In einem Vor-Ort-Termin prüft ein Sachverständiger ihre Immobilie detailliert. Mithilfe von speziell ausgearbeiteten Listen werden alle relevanten Details abgearbeitet. Dies sind zum Beispiel der Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baubeschreibung, der Grundriss, die Wohnfläche, der Energieausweis und alle Besonderheiten des Gebäudes.


Um mögliche Rechte und Lasten, wie zum Beispiel ein Wegerecht oder ein Wohnrecht bestimmen zu können, fließen auch entsprechende Eintragungen ins Grundbuch und eventuell bestehende Verträge in die Bewertung ein.


Handelt es sich um eine Wohnung, gibt es eine Eigentümergemeinschaft. Zur Bewertung werden zusätzlich die Teilungserklärung, die Wohngeldkosten, der Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen berücksichtigt.


Ist die entsprechende Immobilie vermietet, so müssen zudem Mietverträge, Mieteinnahmen und Kosten der Bewirtschaftung gegenübergestellt werden.



Zur kostenlosen Bewertung ihrer Immobilie stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Selbstverständlich völlig unverbindlich und zudem kostenfrei. Füllen Sie einfach das folgende Formular aus oder rufen Sie uns an. Wir vereinbaren gerne einen Termin.

Baugesetzbuch (BauGB) - § 194 Verkehrswert

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“



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