Die Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren


Bei Immobilien kann man zwischen vermieteten Immobilien (zum Beispiel Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekten) unterscheiden. Um eine entsprechend vermietete Immobilie bewerten zu können, wird das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet.

Vereinfacht gesagt wird dabei ein Wert aus den einen Mieteinnahmen des Objektes abzüglich aller Kosten berechnet. Zusätzlich wird der Bodenwert bestimmt. Beides zusammen ergibt den Verkehrswert der Immobilie.


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Wann kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung?


Ein vollständiges Wertgutachten in allen Details welches auf dem Ertragswertverfahren beruht, ist aufwendig und daher in der Regel kostenpflichtig. Immobilienmakler können als Experten jedoch den Verkehrswert der Immobilie anhand des Zustandes, der Lage des Grundstücks, den Mieteinnahmen und eventuellen Besonderheiten, recht exakt bestimmen.


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Zunächst wird der Wert des Grundstücks bestimmt. Dies geschieht anhand des Bodenrichtwertes unter Beachtung eventueller Besonderheiten.


Zusätzlich werden alle Gebäude nach dem Ertrag bewertet. Vom jährlichen Rohertrag, also den ortsüblichen Mieteinnahmen (Hinweis: es wird nicht die tatsächliche Miete, sondern die ortsüblich erzielbaren Miete zugrunde gelegt), werden alle Bewirtschaftungskosten, sowie die Bodenwertverzinsung, abgezogen.


Anschließend wird nach einer komplizierten Formel ein Vervielfältiger errechnet, mit dem man den Jahres-Rohertrag multipliziert. Eventuelle Umstände, die den Wert reduzieren können, werden in Abzug gebracht.


Die Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert ist anschließend der Verkehrswert der Immobilie.

Vielleicht schwirrt ihnen gerade anhand der Fachbegriffe der Kopf. Wir wollen hier noch einmal die wichtigsten Begriffe erläutern:


Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen bestimmt und benennt den Wert des Grundstücks (Quadratmeterpreis).


Der Rohertrag

Der Rohertrag einer Immobilie sind die Mieteinnahmen, die die Immobilie unter Berücksichtigung der ortsüblichen Mieten erzielen kann. Wichtig zu wissen ist, dass man nicht von den tatsächlichen Mieten ausgeht, die ja unter Umständen zu niedrig und seltener auch höher als ortsüblich sein können.


Die Bewirtschaftungskosten

Wer eine Immobilie besitzt, der weiß, dass regelmäßige Kosten entstehen. Nicht alle lassen sich auf einen Mieter umlegen. Dies sind zum Beispiel Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, aber auch das sogenannte Mietausfallwagnis (wenn ein Mieter keine Miete zahlt). Kosten, die sich auf den Mieter umlegen lassen (sogenannte Mietnebenkosten) werden hierbei nicht berücksichtigt.


Die Bodenwertverzinsung

Zur Berechnung des Verkehrswertes wird der Bodenwert mit einem Liegenschaftszins multipliziert. Es handelt sich um den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert des Grundstückes marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszins wird von den Gutachterausschüssen festgelegt.


Der Vervielfältiger

Hierbei handelt es sich um eine komplizierte Rechengröße, die unter anderem die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt. Zunächst sind in unserem obigen Beispiel alle Zahlen des Gebäudeertrages für ein Jahr berechnet worden. Mithilfe des Vervielfältigers kann man den Ertrag für die restliche Nutzungsdauer der Immobilie bestimmen.

Fazit


Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens lässt sich der Wert der Immobilie bestimmen. Sofern die Wertermittlung nicht für Behörden oder das Gericht notwendig ist, ist eine Wertermittlung durch unsere Immobilienexperten ausreichend, um mit verlässlichen Zahlen in die Verhandlung zu gehen.


Wir helfen Ihnen gerne weiter. Bitte kontaktieren Sie uns für eine kostenfreie und völlig unverbindliche Wertermittlung.

 


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