Modernisiertes 1 bis 2 Familienhaus mit DG-Ausbau BJ 02/03 und Panoramablick am Rüsteberg

Beschreibung

Information: Die Innenaufnahmen folgen am 28.10.2025

Zum Verkauf steht ein umfangreich modernisiertes Ein- bis Zweifamilienhaus BJ1961/64 auf einem 567m² Grundstück mit herrlichem Panoramablick in Bestlage von Niestetal/OT Heiligenrode am Rüsteberg mit Panoramablick über die Stadt Kassel inkl. dem Herkules.
Die Immobilie punktet mit einer Wohnfläche von ca. 136m², die sich über EG und KG erstreckt.
Mit dem DG-Ausbau wurde 2002 eine zusätzliche Wohnfläche von 87,72m² geschaffen, die als eigenständige Wohneinheit nutzbar ist.
Aufgrund dieser Gegebenheiten ist das Wohnhaus prädestiniert für die Realisierung von Mehrgenerationenkonzepten, etc.
Mit dem Umbau sowie umfangreichen Sanierungsmaßnahmen (vfl. Punkt "Ausstattung") erstrahlt die Immobilie nicht nur in neuem Glanze, sondern wurde mit Fassadendämmung, Dämmung des Daches und der Installation einer Gasbrennwerttherme BJ 2022 energetisch auf ein neues Level gehoben.
Bereits bei erster Außenbetrachtung fällt der geschmackvoll gepflegte Charakter des Wohnhauses wohlwollend ins Auge.
Den separaten Eingang der WE1 erreichen Sie barrierearm über einen gepflasterten Weg.
An den einladenden Windfang schließt sich eine separate Küche nebst praktischer Speisekammer, ein helles Esszimmer, ein gefliestes Tageslichtbad mit Dusche und Wanne sowie ein großzügig geschnittenes Schlafzimmer/Büro.
Im Esszimmer wie auch im Wohnzimmer kreiert ein hochwertiges Echtholzparkett stilvolle Gemütlichkeit.
Zudem überzeugt das Wohnzimmer mit großen Fensterfronten und direktem Zugang zum Balkon, der einen unbezahlbaren Panoramablick über Kassel mit Herkulesblick weit über das angrenzende Gartenidyll gewährt.
Ergänzenden Wohnraum sowie Nutzfläche zu Wohnzwecken bietet das 2002 sanierte Souterrain, in das eine massive Treppe im Eingangsflur führt.
Südseitig schließen an den Flurbereich des KG zwei Schlaf-/Wohnräume und ein weiterer Flur.
Von diesem haben Sie direkten Zugang auf die große Sonnenterrasse, auf der Sie Ihre wohlverdiente Freizeit in vollen Zügen genießen können.
Darüber hinaus im Souterrain verortet sind ein Badezimmer mit Dusche und Handtuchwärmer, ein weiteres Zimmer, Heizungskeller und Vorratsraum.
Die WE2 im OG/DG verfügt über einen separaten Zugang in Form einer Metalltreppe mit terrassenähnlichem Absatz.
Der ehemalige Zugang über das Treppenhaus im EG kann aber bei Bedarf problemlos wieder ermöglicht werden.
Das DG mit seiner Wohnfläche von ca. 88 m² wird vollständig über eine Fußbodenheizung beheizt und ist mit einem zeitlosen Fliesen- sowie Korkboden ausgestattet.
An den einladenden Windfang schließt sich ein modernes Wohn-/Esszimmer mit offenem Küchenbereich.
Von diesem haben Sie Zugang zum lichtdurchfluteten Wintergarten, der mit seinem fantastischen Fernblick über Kassel mit Herkulesblick ein weiteres Highlight dieser hochwertigen Immobilie darstellt.
Komplettiert werden die Wohnräume des DG durch ein modernes Tageslichtbad mit Dusche und Handtuchwärmer und zwei helle Schlaf-/Kinderzimmer.
Der vollumzäunte Gartenbereich wurde liebevoll angelegt und überzeugt mit einen schönen Baum- und Strauchbestand.
In die ansprechende Hanglage wurden terrassenähnliche Bereiche eingebettet, die mit dem zusätzlichen Freisitz idyllische Rückzugsorte bilden.
Die Bewässerung dieses Gartentraums erfolgt mittels praktischer Zisterne (9.000l).
Abgerundet wird dieses stimmige Immobilienangebot durch ein Gartenhaus und einen PKW-Stellplatz (gepflasterter Freiplatz).

Haben wir Ihr Interesse an diesem umfassend modernisiertem Ein- bis Zweifamilienhaus in Bestlage geweckt?
Dann vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Besichtigungstermin vor Ort.

Ausstattung

Information: Die Innenaufnahmen folgen am 28.10.2025

Ein- bis Zweifamilienhaus BJ 1962/64 + Um-/Ausbau 2002, Grundstück 567m², Wohnflächen: WE1 (EG+ KG 135,68²); WE2 (DG): 87,72m², Wohnfläche insgesamt ca. 223,40 m² + ca. 34,14m² Nutzfläche zu Wohnzwecken im KG (Flur, Bad, Zimmer 1), zusätzliche Nutzfläche KG: ca. 14,83 m² (Vorratskeller, Heizungskeller), Speisekammer, KG: Bad mit Dusche + Handtuchwärmer, Terrasse; EG: Bad mit Dusche + Wanne, Balkon; DG: Bad mit Dusche + Heizungswärmer, Wintergarten; DG Spitzboden/ vollständig gedämmt, Fassade KG 30er Mauerwerk, EG/DG 24er Mauerwerk + 12er Dämmung, Sat TV/DSL/Glasfaser, Elektrik vollständig dreiadrig/2x Zähler/ FI Schalter, angelegter Gartenbereich (vollumzäunt), Gartenhaus + Freisitz, 9.000l Zisterne/Gartennutzung, 1x Stellplatz, Herkulesblick / Stadtpanorama Kassel

Fenster:
EG/KG Kunststofffenster Iso doppelt verglast BJ 1995/ Rollläden elektrisch
DG: Kunststofffenster Iso doppelt verglast BJ 2002/ Rollläden elektrisch

Heizung:
Gasbrennwerttherme BJ 2022
Fußbodenheizung im ganzen DG

Bodenbeläge KG:
Wohnräume - Parkett/Echtholz
übrige Räume - Fliesen
Heizungskeller - Estrich gestrichen

Bodenbeläge EG:
Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer - Parkett
übrige Räume + Balkon - Fliesen

Bodenbeläge OG:
Schlaf-/Kinderzimmer - Kork
übrige Räume - Fliesen

Sanierungen/Renovierungen:
- Ausbau DG 2002/2003
- 2002 Sanierung/Renovierung/Neuerstellung KG:
Elektrik, Abwasser, Fassade, Fenster, Böden, Wände

Mieteinnahmen kalt: EG/KG 1.350,00€/Monat; DG: 750,00€/Monat
Mieteinnahmen insgesamt 25.200,00€ p.a.

Sonstige Informationen

Provision für Käufer: 3,57 % inkl. 19 % MwSt.

Mit der Anfrage bei und durch Inanspruchnahme der Dienstleistung der Firma Der Makler (DM.Immo GmbH), wird ein Maklervertrag geschlossen. Sofern es durch die Tätigkeit der Firma Der Makler (DM.Immo GmbH) zu einem wirksamen Hauptvertrag mit der Eigentümerseite kommt, hat der Interessent bei Abschluss

- eines MIETVERTRAGS keine Provision / Maklercourtage an DM.Immo GmbH zu zahlen.
- eines KAUFVERTRAGS die oben genannte Provision / Maklercourtage an DM.Immo GmbH zu zahlen.

Geldwäsche:

Als Immobilienmaklerunternehmen ist DM.Immo nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 10 Abs. 3 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss.

Haftung:

Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf Ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung.