Immobilienverkauf – welche Steuern fallen an?

Immobilienverkauf Steuern – Spekulationsfrist

Wenn Sie Ihr Haus, oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, dann sind grundsätzlich die Gewinne aus dem Verkauf Ihrer Immobilie, also einem privaten Veräußerungsgeschäft (siehe ¹§23 EStG), steuerpflichtig. Jedoch gibt es sowohl beim Verkauf von Immobilien, wie bei allen Grundstücksgeschäften eine sogenannte ²Spekulationsfrist.

Diese Frist beträgt bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre. Das bedeutet, Ihr möglicher Gewinn aus dem Immobilienverkauf ist dann nicht zu versteuern, wenn zwischen dem Kauf, oder der Errichtung der Immobilie und der Veräußerung 10 Jahre liegen. In diesem Fall ist das Datum der Beurkundung der Kaufverträge relevant.

Eigennutzung der Immobilie -wann keine Steuer anfällt

Trotz der zuvor genannten Spekulationsfrist besteht die Möglichkeit, dass keine Veräußerungsteuer auf den Gewinn anfällt. Hierzu müssen Sie im Jahr des Verkaufes und den zwei vorherigen Kalenderjahren die Immobilie selbst genutzt haben. Unter ³Selbstnutzung versteht der Gesetzgeber Sie selbst, ihren Ehepartner (oder eingetragene Lebensgemeinschaft) und ihre Kinder (solange sie Kindergeld beziehen).

Zusätzlich dürfen Sie in den letzten fünf Jahren maximal drei Immobilien verkauft haben. Bei einem Verkauf von vier oder mehr Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren geht der Gesetzgeber grundsätzlich von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und sie werden für alle Objekte steuerpflichtig. Dies geschieht auch rückwirkend und es fällt zudem Gewerbesteuer an.

Vorsicht gilt auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen und die Wohnungen anschließend als Eigentumswohnungen verkaufen. Verkaufen Sie mehr als drei Wohnungen in fünf Jahren, so gilt auch ein gewerblicher Handel als angenommen.

Wie wird die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf berechnet?

Sollten Sie tatsächlich steuerpflichtig sein, so müssen Sie nicht den kompletten Verkaufspreis der Immobilie versteuern. Es geht ausschließlich um den Wertzuwachs zwischen Kauf und Verkauf.

Grundsätzlich werden vom Verkaufspreis die Kosten für die Veräußerung und die Anschaffungskosten abgezogen. Die Differenz ist der zu versteuernde Veräußerungsgewinn. Dieser wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.

Hat man bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus bereits jährliche Abschreibungen auf die Anschaffungskosten beim Finanzamt geltend gemacht, so muss man die ursprünglichen Anschaffungskosten um diese Abschreibungen reduzieren. Um diese Summe reduziert sich der Veräußerungsgewinn.

Wie hoch sind die Steuern beim Hausverkauf / Wohnungsverkauf?

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht eigens genutzt haben und Sie Steuern beim Verkauf zahlen müssen stellt sich natürlich die Frage, wie hoch diese sind. Selbstverständlich erhebebt der Fiskus in diesem Fall keine Steuern auf die volle Verkaufssumme. Die Immobilie muss auch vorab gekauft worden sein, was Sie wiederum als Ausgaben betrachten können. Kurz um, erhebt der Fiskus auf den entstandenen Gewinn.

Wie hoch die zu zahlenden Steuern beim Immobilienverkauf sind, richtet sich außerdem nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Bei einer vorherigen Vermietung Ihres Hauses, oder Ihrer Wohnung, vermindern die bereits geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten. Die Abschreibungen bei Altbauten und Neubauten belaufen sich auf jährlich zwei Prozent, beziehungsweise 2.5 Prozent bei Altbauten vor 1925.

In der folgenden Tabelle haben Wir Ihnen an einem Beispiel deutlich gemacht, wie die Steuer bei einem Verkauf einer Wohnung berechnet werden. In unserem Beispiel gehen wir von einem vermieteten Objekt aus.

Beispiel: Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf

Wie werden Verluste aus einem Immobilienverkauf steuerlich behandelt?

Grundsätzlich kann man Verluste, die aus dem Verkauf einer Immobilie entstanden sind, bei der der ursprüngliche Anschaffungspreis der Immobilie höher war als der Verkaufspreis, steuerlich nicht mit Einkünften anderer Art verrechnen.

Lediglich mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften kann der Verlust ausgeglichen werden. Dies kann zum Beispiel eine weitere Immobilie sein, die sie mit Gewinn verkauft haben. Aber auch ein Oldtimer, eine Münzsammlung oder Briefmarken, bei denen Sie letztlich einen Gewinn erzielt haben, den sie versteuern müssen.

Eine Immobilie geerbt – wie verhält es sich mit der Steuer?

Leider gilt für Erben die gleiche Spekulationsfrist wie für den Erblasser. Allerdings treten Erben in die entsprechende Spekulationsfrist ein. Hat der Erblasser eine vermietete Immobilie bereits acht Jahre besessen, so kann sie nach zwei Jahren steuerfrei verkauft werden. Wird sie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, muss der Erbe ebenfalls den Veräußerungsgewinn seinen persönlichen Steuersatz versteuern.

Analog hierzu gilt die Dreijahresfrist, wenn der Erblasser im aktuellen Jahr und in den zwei Jahren zuvor in der Wohnung gewohnt hat. Auch dann sind sie von der Spekulationssteuer grundsätzlich befreit.
Beachten Sie: eine Erbschaftssteuer ist hiervon unberührt und wird unter Umständen fällig.