Immobilie bewerten – Wichtige Tipps und Fragen | inklusive kostenloser Immobilienbewertung

Wann ist die Ermittlung des Immobilienpreises sinnvoll?

Es gibt diverse Gründe den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Der Hauptgrund ist der Verkauf Ihrer Immobilie. In diesem Fall sollten Sie auf eine fachliche Einschätzung setzen, um somit den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Desweiteren sollten Sie auch unter Umständen Ihre Immobilie bewerten, wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben. Aus welchen Gründen die Bewertung durch den Käufer sinnvoll ist, erfahren Sie im Abschnitt „Immobilie kaufen“.

Ein weiterer Grund kann die Modernisierung Ihres Eigenheims sein. In diesem Fall haben Sie Investitionen getätigt, die sich im Wert Ihrer Immobilie widerspiegeln. Zu guter Letzt ist auch bei der Teilung einer Erbschaft, sowie für die Angaben an das Finanzamt eine Immobilienbewertung sehr lohnenswert.

Welche Faktoren sind bei der Immobilienbewertung entscheidend?

Je nach Art der Immobilie (z.B. Haus oder Wohnung) und dem potentiellen Käuferkreis des Objekts gibt es verschiedene Faktoren, die beim Ermitteln des Werts einer Immobilie entscheidend sind. Grundsätzlich gilt jedoch immer, dass die Lage der Immobilie der wichtigste wertbestimmende Faktor ist. Dieser Wert ist nicht veränderbar.

Zusätzlich spielen für den Verkehrswert der Immobilie weitere Faktoren eine Rolle. Die Bausubstanz und der aktuelle Zustand sind ebenso für die Ermittlung des Wertes maßgebend, wie es die Größe, die Nutzungsmöglichkeit und der Schnitt des Objektes sind.

Dank unserer Checkliste, die für Sie übrigens kostenlos ist, haben Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilie schon einmal aus der Sicht des Käufers zu betrachten und sich über die Faktoren, die für den Verkauf entscheidend sind, zu informieren. Natürlich ist das Immobilie Bewerten schnell, unverbindlich und kostenlos!

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie am besten schätzen lassen?

Ein in der Region ansässiger Makler mit Kenntnis des Marktes und Preisgefüges, kann als Experte Ihre Immobilie bestens bewerten. Dieser Spezialist weiß in der Regel, worauf die Käufer Wert legen und ist in der Lage, den Preis so festzulegen, dass Sie den maximal möglichen Kaufpreis in angemessener Zeit erzielen werden. In unserem Fall berechnen wir den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit Hilfe des sogenannten Vergleichswertverfahrens.

Wie der Name bereits sagt, ziehen wir in diesem Fall den Wert weiterer Immobilien aus Ihrer Region als Referenz heran. Mit Hilfe dieser Wertermittlung schätzen wir den Wert Ihrer Immobilie sehr genau. Dabei versteht es sich von selbst, dass wir ebenfalls alle individuellen Faktoren mit in die Wertschätzung einfließen lassen. Zu diesen Faktoren zählen Anbauten, Renovierungen und vieles mehr.

Denn ist der Preis zu hoch, so wird zunächst keine Nachfrage nach der Immobilie vorhanden sein. Wird der Preis aber gesenkt, so kommt es häufig vor, dass potentielle Käufer einen „Haken“ am Verkaufsobjekt wittern und vom Kauf Abstand nehmen. Andersherum kann eine zu niedrige Immobilienbewertung dem Verkäufer schwere Verluste beim Verkauf zufügen, die durchaus in die Tausende gehen können.

Eine Immobilie kaufen – Wann sollten Sie einen Wertgutachter heranziehen?

Es ist nur selten notwendig, den Verkehrswert einer Immobilie vor einem Kauf zu ermitteln. Dies kann unter Umständen der Fall sein, ¹wenn Baumängel vermutet werden, es sich um ein besonders altes Objekt handelt, oder der Preis vom marktüblichen Wert abweicht.

Darüber hinaus sollten sich potentielle Käufer immer fragen, ob der Erwerb dieser speziellen Immobilie ein Herzenswunsch ist und ob andere Käufer wohl den aufgerufenen Preis zahlen würden. Kann man beides verneinen, so ist der Versuch, mit dem Verkäufer zu verhandeln, empfehlenswert. Besonders gute Karten hat man in so einem Fall, wenn die Immobilie nicht für jeden in Frage kommt, oder die Lage ungünstig ist.

In der Regel kann der potentielle Käufer jedoch davon ausgehen, dass zum Verkauf stehende Immobilien preislich dem Marktwert entsprechen. Ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien ist auf Onlineportalen heutzutage schnell durchgeführt.

Immobilie bewerten für das Finanzamt und einen Erbschein – was ist zu beachten?

Die Immobilienbewertung für den Verkauf ist für Angaben zum Erbschein, oder der Meldung ans Finanzamt (z.B. bei einem Erbe oder Schenkung) nicht zielführend. Eine hohe Bewertung, in der der maximale Verkaufspreis ermittelt wird, führt automatisch zu hohen Kosten, bzw. einer hohen Steuerbelastung. Aus diesem Grund sollte der Wert der Immobilie möglichst niedrig ermittelt werden. Ein Experte in Sachen Immobilienbewertung hilft hier gerne weiter.

Sofern die geerbte oder geschenkte Immobilie später wieder veräußert werden soll, empfiehlt es sich, eine kostenlose Immobilienbewertung durch uns in Anspruch zu nehmen. Wir beraten Sie gerne bei Ihnen vor Ort!

Weiterhin sollten Sie berücksichtigen, dass Sie für gerichtliche Auseinandersetzungen eine rechtssichere Dokumentation des Verkehrswertes benötigen. Dies geschieht über ein sogenanntes Wertgutachten, welches kostenpflichtig ist. In diesem Fall helfen wir Ihnen gerne weiter und empfehlen Ihnen einen Gutachter zur Bewertung Ihrer Immobilie in Ihrer Nähe.

Welches Bewertungsverfahren ist für Ihre Immobilie das beste?

Je nach Immobilie, Lage, Zustand und Alter können verschiedene Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie herangezogen werden. Jedes Bewertungsverfahren berücksichtigt andere Faktoren. Damit einher geht ebenfalls ein unterschiedlicher Wert der Immobilie. Die Bewertungsmethoden unterscheiden sich je nach Nutzungsart, Lage, Zustand und Alter der Immobilie. Eine handelsübliche, eigengenutzte Immobilie wird meist nach dem Vergleichswertverfahren bewertet.

Für vermietete Objekte ist die Bewertung der Immobilie nach dem Ertragswert angebrachter. Können Sowohl die Vergleichswertmethode, als auch das Ertragswertverfahren nicht angewandt werden, so kann man zu guter Letzt auf das Sachwertverfahren zurückgreifen. Wo die Unterschiede im Detail liegen, erfahren Sie im weiteren Verlauf.

Vergleichswertmethode

In der Regel findet eine Immobilienbewertung für eine unvermietete, selbstgenutzte Immobilie nach dem ²Vergleichswertverfahren statt. Dabei ist es völlig unerheblich, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt. Bei diesem Verfahren werden Immobilien in gleicher Lage und Ausstattung herausgesucht und von einem Experten für Immobilienbewertung mit dem zu verkaufenden Objekt verglichen. Daher stammt dann auch der Name „Vergleichswertverfahren“.

Der Verkäufer muss sich im Klaren sein, dass hier nur ein echter Experte den richtigen Preis ermitteln kann. Die Preise, die auf Onlineportalen für Immobilien ermittelt werden, sind nicht unbedingt die beim Verkauf erzielten Immobilienpreise. Vielmehr wird häufig zwischen Käufer und Verkäufer ein geringerer Preis (selten auch ein höherer Preis) ausgehandelt.

Die tatsächlichen Mittelwerte werden erst im folgenden Marktbericht veröffentlicht, wobei die Regel ist, dass sich die Preise am Immobilienmarkt bis dahin bereits wieder geändert haben.

Aus diesem Grund ist das Hinzuziehen eines echten Immobilienexperten, wie es zum Beispiel ein Makler ist, eine sehr wichtige Empfehlung. Nur der Immobilienmakler betreut regelmäßig viele Immobilienverkäufe und Immobilienkäufe vor Ort und kennt die erzielten Preise.

Ertragswertverfahren

Handelt es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein vermietetes Objekt, so wird das ³Ertragswertverfahren angewandt. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der jährlich erzielten Rendite berechnet.

Insbesondere für Mehrfamilienhäuser, vermieteten Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten ist ein Ertragswertverfahren sinnvoll, sofern der Großteil der Flächen vermietet ist. Dies gilt vor allem für schlechtere Lagen. Potentielle Investoren sind insbesondere am Ertrag (Rendite) der Immobilie interessiert.

Im Gegensatz dazu sollten einzelne Eigentumswohnungen in guten Lagen ebenso wie Einfamilienhäuser möglichst ohne Mieter verkauft werden, um auch einem Käufer die Möglichkeit zur Eigennutzung zu geben.

Wenn Sie ein Renditeobjekt verkaufen möchten, empfehlen wir Ihnen gerne einen Experten für Ertragswertverfahren in Ihrer Region.

Sachwertverfahren

Es kann vorkommen, dass weder die Vergleichswertmethode, noch die Ertragswertmethode anwendbar sind. In solchen Fällen kann der Immobilienexperte noch auf das sogenannte ⁴Sachwertverfahren zurückgreifen, welches den Wert des Hauses unabhängig von der genauen Lage ermittelt. Der ermittelte Immobilienwert des Gebäudes wird dann zum ermittelten Grundstückspreis hinzuaddiert.

Das führt dazu, dass ein sanierter, gut erhaltener Altbau nach dem Sachwertverfahren als weniger wertvoll ausgewiesen wird, als ein Neubau an entsprechender Stelle.

Eine kuriose Situation kann dann auftreten, wenn der Altbau etwas ganz Besonderes ist, zum Beispiel ein Objekt eines bekannten Architekten. Dieser immaterielle Wert, der sogar einen höheren Preis erzielen könnte, als ein Neubau, wird bei der Sachwertmethode außen vor gelassen.

Aus diesem Grund wird die Sachwertmethode nur sehr selten angewandt, da sie meist nicht den richtigen Marktpreis abbilden kann.

Quellen:

• ¹ www.dgusv.de
• ² Wikipedia.org | Vergleichswertverfahren
• ³Wikipedia.org | Ertragswertverfahren
• ⁴Wikipedia.org | Sachwertverfahren

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