Wie läuft der Verkauf meiner Gewerbeimmobilie ab?

1. Immobilie bewerten

Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie entschlossen haben, dann sollten Sie im ersten Schritt eine erste Wertermittlung vornehmen. Diese können Sie kostenfrei durch unser Bewertungsformular bequem per Email erhalten. Sagt Ihnen die grobe Werteinschätzung zu, vereinbaren wir mit Ihnen einen Besichtigungstermin vor Ort. Während des Termin werten wir Ihre Immobilie umfangreich ein und besprechen mit Ihnen alle weiteren Schritte des Verkaufs.

2. Vermarktung Ihres Gewerbeobjekts

Nach der umfangreichen Einwertung Ihrer Gewerbeimmobilie kümmern wir uns im nächsten Schritt um die professionelle Vermarktung. Um Ihr Gewerbeobjekt erfolgreich und zum Höchstpreis zu vermarkten, bewerben wir Ihre Immobilie auf den größten Portalen Deutschlands.

Darüber hinaus besitzen wir ein überregionales Netzwerk an Bestandsinteressenten und Investoren, denen wir ebenfalls Ihr Objekt zum Kauf anbieten. Damit auch Sie bei der Vermarktung Ihrer Gewerbeimmobilie einen guten Überblick erhalten, informieren wir Sie regelmäßig über den aktuellen Stand der Vermarktung.

3. Erfolgreicher Verkauf

Wenn sich nach der erfolgreichen Vermarktung ein Interessent entschlossen hat Ihre Immobilie zu erwerben, verhandeln wir in Absprache mit Ihnen den entgültigen Verkaufspreis Ihres Objekts. Ist der Verkaufspreis festgelegt, prüfen wir im Anschluss die Bonität des Kaufinteressenten und beantragen für Sie alle notwendigen Unterlagen, um den Kauf abzuschließen. Beim Kaufabschluss prüfen wir für Sie den Notarvertrag. Unsere Arbeit endet erst dann, wenn die Übergabe Ihrer Immobilie erfolgreich abgewickelt wurde.

Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie veräußern wollen, dann gibt es einige Unterschiede im Vergleich zu Wohnimmobilien, die den Wert positiv, sowie negativ beeinflussen können. Damit Sie für potentielle Kaufinteressenten die wertvollen Aspekte hervorheben können, sollten Sie die unten aufgeführten Punkte kennen.

Ein Argument für den Kauf eines Gewerbeobjekts, sind die geringeren Kaufpreisfaktoren (auch Vervielfältiger genannt), im Vergleich zu Wohnimmobilien. Das heißt, dass sich durch die Mieteinnahmen Gewerbeimmobilien in der Regel schneller rentieren als Wohnimmobilien.

Dennoch gibt es gerade für Kapitalanleger Unterschiede hinsichtlich der verschiedenen Immobilienarten. So eignen sich Wohnimmobilien meist ideal für Einsteiger, während Gewerbeimmobilien ohne Erfahrung und Grundwissen meist keine ratsame Kapitalanlage darstellen. Dies liegt an den diversen Fallstricken, welche eine Gewerbeimmobilie mit sich bringen kann. Wohn- und Geschäftshäuser sind zwar nicht ganz so komplex wie reine Gewerbeobjekte, dennoch sollten Anfänger auch hier nur mit äußerster Vorsicht investieren.

Darüber hinaus können Profis jedoch mit gewerblich genutzten Immobilien eine ordentliche Rendite erwirtschaften. Faktoren sind hier vor allem das bessere Verhältnis von Kaufpreis zu Miete sowie die Tatsache, dass meist aufgrund von Zeitmietverträgen für einen Zeitraum geplant werden kann.

Ebenfalls erwähnenswert ist, dass auch Banken gewerblich genutzte Immobilien eher als risikobehaftet ansehen. Dies spiegelt sich beispielsweise im niedrigeren Beleihungswert wider, welche Gewerbeimmobilien gegenüber Wohnimmobilien besitzen. Auch die niedrigere Gesamtnutzungsdauer spielt hier eine Rolle. Während Wohnimmobilien meist eine Gesamtnutzungsdauer zwischen 60 und 70 Jahren besitzen, wird bei gewerblichen Objekten lediglich von 30 bis maximal 60 Jahren ausgegangen.

Wenn Sie also Ihre Immobilie verkaufen wollen, so sollten Sie auf die oben genannten Faktoren Rücksicht nehmen. Finden Sie gute Argumente, warum Ihr Objekt interessant für den Interessenten ist. Außerdem empfehlen wir Ihnen möglichst transparent alle Zahlen, Daten und Fakten über Ihre Gewerbeimmobilie aufzuschlüsseln:

• Ist das Objekt vermietet?
• Wenn ja, wie hoch sind die jährlichen Mieteinnahmen?
• Ist das Mietausfallrisiko hoch oder niedrig?
• Wie hoch ist die zu erwartende Gesamtnutzungsdauer?
• etc…

Preisrelevante Faktoren bei einer Gewerbeimmobilie

Neben den oben genannten Vor- und Nachteilen von Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Wohnimmobilien, gibt es viele weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Gewerbeimmobilie beeinflussen. Im Folgenden erfahren Sie die relevantesten Faktoren.

Mietvertrag

Der wohl wichtigste Punkt bei der Veräußerung einer gewerblich genutzten Immobilie ist der Mietvertrag. Gewerbeimmobilien besitzen in der Regel einen befristeten Mietvertrag – weshalb die noch ausstehende Restmietzeit eine immense Rolle beim Verkauf spielt.

Läuft der Mietvertrag zeitnah aus und der Mieter signalisiert bereits, dass kein Interesse an einer Verlängerung besteht, so können Sie keinen so hohen Preis aufrufen wie bei einem frisch gestarteten 10-Jahres-Mietvertrag. Auch die gewählte Miete nebst etwaiger Zusatzvereinbarungen – beispielsweise eine Index- oder eine Staffelmiete – können hier relevante Faktoren werden.

Aufteilung der Immobilie

Zwar spielt die räumliche Aufteilung auch bei Wohnimmobilien eine große Rolle – bei gewerblich genutzten Immobilien ist der Einflussfaktor jedoch noch größer. Dies liegt daran, dass die Bedingungen, welche ein Gebäude erfüllen muss, von Branche zu Branche verschieden sind.

So wird beispielsweise eine große Produktionshalle in bester Innenstadtlage nicht so sehr gefragt sein, wie kleinere Ladengeschäfte. Gleiches gilt bei verwinkelten Gebäuden – nur sehr wenige Branchen können etwas damit anfangen.

Deshalb kann es sich vor dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie lohnen, sich alternative Konzepte zu überlegen. Kann möglicherweise eine Wand eingebaut oder abgerissen werden? Ist das Gewerbeobjekt in Wohnimmobilien wandelbar?

Wenn Sie Schwierigkeiten bei der Konzeption von Alternativen Nutzungsmöglichkeiten haben, stehen wir Ihnen als Makler zur Seite. Dank unserer Ratschläge konnten bereits einige Verkäufer Gewerbeimmobilien in Wohnraum umwandeln und ähnliche Alternativen realisieren.

Branche des Mieters

Ähnlich wie bei der Auswahl eines Mieters bei Wohnimmobilien spielt auch der Tätigkeitsbereich des Gewerbemieters eine große Rolle. Eine Bar oder eine Kneipe an einem abgelegenen Ort wird schnell pleitegehen. Gleiches gilt für aussterbende Branchen, wie beispielsweise ein Internetcafé oder eine Wäscherei.

Halten Sie dies bei der Auswahl eines Mieters immer im Hinterkopf – denn meldet das Gewerbe Insolvenz an, während Sie verkaufen möchten, müssen Sie deutliche Abschläge beim Kaufpreis hinnehmen. Damit ein solcher Fall nicht eintritt, können wir Ihnen an dieser Stelle weiterhelfen und bei der Suche nach neuen Mietern behilflich sein.

Lage, Lage, Lage!

Kommen wir nun zu den Aspekten, die auch für die Preisfindung von Wohnimmobilien interessant sind. An erster Stelle sei hier natürlich die Lage genannt. Gerade für gewerblich genutzte Immobilien spielt die exakte Lage eine immense Rolle. Eine Bar oder ein Restaurant auf einer Hauptstraße hat ein hohes Umsatzpotential durch Laufkunden und ist somit interessant für Käufer, da eine höhere Miete realisiert werden kann

Befindet sich die Immobilie jedoch auf einer Nebenstraße, ist das Umsatzpotential geringer. Dadurch sinkt dann auch der potentielle Verkaufspreis. Wie bereits erwähnt spielen auch unnütz platzierte Räumlichkeiten eine Rolle.

Als Beispiel sei hier erneut auf die große Lagerhalle in direkter Innenstadtlage verwiesen. Hier können Lastkraftwagen nicht so gut rangieren, weshalb die meisten produzierenden Gewerbe nicht in dieser Lage ansässig werden möchten.

Ein Preisverfall ist die Folge. Hingegen sind bei ideal geschnittenen Objekten in Innenstadtlage, beispielsweise für ein Restaurant oder ein Ladengeschäft, aktuell Höchstpreise zu realisieren – lassen Sie sich deshalb bei der Preisfindung von einem Experten beraten.

Zustand des Gebäudes

Auch der Zustand des Gebäudes spielt natürlich eine Rolle. Gewerbeobjekte haben per Definition eine geringere Gesamtnutzungsdauer als Wohnimmobilien, weshalb hier auch häufiger Sanierungen anfallen. Ist das Gewerbeobjekt in einem guten Zustand und frisch saniert, so können Sie einen höheren Preis verlangen, als bei einem sanierungsbedürftigen Objekt.

Dies gilt sowohl für den äußeren als auch für den inneren Bereich der Immobilie. Achten Sie also darauf, dass Ihre Immobilie immer – und nicht nur beim Verkauf – in einem gepflegten Zustand ist. Dies bringt Ihnen sowohl einen höheren Verkaufspreis als auch größere Mieteinnahmen ein.

Weitere positive Aspekte beim Verkauf sind beispielsweise fest installierte Gegenstände im Gebäude. Können Sie also eine voll ausgestattete Restaurantküche mit verkaufen, welche also nicht dem Mieter, sondern Ihnen gehört, dann steigert sich der Kaufpreis.

Achten Sie jedoch darauf, dass dieses Equipment im Kaufvertrag separat aufgeführt wird, denn Objekte und Gegenstände (sogenanntes Inventar), welche nicht direkt dem Gebäude zuzuordnen sind, können die Grunderwerbssteuer senken.

Zinssituation

Ebenfalls interessant und wichtig für die Kaufpreisfindung eines gewerblichen Objekts ist die aktuelle Zinssituation bei Krediten. Sind die Zinsen auf einem Rekordtief, so steigen die Immobilienpreise. Sind die Zinsen hingegen ziemlich hoch, so fallen die Preise.

Dies liegt daran, dass Anleger bei hohen Zinsätzen auf alternative Investments ausweichen und die Nachfrage demnach sinkt. Bei geringen Zinsen hingegen sind die alternativen Investmentmöglichkeiten eher gering, so dass eine Vielzahl an Investoren auf den Immobilienmarkt drängt – was eine höhere Nachfrage und damit auch höhere Preise nach sich zieht.

Wenn Sie als Besitzer einer Gewerbeimmobilie den Entschluss fassen sollten, aufgrund der aktuellen Marktlage einen Verkauf anzustreben, empfehlen wir Ihnen uns als Makler mit einzubeziehen.

Der wohl größte Vorteil, den Sie durch uns als Makler erhalten, ist die gute Kenntnis vom Markt. Unsere deutschlandweite Tätigkeit an mehreren Standorten ermöglicht uns es den Immobilienmarkt sowohl ganzheitlich, als auch regional zu betrachten. Ihr Vorteil ist, dass wir mit Ihnen einen angemessenen und hohen Verkaufspreis erzielen können.

Gerade die Preissetzung des Objekts ist ein sensibles Thema, da sich sowohl ein zu hoher, als auch ein zu niedriger Preis negativ auf den Verkaufserfolg auswirkt. Ist der Verkaufspreis zu niedrig verlieren Sie bares Geld. Setzen Sie den Preis zu hoch an, kommt kein Verkauf des Objekts zu Stande.

Wenn Sie dann den Preis senken, kann sich dies negativ auf Ihre Verhandlungsposition auswirken. Potentielle Interessenten, die die Preissenkung mitbekommen haben, gehen nun davon aus, dass auch der neue Preis nicht entgültig ist und sind damit bereiter zu Handeln und drücken damit Ihren tatsächlichen Verkaufspreis.

Weiterhin ersparen wir Ihnen einen Großteil der Arbeit, da gerade in frequentierten Lagen schnell mehrere hundert Anfragen aufkommen können. Damit Sie sich nicht den Kopf bei einer solchen Anfragenflut zerbrechen, nehmen wir Ihnen diese Arbeit ab und suchen geeignete Interessenten für Ihr Objekt heraus.

Doch bei dem Finden der richtigen Interessenten fängt unsere Arbeit erst an. Wir übernehmen selbstverständlich auch die Besichtigungstermine für Sie, an denen Sie nach Wunsch auch teilhaben können.

Weiterhin kümmern wir uns vor und nach den Terminen darum, dass die Interessenten alle notwendigen Unterlagen erhalten. Gerade bei Gewerbeobjekten werden meist viele Informationen angefordert, da die Betriebswirtschaflichkeit im Vergleich zu privaten Käufen wesentlich stärker im Vordergrund steht.

Wenn wir Ihr Interesse wecken konnten, oder Sie noch weitere Fragen zum Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie haben, dann kontaktieren Sie uns jetzt. Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

Wo liegt der Unterschied zwischen dem Verkauf von Gewerbe- und Privatimmobilien?

„Eine Immobilie ist eine Immobilie“ – so der Tenor zahlreicher Personengruppen. Doch wenn Sie sich etwas mit dem Thema Gewerbeimmobilien beschäftigt haben, fällt schnell auf, dass doch einige Unterschiede zu Privatimmobilien bestehen.

Die wohl größte Abweichung liegt in der Größe der jeweiligen Einheit – gewerblich genutzte Objekte sind meist deutlich größer, als zu Wohnzwecken genutzte Gebäude. Vor allem Lagergebäude und Produktionshallen stechen hier heraus – doch auch der örtliche Supermarkt verfügt meist über eine deutlich größere Fläche, als es eine Wohnung tut.

Ein weiterer Unterschied ist, dass bei gewerblich genutzten Objekten ein Mietvertrag auf Zeit geschlossen wird. Während Sie als Kapitalanleger bei Wohnimmobilien darauf hoffen, dass Ihr Mieter möglichst nie auszieht (denn Sie haben ja schließlich einen unbefristeten Mietvertrag), so gelten bei Gewerbeimmobilien andere Grundsätze.

Je nach Mieter bzw. Branche, in welcher der Mieter aktiv ist, variieren nämlich auch die Laufzeiten der Mietverträge.

Während große Supermarktketten und andere Großunternehmen meist über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren mieten, sind vor allem örtlich ansässige und volatiler Betriebe darauf angewiesen, kürzere Vertragslaufzeiten zu wählen. Dies kann – je nach Ausgestaltung des Mietvertrags – zwischen einem und fünf Jahren liegen.

Sie werden zudem feststellen, dass Sie für Gewerbeimmobilien in der Regel eine geringere Miete realisieren können, als für Wohnimmobilien. Dies liegt zumeist an der größeren Fläche sowie dem Aspekt, dass Gewerbeimmobilien, welche nicht in A-Lage liegen, nicht so gefragt sind.