Nießbrauch – Was ist das Nießbrauchrecht? Wir klären auf!

Nießbrauch, was ist das? Vor- und Nachteile des Nießbrauchs

Wenn Sie Eigentümer einer Sache sind, so gehen damit drei Rechte einher. Sie als Eigentümer, dürfen Ihr Eigentum Nutzen, daraus Früchte ziehen und über Ihr Eigentum verfügen.

Am Beispiel einer Immobilie dürfen Sie somit Ihre Immobilie bewohnen, entscheiden ob Sie Ihre Immobilie verkaufen, diese Belasten oder andere Rechtsgeschäfte in Verbindung mit der Immobilie tätigen und Sie dürfen die „Früchte“ aus Ihrer Immobilie ziehen.

Im Falle von Immobilien, ist mit der Fruchtziehung die Gewinnung von Mieten und sonstigen Einnahmen gemeint.

Mit der Begründung eines Nießbrauchs treten Sie zwei Ihrer Rechte an den Nießbraucher ab. Dabei handelt es sich um das Recht der Fruchtziehung und um das Nutzungsrecht. Sie behalten weiterhin das Verfügungsrecht für sich. Mit dem Nießbrauch wird somit die rechtliche Herrschaft über Ihre Immobilie „aufgespalten“.

Damit sind Sie lediglich der bloße Eigentümer Ihrer Immobilie und der Nießbraucher erhält das Recht der umfassenden Nutzung einschließlich der Recht der „Fruchtziehung“. Damit darf der Nießbraucher Mieteinnahmen und sonstige Gewinne einbehalten.

Nießbrauch wird am häufigsten bei der Weitergabe oder dem Verkauf von Immobilien angewandt. Das Ziel: Der bisherige Hausbesitzer erhält durch einen Verkauf den Wert des Hauses als Kapitalvermögen. Oder die Eigentumsverhältnisse sollen unabhängig von Erbschaft neu geregelt werden.

Unabhängig vom Besitzerwechsel bleibt der bisherige Eigentümer im Haus wohnen. Das zeitliche Spektrum reicht von einer begrenzten Dauer bis lebenslang .

Warum lassen sich Eigentümer ein Nießbrauchrecht eintragen?

Ein Nießbrauchrecht wird vor allem aus ²steuerlichen Gründen und im Zusammenhang einer vorweggenommenen Erbfolge eingetragen. In beiden Fällen will der Eigentümer weiter in der Immobilie wohnen bleiben, oder diese vermieten, dennoch die Erbfolge geregelt haben, oder steuerliche Vorteile aus dem Nießbrauch ziehen.

Weiterhin kann der Eigentümerwechsel durch eine Schenkung erfolgen. Je nach Vermögensstand können somit Erbschafts-, oder Schenkungssteuern vermieden werden.

Es kann auch vorkommen, dass ungewünschte Erben aus dem Großteil des Erbes ausgeschlossen werden sollen. Mit der Übertragung der Immobilie durch eine Schenkung vor der Erbschaft, wird somit der Pflichtanteil der einzelnen Erben verringert. Je weiter die Schenkung zurückliegt, desto geringer fällt der Pflichtanteil aus. Nach zehn Jahren verfällt der Anspruch auf ein Erbe.

Anders verhält es sich jedoch, wenn die Immobilie verschenkt wird und sich der Eigentümer ein Nießbrauchrecht einräumt. In diesem Fall bleibt der Pflichtteilsergänzungsanspruch bestehen.

Steuerliche Vorteile kann man beispielsweise dann aus dem Nießbrauch ziehen, wenn man seine Kinder finanziell durch die Mieteinnahmen einer Immobilie unterstützen möchte. Sind die Kinder noch in einer Ausbildung, oder im Studium fallen die Einnahmen vergleichsweise gering aus.

Räumen Sie nun den Kindern ein Nießbrauchrecht an der Immobilie ein, können die Kinder durch ein geringes Einkommen die Mieteinnahmen günstiger Versteuern, als wenn Sie die finanziellen Zuwendungen für eine Ausbildung, oder ein Studium über sich fließen lassen.

Das Modell der Leibrente und Nießbrauch

Verschiedene Akteure auf dem Markt bieten an: “Wir übernehmen Ihr Haus und zahlen Ihnen dafür eine monatliche Rente. Sie behalten Ihr Wohnrecht.”

Das klingt zunächst gut. Die Sache kann aber einen Haken haben, wenn Sie sich die Konditionen näher ansehen.

Weil der Investor nicht sofort den Nutzen aus dem Immobilienwert ziehen kann, wird oft eine reduzierte Immobilienbewertung vorgelegt, die zum Teil deutlich unter dem Verkehrswert des Objektes liegt. Die Dauer der eigenen Weiternutzung bezahlen Sie auf diese Weise quasi selbst.

Ähnlich, wie rein auf Spar- und Anlagekonzepten beruhende Leibrenten, “wetten” Sie auf Ihr späteres Lebensalter. Leibrentenmodelle rechnen sich in der Regel erst, wenn Sie ein bestimmtes Lebensalter erreichen. Oft fahren Sie mit alternativen Modellen der Geldanlage besser und planbarer.

Nicht viel anders verhält es sich bei Leibrenten-Verträgen, die sich auf Immobilien beziehen. Der Wert der Immobilie wird in der Rentenzahlung erst erreicht, wenn Sie noch eine bedeutende Zeit im Haus wohnen bleiben können. Müssen Sie vorzeitig ausziehen, weil beispielsweise eine Unterbringung im Pflegeheim nötig wird, bleibt Ihnen nur die Höhe der Mieteinnahmen. Den Erlös aus einem Verkauf können Sie nicht nutzen. Und finanziell flexibel werden Sie damit auch nicht.

Das weitaus größte Problem ist jedoch, dass Ihnen in dieser Variante immense Mindereinnahmen entstehen. Andere Modelle erzielen deutlich höhere Preise – zum Beispiel der klassische Verkauf. Viele bedenken die Spätfolge der Mindereinnahmen nicht, wenn sie sich auf die zunächst verlockend klingende Rentenzahlung einlassen.

Um den herkömmlichen Modellen eine Möglichkeit entgegenzusetzen, haben wir das Konzept DM.Senior entwickelt. In diesem Fall sind wir für Sie auf der Suche nach einem verantwortungsvollen Investor, der Ihre Immobilie kauft.

Nachdem Verkauf erhalten Sie den vollen Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Neben dem Erlös aus dem Verkauf erhalten Sie ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht, welches an einen Mietvertrag geknüpft ist. Nur Sie können entscheiden, ob Sie Ihren Mietvertrag auflösen, oder weiter in der Immobilie wohnen bleiben.

Mit unserem Konzept DM.Senior geht für den Investor der Vorteil einher, dass er auf einen langfristigen und zuverlässigen Mieter setzen kann. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über DM.Senior.

Verkauf und Erlös

Wer sich für seine Entscheidung und die Umsetzung Zeit lassen kann, sollte den Verkauf, und damit die Einnahme des Verkaufserlöses dem Leibrenten-Modell vorziehen.

Wie kann das ablaufen? Sie inserieren und warten die Angebote ab? Da der Käufer über Kredite den vollständigen Kaufpreis an Sie zahlt, sind Sie nicht von Rentenzahlungen oder monatlichen Raten abhängig. Ein Vorteil für Sie. Die Unsicherheit gegenüber dem potentiellen Käufer und in der Regel die Unsicherheit gegenüber vertraglichen Gestaltungen. Ohne Notar oder Anwalt sollten Sie – wenn Sie mit dem Immobilienrecht nicht vertraut sind – den Hausverkauf nicht abwickeln. Insbesondere nicht, wenn Sie anschließen noch über einen sicheren Nießbrauch im Haus wohnen bleiben wollen, nachdem Sie es verkauft haben.

Geldanlage trotzdem möglich

Wem die Verfügung über viel Geld aus dem Hausverkauf nicht ganz geheuer vorkommt, kann nach dem Verkauf in andere Anlagemodelle investieren. Was lukrativ ist, richtet sich das ganz nach den individuellen Voraussetzungen des Verkäufers und der aktuellen Marktsituation. Zum Beispiel finden Sie bei Ihrer Hausbank zu ganz unterschiedlichen Konditionen eine fachlich versierte Beratung. Selbst wenn Sie das Geld wieder festlegen und monatliche Einkünfte daraus beziehen, haben Sie immer noch mehr vom Verkauf als von der Leibrente.

Das oft vorgebrachte Argument “mit der Leibrente bin ich mir der Einkünfte sicher”, greift also nur bedingt. Zumal Sie selbst über Tagesgeldkonten auch relativ sicher und einfach größere Geldmengen aufteilen und verwalten können. Wenn eine deutsche Bank Ihr Vermögen verwaltet, ist es zusätzlich über den nationalen Einlagensicherungsfonds in beträchtlicher Höhe geschützt.

Weiternutzung, nachdem das Haus verkauft wurde

Nicht nur das Leibrenten-Modell ermöglich Ihnen, auch nachdem das Haus an Dritte verkauft wurde, weiterhin darin wohnen zu bleiben. Sie können grundsätzlich jedem anderen Investor anbieten, Ihr Haus zu kaufen, Sie aber darin wohnen zu lassen. In der Regel vereinbaren Sie dann ein ³Nutzungsentgelt – die klassische Miete nach dem klassischen Verkauf.

So finden Sie einen Überblick, wann sich welches Modell rechnet:

• Wie viel Miete muss ich aus dem Erlös zahlen?
• Welche sonstigen Einkünfte kann aus dem Haus selbst noch ziehen (zum Beispiel die Vermietung oder Untervermietung)?
• Kommen Sie auf mittlere Perspektive auf ein positives Ergebnis, sollten Sie den Schritt erwägen.

Was nützt Ihnen in diesem Zusammenhang das Nießbrauchsrecht?

Unter Nießbrauch fällt in der Regel die komplette Nutzung des überlassenen Eigentums. Sie wechseln mit dem Verkauf natürlich den Eigentümer der Immobilie aus. Aber alles, was wächst und auf Ihrem bisherigen Grund passiert, gehört Ihnen. Das trifft sogar auf Miet- und Pachteinnahmen zu, die aus der Vermietung von Teilen des Grundstücks oder des Hauses erzielt werden können.

Das Nießbrauchsrecht ist dem Rechtsgrundsatz nach unveräußerlich. Auch kann es nicht von außen aufgelöst werden. Ein Pfändungsanspruch auf Erträge aus dem Nießbrauch besteht ebenfalls nicht. Also alles eitel Sonnenschein?

Auf wichtige Eckpunkte müssen Sie natürlich trotzdem achten. Schließlich ist es ein großer Schritt und Sie müssen sich auf die begleitenden Verträge verlassen können.

Nießbrauch als Wohnrecht

Im Zusammenhang mit der Veräußerung und anschließender Weiternutzung einer Immobilie wird Nießbrauch häufig gleichgesetzt mit dem verbrieften Wohnrecht. Die Äpfel im Garten sind meistens zweitrangig.

Das Wohnrecht wird im Zusammenwirken mit dem Nießbrauch zu einer nicht durch den neuen Besitzer kündbaren Vertragsregelung. Die bisherigen Eigentümer bleiben “Nießbraucher”, Nutzer ihres Wohnobjektes samt Grundstück. Sie können die Nutzung aus Ihrem Nießbrauchsrecht auch weitergeben. Nicht das Recht selbst, aber Teile dessen. Oder aus der Weiternutzung eigene Einkünfte, zum Beispiel aus der Vermietung erzielen. Das hängt natürlich stark vom konkreten Fall ab.

Das Nießbrauchsrecht umfasst:

• einen Rechtsanspruch auf Weiternutzung
• die Nutzung der Erträge, die das Haus mit Grundstück abwirft
• das Einbehalten von Erträgen aus Untervermietung
• die Gartennutzung, Verkauf und umfassende Bewirtschaftung</li

Was lohnt sich im Alter am meisten?

Natürlich hängt es an der konkreten Situation, welche Form der Nutzung eines Nießbrauchs Sie im Alter am besten nutzen sollen. Die familiäre Situation bestimmt das maßgeblich mit, die Erwartungen an die zukünftige Nutzung des Hauses und die eigenen finanziellen Pläne.

Wir wollen hier kurz auf das System DM.Senior eingehen. Es sichert Ihnen im Vergleich zu Leibrentenmodellen und Privatverkauf mehrere Vorteile. Der im Vergleich hohe Erlös ist nur einer der Vorteile.

Wohnrecht und Nutzung vertraglich vereinbart

Die Weiternutzung der Immobilie wird zweiseitig vertraglich vereinbart. Einmal über den Kaufvertrag und zum anderen über den folgenden Mietvertrag. So sichern Sie sich Ihr Wohnrecht mit langfristiger Unkündbarkeit und einem optionalen Verlängerungsrecht.

Das Nießbrauchsrecht ist an die vertraglich eingetragenen Personen gebunden. Diese Eckpunkte greifen:

• Verpfändung nicht möglich
• Verkauf nicht möglich
• Abgabe der Nutzung ist möglich

Sie kalkulieren mit dem höheren Verkaufswert – oft über dem lokalen Marktwert – und sichern sich so den Erlös. Wie Sie diesen Erlös nutzen, liegt ganz bei Ihnen. Eine erweiterte Investition in eigene Interessen oder eine teilweise Rückführung in die Mietzahlungen sind uneingeschränkt möglich. Die Zahlung des Erlöses erfolgt in voller Höhe und unmittelbar nach dem Verkauf.

Was hebt das System heraus?

Viele, die Immobilien mit Blick auf die fernere Zukunft erwerben, bevorzugen die Verbindung zu einem festen Mieter. Er kennt das Haus von Grund auf. Eine vertrauensvolle Zusammenarbeit kann auf lange Perspektive erfolgen. Wir haben die langjährige Erfahrung und einen festen und verlässlichen Investorenkreis. Außerdem unterstützen wir Sie bei der Suche nach dem passenden Investor und der notariell unterstützen Vertragsgestaltung. Unser Know-how macht es sogar für Immobilien in Rand- und Landlagen wahrscheinlich, dass Sie einen guten Erlös für Ihr Haus verhandeln können. Es lohnt sich also durchaus, bevorzugt diese Variante zu prüfen.

Steuerliche Bedeutung für den Inhaber des Nießbrauchsrechts

Wenn dem Nießbrauch ein Verkauf des Hauses vorangegangen ist, müssen die Einnahmen aus diesem Verkauf entsprechend der geltenden Rechtslage versteuert werden.

Gut zu Wissen:

Diese Versteuerung entfällt in der Regel, wenn die Immobilie innerhalb von mindestens 3 Jahren vor dem Verkaufsjahr selbst und für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Individuelle Gegebenheiten können diese Einschätzung allerdings verändern.

Hier wird es steuerlich interessant – aber auch schnell kompliziert, weil auch konkrete und potentielle Einnahmen aus der Immobilie bewertet werden müssen. Klären Sie das nicht ohne Steuerberater oder Experten-Unterstützung.

Einnahmen aus dem Nießbrauch

Anders verhält es sich mit den Einnahmen, die Sie aus dem Nießbrauch ziehen. Mieteinnahmen kommen in der Regel der Einkommensversteuerung zu. Verkaufen Sie gewerblich Obst und Gemüse oder haben Sie entsprechende Pachteinnahmen, müssen Sie das als Inhaber des Nießbrauchsrechts ebenfalls steuerlich geltend machen.

Quellen:

• ¹ Wikipedia.org | Nießbrauch – Allg. Definition 
• ² Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. | Nießbrauch: Wer muss Einnahmen versteuern?
• ³Wikipedia.org | Nutzungsentgelt

Bewerten Sie diesen Artikel: