Worum geht es bei der Mietrechtsreform 2026?
Die Reform setzt an einer Stelle an, die seit Jahren für Diskussionen sorgt, nämlich der Wirksamkeit der Mietpreisbremse. Diese wurde bereits im Sommer 2025 bis 2029 verlängert, ließ sich in der Praxis aber über bestimmte Vertragsgestaltungen umgehen. Genau diese Lücken will der Gesetzgeber nun schließen. Grundlage ist der Koalitionsvertrag, die fachliche Vorarbeit leistete eine Expertenkommission, deren Empfehlungen über den Referentenentwurf vom Februar 2026 in den jetzigen Kabinettsbeschluss eingeflossen sind. Insgesamt betrifft das Paket fünf Bereiche, von denen für die meisten Eigentümer drei besonders ins Gewicht fallen. Wichtig zu wissen: Ein Großteil der schärferen Regeln greift ausschließlich in Wohnungsmärkten, die von den Ländern per Rechtsverordnung als angespannt ausgewiesen sind.
Indexmiete: Hohe Sprünge werden gedeckelt
Bei einer Indexmiete ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt, sodass die Miete in dem Verhältnis steigt, in dem auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten zunehmen. Bislang war lediglich die Ausgangsmiete begrenzt, während spätere Anpassungen ohne Obergrenze allein der Indexentwicklung folgten. In den Inflationsjahren führte das zu erheblichen Sprüngen. Künftig soll in angespannten Märkten der Anteil einer jährlichen Steigerung, der über drei Prozent hinausgeht, nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen.
Ein Beispiel verdeutlicht die Wirkung: Steigt der Index um fünf Prozent, bleiben die ersten drei Prozent voll wirksam, von den darüber liegenden zwei Prozent zählt nur die Hälfte. Zulässig wäre damit eine Erhöhung um vier statt um fünf Prozent. Bemerkenswert ist, dass die Regelung nicht nur neue, sondern auch bestehende Indexmietverträge erfasst, sofern die Änderungserklärung den Mieter erst nach Inkrafttreten der jeweiligen Rechtsverordnung erreicht. Im Referentenentwurf war zunächst eine starre Kappung bei 3,5 Prozent vorgesehen, die im Kabinettsbeschluss zugunsten dieses Halbierungsmodells aufgegeben wurde. Für Vermieter in angespannten Lagen gewinnt dadurch die Staffelmiete als planbare Alternative an Bedeutung.
Möblierungszuschlag: Mehr Transparenz und eine klare Grenze
Möblierte Wohnungen waren bisher ein beliebter Weg, die Mietpreisbremse zu umgehen, denn der Aufschlag für die Möblierung musste weder gesondert ausgewiesen werden noch unterlag er einer festen Obergrenze. Das ändert sich. In angespannten Märkten muss der Möblierungszuschlag künftig unaufgefordert und getrennt von der eigentlichen Miete ausgewiesen werden. Als Berechnungsgrundlage dient der Zeitwert der Möbel und nicht der Neupreis. Für vollständig ausgestattete Wohnungen sieht der Entwurf eine gesetzliche Vermutung vor, nach der ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen gilt. Ergänzt wird das durch eine Auskunftspflicht, über die Mieter die Zusammensetzung des Zuschlags nachvollziehen können. Auch hier hat sich gegenüber dem Referentenentwurf etwas verschoben, der zuvor noch eine Grenze von fünf Prozent vorsah.
Kurzzeitvermietung: feste zeitliche Höchstgrenze
Bei der kurzzeitigen, häufig möblierten Vermietung, die oft als Wohnen auf Zeit angeboten wird, fehlte bisher eine klare zeitliche Obergrenze. Genau dieser Punkt wird neu gefasst. Vom regulären Mieterschutz und damit auch von der Mietpreisbremse ausgenommen sein soll ein solcher Vertrag künftig nur noch bis zu einer Dauer von sechs Monaten. Lediglich für eng begrenzte Ausnahmefälle sieht der Entwurf eine Verlängerung auf bis zu acht Monate vor. Wer darüber hinaus vermietet, fällt unter die vollen Schutzvorschriften. Für Vermieter, die bewusst auf kurze und flexible Mietverhältnisse setzen, ist das die spürbarste Einschränkung des gesamten Pakets.
Was bedeutet die Reform für Vermieter?
Im Kern bringt der Entwurf mehr Transparenz- und Dokumentationspflichten. Wer möbliert vermietet, sollte frühzeitig eine vollständige Möbelliste mit den jeweiligen Zeitwerten anlegen, um den Zuschlag jederzeit belegen zu können. Bei laufenden Indexmietverträgen lohnt sich ein Blick auf die künftigen Anpassungsspielräume, ebenso die Prüfung, ob in angespannten Lagen eine Staffelmiete die bessere Wahl ist. Kurzzeit- und Möblierungsmodelle, die bislang auf die Umgehung der Mietpreisbremse ausgerichtet waren, verlieren an Attraktivität und gehören auf den Prüfstand. Hinzu kommt eine ausgeweitete Schonfristregelung: Eine Kündigung wegen Mietrückständen lässt sich künftig einmalig auch dann durch eine Nachzahlung abwenden, wenn ordentlich gekündigt wurde. Räumungen wegen Zahlungsverzugs werden damit schwerer durchsetzbar.
Was bedeutet die Reform für Mieter?
Für Mieter steht ein besserer Schutz im Vordergrund. In angespannten Märkten werden sprunghafte Indexsteigerungen abgefedert, was die jährliche Belastung kalkulierbarer macht. Bei möblierten Wohnungen lässt sich künftig leichter erkennen, welcher Teil der Miete auf die Wohnung und welcher auf die Möbel entfällt, wodurch sich auch die Einhaltung der Mietpreisbremse besser überprüfen lässt. Klare Grenzen bei der Kurzzeitvermietung verhindern, dass befristete und möblierte Verträge dauerhaft als Ausweichroute genutzt werden. Und die erweiterte Schonfristzahlung gibt Mietern, die unverschuldet in Zahlungsverzug geraten, eine zweite Chance, ihre Wohnung zu behalten.
Ab wann gilt die Mietrechtsreform 2026?
Ein Kabinettsbeschluss ist eine wichtige Etappe, aber noch nicht das Ende des Weges. Der Entwurf geht nun in Bundestag und Bundesrat, und gerade bei der Indexmiete und beim Möblierungszuschlag ist mit intensiven Debatten zu rechnen, weil hier erhebliche wirtschaftliche Interessen berührt sind. Einzelne Regelungen können sich also noch verändern. Realistisch ist ein Inkrafttreten im Laufe des Jahres 2026, ein konkretes Datum nennt der Gesetzgeber bislang nicht. Bis dahin gilt weiterhin das bestehende Mietrecht.
Unser Fazit für Eigentümer und Kaufinteressenten
Auch wenn die Reform noch nicht in Kraft ist, lohnt sich die Vorbereitung schon jetzt. Wer vermietet, sollte seine Verträge und Vermietungsmodelle daraufhin überprüfen, wie sie sich unter den neuen Regeln rechnen. Für alle, die den Kauf oder Verkauf einer vermieteten Immobilie planen, gewinnt die Bewertung der bestehenden Mietverhältnisse und ihrer Anpassungsspielräume zusätzlich an Bedeutung, denn sie wirkt sich unmittelbar auf die erzielbare Rendite aus. Wir von der DM.Immo GmbH ordnen diese Entwicklungen für Sie ein und unterstützen Sie dabei, Ihre Immobilie unter den aktuellen Rahmenbedingungen richtig zu bewerten und zu vermarkten. Bei konkreten rechtlichen Fragen zu einzelnen Vertragsklauseln empfiehlt sich zusätzlich der Rat eines Fachanwalts für Mietrecht.
