Welche Immobilien gelten als Kapitalanlage?
Die meisten Menschen denken vermutlich bei einer Immobilie als Kapitalanlage zunächst an das klassische Mehrfamilienhaus, in dem jede Mietpartei ihre Miete zahlt. Darüber hinaus ist allerdings auch eine einzelne vermietete Eigentumswohnung häufig eine gute Kapitalanlage. Nicht zuletzt gibt es auch Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel Arztpraxen, Läden oder Bürogebäude.
Je nach Art der Immobilie, die Sie besitzen, gestaltet sich der Verkauf einfacher oder schwieriger.
Die Rendite – nicht nur Mieteinnahmen zählen
Zunächst denkt vermutlich jeder, dass sich die Rendite allein aus den Mieteinnahmen abzüglich von Kosten, wie zum Beispiel Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten, ergibt.
Tatsächlich jedoch erfahren viele Immobilien, insbesondere in Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt, einen Wertzuwachs. Wer also eine Immobilie günstig erworben und irgendwann teurer verkaufen kann, hat einen Gewinn realisiert.
Hier und da gibt es auch Menschen, die eine vermietete Immobilie aus steuerlichen Zwecken kaufen oder verkaufen.
Die richtige Vermarktungsstrategie bei einer vermieteten Immobilie finden
Der Wert einer vermieteten Immobilie berechnet sich nach dem Ertragswertverfahren, meist in Kombination mit den Vergleichswertverfahren. Für den Laien einfach erklärt ist der Ertrag das, was nach allen Kosten und Abschreibungen am Ende für den Besitzer übrig bleibt.
Eine als Kapitalanlage genutzte Immobilie optimal zu verkaufen benötigt eine gehörige Portion Fachwissen. Einem Käufer muss genau erklärt werden, wie sich die aktuelle Rendite darstellt und welche Möglichkeiten für eine Erhöhung der Rendite noch gegeben sind. Vor allem dann wenn die Mieten deutlich unter dem Mietspiegel sind und erhöht werden können oder eine hohe Wertsteigerung in den nächsten Jahren zu erwarten ist, ist das Objekt für Käufer interessant.
Eine vermietete Immobilie sollten Sie mithilfe eines Maklers verkaufen. Der Immobilienmakler kennt häufig eine Reihe von Investoren, die regelmäßig solche Kapitalanlagen hinzu kaufen. Er kann dem Interessenten genau die Renditechancen darlegen und auch steuerliche Vorteile aufzeigen.
Sprechen Sie uns an! Gerne beraten wir Sie kostenlos und platzieren auf Wunsch ihre vermietete Immobilie am Markt, damit Sie einen optimalen Verkaufspreis erzielen.
5 Einzelheiten, die Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie beachten sollten
§556 BGB – Kauf bricht nicht Miete
Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen, sollten Sie sich im klaren sein, dass der Verkauf Ihrer Wohnung nicht das Mietverhältnis beeinflusst (1siehe §556 BGB). Das bedeutet, dass der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen muss. Problematisch ist diese Tatsache, wenn der Interessenten Kreis klein ist, oder es der Wunsch der Kaufinteressenten ist, die Immobilie selbst zu nutzen.
In diesem Fall geht für den Käufer mehr Aufwand mit dem Kauf einher. Aufgrund dessen sinkt die Anzahl der Interessenten und damit auch der Verkaufspreis. Dennoch kann ein bereits bestehender Mieter sich auch wertsteigernd auf die Immobilie auswirken. Dies ist gerade in gering frequentierten Lagen der Fall, wo es schwierig ist einen Mieter zu finden.
Wenn Sie also Ihre vermietete Immobilie verkaufen wollen, dann wägen Sie vorher die Kaufabsichten der Interessenten ab, um einen eventuellen Auszug mit dem Mieter zu vereinbaren. Welche Möglichkeiten es gibt, das Mietverhältnis aufzulösen, erfahren Sie im weiteren Verlauf dieses Beitrags.
Haben Sie eine zutreffende Preiseinschätzung
Bereits aus dem Wort “Preiseinschätzung” wird klar, dass es sich hier um kein genaues Maß handelt. Gerade Sie als Eigentümer können bei der Preiseinschätzung Ihrer Immobilie zu positiv durch Ihre emotionale Bindung an Ihre Immobilie beeinflusst sein.
Ein hoher Verkaufspreis ist per se nicht schlecht, eine zu hohe Preiseinschätzung jedoch schon. Vermarkten Sie Ihre Immobilie zu einem zu hohen Preis, sinkt die Anzahl an Interessenten rapide ab und der Verkauf wird zu diesem Preis nicht realisierbar. Senken Sie dann den Preis Ihrer Immobilie, kann es vorkommen, dass die Käufer einen Haken an Ihrer Immobilie vermuten und somit vor dem Objekt zurückschrecken.
Deswegen ist eine realistische Preiseinschätzung beim Verkauf einer vermieteten, sowie unvermieteten Immobilie essentiell. In diesem Fall bieten wir Ihnen an, sich an uns als Makler zu wenden.
In erster Linie stellen wir Ihnen unseren Onlinerechner zur Immobilienbewertung kostenfrei zu Verfügung. Dort erhalten Sie eine Einschätzung über den Wert des Objekts. Im weiteren Verlauf vermarkten wir Ihre Immobilie für Sie. Dabei erhalten Sie von uns eine kostenfreie Bewertung Ihrer Immobilie vor Ort.
Informieren Sie den Mieter über den Verkauf
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie auch den Mieter rechtzeitig über den Umstand informieren. Unter Umständen ist auch der Mieter an dem Kauf Ihres Objekts interessiert.
Dies ist gerade dann interessant, wenn der Mieter nicht plant auszuziehen, der Großteil der Interessenten jedoch einen Eigennutz plant. Dann haben Sie die Möglichkeit Ihre Immobilie an den Mieter, ohne vergleichsweise starken Wertverlust zu verkaufen.
Die Alternative wäre der Verkauf an dritte, wobei dort mit einer Wertminderung von bis zu 20 Prozent bei vermieteten Immobilien geplant werden muss. Dieser Wertverlust ist gerade dann hoch, wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen wollen. Wohnungen hingegen haben eine höhere Rendite und gelten somit als Kapitalanlage. Der Umstand, dass die Wohnung vermietet ist, kann dann sich dann sogar wertsteigernd auf den Preis auswirken.
Weiterhin besteht unter anderem ein Vorkaufsrecht durch den Mieter. Dieses sollten Sie nicht umgehen, um künftige, rechtliche Folgen zu vermeiden. Der Letzte Punkt, warum Sie den Verkauf mit dem Mieter besprechen sollten ist, dass dieser Ihnen beim Verkauf wohlgesonnen sein sollte. Sie besitzen zwar ein Besichtigungsrecht, dennoch sollte der Mieter Ihre Immobilie beim Verkauf nicht absichtlich schlecht reden.
Betreiben Sie bestenfalls keinen Besuchertourismus in den 4 Wänden des Mieters und kündigen Sie Ihre Besuche 24 Stunden vorab an. Zudem sollten Ihre Besuche zu angemessenen Tageszeiten erfolgen.
Die Eigentümergemeinschaft informieren
In Ihrem Interesse sollte es außerdem sein, die Eigentümergeimeinschaft über den Verkauf Ihrer Immobilie zu informieren. Unter Umständen möchte einer der Miteigentümer Ihr Objekt kaufen, sodass Sie bereits einen Käufer über diesen Weg finden.
Holen Sie sich einen Profi an Board
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie handelt es sich um keine Kleckerbeträge, als dass man sich beim Verkauf einen Fehler erlauben kann. Wir empfehlen Ihnen einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu beauchtragen. Folgende Vorteile bieten wir Ihnen als Immobilienmakler:
- Korrekte und kostenfreie Einschätzung des Immobilienwertes – Die Bewertung von Immobilien ist unser alltägliches Geschäft. Deswegen kennen wir den Wert Ihrer Immobilie und wissen, auf welche Einzelheiten es beim Verkauf ankommt. Selbstverständlich bewerten wir Ihre Immobilie kostenfrei für Sie
- Erstellung eines umfangreichen Exposés – Wichtig ist, dass Sie beim Verkauf den Interessenten einen Überblick über die Daten Ihres Objekts geben. Wir erstellen ein umfangreiches Exposés Ihrer Immobilie, mit allen notwendigen Daten.
- Vermarktung Ihrer Immobilie über die bekanntesten Immobilienportale – Wir arbeiten mit Immobilienscout24.de, Immowelt.de und vielen weiteren Portalen zusammen, um Ihre Immobilie erfolgreich zu Verkaufen.
- Europaweites Netzwerk – Während unserer Tätigkeit als Immobilienmakler, haben wir eine Reihe an Bestandsinvestoren gewinnen können, die dauerhaft an neuen Objeleten interessiert sind. So erhalten Sie mit uns Zugang zu weiteren Interessenten.
- 10 Jahre Erfahrung und Verhandlungsgeschick – In unseren 10 Jahren Erfahrung haben wir uns ebenfalls im Verkauf von Immobilien entwickelt. Wir wissen, wie wir Ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen.
- Wir prüfen die Bonität des Käufers – Beim Verkauf ist es ebenfalls wichtig, dass der Käufer den Preis Ihrer Immobilie zahlen kann. Wir prüfen für Sie die Bonität des Käufers und beantragen alle notwendigen Unterlagen für den Käufer und die finanzierenden Banken
Ideen um Ihre Immobilie ohne Mieter zu verkaufen
Die wohl beste Lösung ist es, dem derzeitigen Mieter Ihre Immobilie zum Kauf anzubieten. Der Mieter hat somit die Möglichkeit sich nach einer entsprechenden Finanzierung zu erkundigen. Weiterhin stehen bei dem derzeitigen Mieter die Chancen für einen Kauf nicht schlecht, da dieser bereits eine emotionale Bindung zu dem Objekt aufgebaut hat und mit größter Wahrscheinlichkeit drin wohnen möchte.
Beim Verkauf können Sie dem Mieter durchaus preislich entgegenkommen, denn für eine vermietete Immobilie erhalten Sie in vielen Fällen weniger Geld, als für eine leerstehende Immobilie. Gerade bei Häusern ist diese Problematik sehr groß.
Ein weiterer sinnvoller Weg ist es, den Mieter mit einer 2Abfindung, dem sogenannten goldenen Handschlag, zum Auszug aus Ihrer Immobilie zu bewegen. Hierzu wird ein Auflösungsvertrag des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter geschrieben.
Grund, warum der Mieter die Abfindung akzeptieren sollte ist, dass dieser im Falle des Verkaufs mit großer Wahrscheinlichkeit das Objekt verlassen muss. Gerade bei Immobilien, die präferiert für den Eigennutz verwendet werden, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Käufer das Mietverhältnis kündigt. In diesem Fall würde der Mieter leer ausgehen. Deswegen ist die Motivation für den Mieter hoch, die Abfindung zu akzeptieren.
Nehmen wir an, ein Haus könnte unvermietet einen Verkaufspreis von 300.000 € erzielen, ist aufgrund der Vermietung allerdings 20 % weniger wert (240.000 €). In diesem Fall können Sie dem Mieter durchaus 10.000 € oder mehr plus Umzugskosten anbieten, wenn er das Haus freiwillig verlässt. Der Mieter wird verstehen, dass er das Haus bei einer 3Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers sowieso verlassen muss und wird in vielen Fällen gerne das Geld annehmen.
Wie geht´s jetzt weiter?
Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entschieden haben, dann können Sie Ihre Immobilie in unserem kostenfreien Bewertungsportal bewerten lassen und den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Erfahrung bringen. Wir von DM.Immo arbeiten mit dem Dr. Hettenbach Institut zusammen und stellen Ihnen kostenfrei unser Bewertungsportal zur Verfügung. Dieses Portal greift auf den aktuellen Marktwert in Ihrer Region zu. So erhalten Sie eine genaue Einschätzung Ihres Immobilienwertes.
