Den Maklervertrag kündigen

Nicht immer ist man mit dem geschlossen Maklervertrag zufrieden. Manchmal hat man vorschnell im Internet einem Vertrag zugestimmt, manchmal ist man mit der Leistung des Maklers nicht zu 100% zufrieden. In diesem Artikel wollen wir kurz erklären, unter welchen Umständen man einen Maklervertrag ordentlich oder außerordentlich kündigen kann, wie man eine Aufhebung erreicht und was der Widerrufsjoker ist. Auch die Folgen der Kündigung betrachten wir eingehend.

Der Maklervertrag – welche Art Vertrag wurde geschlossen?

Ob der Auftraggeber einen Maklervertrag ganz einfach kündigen kann oder Fristen einhalten muss, hängt zunächst von der Art des geschlossenen Vertrages ab. Hier unterscheidet man, ob der Vertrag eine Befristung hat, oder nicht.

Mag manch ein Auftraggeber bei Vertragsschluss noch gedacht haben, wie nett der Makler doch ist, dass er von sich aus einen befristeten Vertrag anbietet, so geht ihm vielleicht nun ein Licht auf.

Die Befristung eines Maklervertrages ist einzig für den Makler interessant. Die Befristung bedeutet nämlich nur, dass der Makler die gesamte Laufzeit über das Recht hat, die Immobilie anzubieten.

Tipp: Laufzeiten von ca. 6 bis 8 Monaten sieht der Gesetzgeber, bei einfach bis normal zu vermittelnden Objekten, als rechtens an. Längere Laufzeiten sind nur bei schwer vermittelbaren Immobilien rechtens.

Wie kündigt man einen befristeten Vertrag?

Der Auftraggeber darf zwar jederzeit ordentlich kündigen, diese Kündigung gilt aber während der Laufzeit nur für die Zukunft, genauer zum Ende der vereinbarten Laufzeit.

Ist die Befristung bereits ausgelaufen, so können beide Parteien die Zusammenarbeit zu jedem Zeitpunkt per sofort beenden.

Die Kündigung hat, bei schriftlichen geschlossenen Verträgen, auch schriftlich zu erfolgen.

Tipp von uns: zu Beweiszwecken immer das Einwurfeinschreiben oder die Zustellung durch einen Boten wählen.

Die außerordentliche Kündigung

Bei einem nicht vertragsgemäßen Verhalten des Maklers darf jederzeit außerordentlich gekündigt werden. Außerordentlich bedeutet fristlos und setzt einen wichtigen Grund voraus. Der Gesetzgeber spricht von einer Unzumutbarkeit, den Vertrag noch weiter fortzuführen.

In diesem Fall riskiert der Auftraggeber allerdings, vom Makler verklagt zu werden. Die Beweislast für ein nicht vertragsgemäßes Verhalten liegt dabei beim Auftraggeber.

Gerichte haben bereits entschieden, dass das Vertrauensverhältnis so gravierend geschädigt sein muss, dass eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar ist.

Dazu zwei Beispiele:

  1. Bietet der Makler die Immobilie überhaupt nicht am Markt an, damit ein Freund sie günstig erwerben kann, so ist das Vertrauensverhältnis gleich in mehreren Punkten immens gestört und rechtfertigt eine außerordentliche, also fristlose, Kündigung.
  2. Kommt der Makler zu einem Besichtigungstermin gar nicht und zu einem weiteren verspätet, so ist zweifelhaft, ob bereits eine außerordentliche Kündigung rechtens ist. Vielmehr müsste der Auftraggeber den Makler zunächst abmahnen.

Wie kündigt man einen unbefristeten Maklervertrag?

Ein unbefristeter Maklervertrag darf jederzeit ohne Angaben von Gründen per sofort gekündigt werden. Dies gilt für beide Parteien.

Aus diesem Grund bieten die wenigsten Makler überhaupt unbefristete Maklerverträge an. Die Gefahr, dass der Auftraggeber nach ersten Investitionen durch den Makler (Zeitungsanzeigen, Auslagen, etc.) plötzlich abspringt, ist zu groß.

Welche rechtlichen Folgen kann die Kündigung haben?

Provisionsanspruch

Sofern die Kündigung rechtens war, gilt dennoch, dass dem Makler eine Provision zusteht, wenn im Nachhinein ein notarieller Kaufvertrag zwischen dem Auftraggeber und einer vermittelten Person zustande kommt.

Das gilt in der Regel auch, wenn der Makler dem Käufer die zum Verkauf stehende Immobilie „nachgewiesen“ hat (also den Käufer auf die ihm bis dahin unbekannte Kaufmöglichkeit aufmerksam gemacht hat) oder der Käufer die Kontaktdaten des Verkäufers vom Makler bekommt.

Schadensersatz

Häufig wird ein sogenannter qualifizierter Alleinvermittlungsauftrag geschlossen. Verkauft nun der Eigentümer die Immobilie selbst oder beauftragt einen weiteren Makler, so hat der Makler mit dem Alleinvermittlungsauftrag einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn er nachweisen kann, dass er ebenfalls einen Käufer hatte. In der Regel beträgt der Schadensersatz die geschuldete Maklerprovision.

Aufwendungsersatz

Insbesondere bei schwer zu vermittelnden Immobilien lassen Makler gerne eine Klausel in den Maklervertrag schreiben, die festlegt, dass bei einer nicht vermittelten Immobilie die Auslagen und entstandenen Kosten ersetzt werden müssen (Anzeigen, Porto und Telefon, Besichtigungstermine, etc.).

Wurde eine solche Vereinbarung getroffen, so können bei einer Kündigung schnell mehrere Tausend Euro Kosten entstehen.

Der Widerruf

Der Gesetzgeber hat im Jahr 2014 eine EU Verbraucherrichtlinie umgesetzt, nach der Verträge, die ausschließlich unter Zuhilfenahme von Fernkommunikationsmitteln (E-Mail, Internet, Telefon, Fax, WhatsApp, etc.) geschlossen wurden, innerhalb von einer Frist von 14 Tagen widerrufen werden können.

Die Widerrufsfrist gilt ausschließlich für Verbraucher (Achtung: bei Gewerbeobjekten funktioniert der Widerruf nicht) und verlängert sich, wenn der Makler nicht rechtzeitig und korrekt über das Widerrufsrecht informiert. Die Verlängerung beträgt zwölf Monate, so dass insgesamt eine Widerrufsfrist von zwölf Monaten und zwei Wochen besteht.

Liegt eine gültige Widerrufserklärung vor, so kann der Maklervertrag unter den oben genannten Bedingungen 14 Tage lang widerrufen werden.

Hat der Makler nicht ausreichend über den Widerruf informiert, so kann der Widerruf auch noch nach über einem Jahr (genauer: 12 Monate und 2 Wochen) ausgeübt werden. Interessant ist, dass dann sogar eine bereits bezahlte Maklerprovision zurückgefordert werden kann.

Der Aufhebungsvertrag

Sie sind mit Ihrem Makler unzufrieden? Bitten Sie ihn einfach um einen Aufhebungsvertrag.

Die meisten Makler werden darauf eingehen, schließlich müssen sie damit rechnen, dass Sie Ihre Immobilie einfach gar nicht verkaufen werden, solange der Maklervertrag noch läuft.

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