Immobilien Recht – Faktoren, Mieterhöhungen & Kündigungen

Nicht nur Immobilientransaktionen im Allgemeinen unterliegen vom Gesetzgeber definierten Richtlinien.

Auch für das Zusammenleben unterschiedlicher Parteien in Mehrfamilienhäusern sind gewisse Vorschriften vorgesehen.

Nur so können Sie bzw. die Eigentümergemeinschaft den Mietern ein möglichst friedvolles Miteinander garantieren. Bezeichnet werden die Regelungen innerhalb einer Hausgemeinschaft als Hausordnung.

Alle Hausbewohner müssen sich ausnahmslos an die hausinternen Vorschriften halten.

Diese Aspekte könnten durch eine Hausordnung geregelt werden:

• Ruhezeiten: Gesetzliche Ruhezeiten sind Teil jeder Hausordnung. Aufgrund der gesetzlichen Grundlage der Nacht- und Mittagsruhe müssen Sie diese Zeiten in der Hausordnung nicht explizit aufführen.
• Nutzung der Gemeinschaftsräume: Sie können in diesem Bereich beispielsweise vorgeben, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz der Räumlichkeiten jedem zusteht.
• Regeln für den Gemeinschaftsgarten: Sie sollten in der Hausordnung festlegen, was den Mietern im Garten erlaubt ist. Sollten Sie darauf bestehen, dass durch die Mieter die Gartenarbeit übernommen wird, ist dies im Mietvertrag zu vermerken.
• Haussicherheit: Unter diesem Aspekt fallen beispielsweise Regelungen hinsichtlich der Schließzeiten der Haustür oder auch das Verbot zur Lagerung gefährlicher Substanzen.
• Reinigungsaufgaben: Sie können in der Hausordnung regeln, welche Arbeit im und am Haus durch die Mieter zu übernehmen sind. Nur durch die Hausordnung als Teil des Mietvertrages ist der Mieter dazu verpflichtet, diesen Aufgaben nachzukommen.

Diese Regelungen gelten hinsichtlich einer Mieterhöhung:

1. Eine Mieterhöhung wird erst dann rechtlich verbindlich, wenn Sie als Vermieter diesbezüglich den Mieter kontaktiert haben und der Mieter dieser Erhöhung zugestimmt hat. Andernfalls ist die Mieterhöhung für den Mieter nicht rechtsbindend, was bedeutet, dass er nicht verpflichtet ist, die höhere Summe zu begleichen.Auf der anderen Seite können Sie die Zustimmung einfordern, sollte der Mieter nicht freiwillig zustimmen. Weigert dieser sich dann noch immer, haben Sie das Recht die Mieterhöhung einzuklagen.
2. Die Mieterhöhung darf nicht willkürlich veranlasst werden. Sie lässt sich nur dann rechtswirksam durchsetzen, wenn Sie gute Gründe vorweisen können, die Miete zu erhöhen. Hierunter fällt beispielsweise die Anpassung an den grundsätzlich gestiegenen Mietspiegel der Region.
3. Der Mieter ist verpflichtet der Mieterhöhung zuzustimmen, solange diese die rechtlichen Grundlagen erfüllt. Unter diese Grundlagen fällt zum Beispiel der Faktor der formalen Korrektheit sowie die Einhaltung der Jahressperrfrist und Kappungsgrenze.
4. Dem Mieter müssen zwei Monate zusätzlich zu dem Monat des Erhalts der Miethöhung zugesprochen werden, um die entsprechenden Dokumente auf ihre Rechtswirksamkeit zu überprüfen.
5. Eine Mieterhöhung ist nicht zulässig, wenn im Mietvertrag eine Staffel-, Index- oder Zeitmiete vereinbart worden ist. In diesen Fällen wird von Ihnen bereits im Vorfeld genau festgelegt, wann eine Mieterhöhung vorgesehen ist.
6. Eine Anpassung der Betriebskostenpauschale kann durch den Vermieter zu jeder Zeit vorgenommen werden. Diese betrifft die Faktoren der Öl-, Gas- und Stromversorgung.

Das deutsche Immobilien Recht beinhaltet neben Regelungen hinsichtlich des An- und Verkaufs von Immobilien auch Aspekte, die für den Mieterschutz grundlegend sind. Ihre Bedürfnisse als Vermieter werden hier in den Hintergrund gestellt. Während Mieter hinsichtlich ihrer Wohnungskündigung beispielsweise keinen Grund angeben müssen, sind Sie zur Angabe von Gründen verpflichtet.

Eine große Auswahl an Gründen steht Ihnen als Vermieter dabei nicht zur Verfügung. Zur Kündigung müssen Sie beträchtliche Gründe angeben und diese dem Mieter in schriftlicher Form zukommen lassen. Ein Beispiel hierfür wäre der Eigenbedarf der Wohnung.

Weitere Gründe für die Aufhebung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung lassen sich seitens des Vermieters nur dann durchsetzen, wenn der Mieter durch eigenes Verschulden seinen Pflichten nicht nachgekommen ist oder Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile zu befürchten haben.

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist im Gesetzbuch genau geregelt. Eine schriftliche Stellungnahme ist hierfür grundsätzlich notwendig und wird in der Regel von einem Gericht für Mietrecht auf ihre Rechtlichkeit geprüft.

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf können Sie als Vermieter laut dem Immobilien Recht nur dann durchsetzen, wenn Sie selbst oder ein naher Verwandter die Wohnung bewohnen möchten.

Ausschlaggebend darüber, ob dieser Antrag auch bei entfernterer Verwandtschaft durchgesetzt werden kann, ist in entsprechenden Fällen die persönliche Beziehung zwischen Ihnen und dem entfernten Angehörigen.

Unter den Begriff der nahen Verwandtschaft fallen folgende Familienangehörige:

• Kinder und Stiefkinder
• Eltern
• Geschwister
• Enkel
• Großeltern
• Nichten und Neffen

Welche Kündigungsfrist muss bei einer Eigenbedarfskündigung eingehalten werden?

Damit dem Mieter durch die Eigenbedarfskündigung keine zu großen Nachteile entstehen, ist im Gesetzbuch schriftlich fixiert, dass ihm ausreichend Zeit einzuräumen ist, eine neue Wohnung zu suchen. Analog zur regulären Kündigung durch den Mieter ist die Kündigungsfrist von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig.

Mietrückstand als Kündigungsgrund im Immobilien Recht

Trotz Mieterschutz sind alle Mieter laut des Immobilien Rechts dazu verpflichtet, ihre Miete pünktlich zu zahlen. Ist der Mieter dazu nicht imstande und es entsteht ein Mietrückstand, wird Ihnen als Vermieter unter Berücksichtigung bestimmter Faktoren das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Fristlose Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug lassen sich aufgrund unterschiedlicher Tatbestände rechtfertigen. Hierzu gehören:

• Zwei aufeinanderfolgende Mieten konnten nicht bezahlt werden
• Der Mieter ist mehr als eine gesamte Monatsmiete im Rückstand
• Der Mieter schuldet seinem Vermieter eine Geldsumme, die zwei Monatsmieten entspricht

Entscheiden Sie sich dazu, eine Kündigung auszusprechen, sieht das Gesetz vor, dass Sie dies in einem Kündigungsschreiben begründen müssen. Versäumen Sie diesen bürokratischen Akt, ist die Kündigung nicht rechtswirksam.

Der Mieter kann dies abwenden. Ihm steht die Möglichkeit offen, die ausstehende Geldsumme durch eine Nachzahlung an Sie zu entrichten. Wichtig ist hierbei allerdings, dass diese Zahlung zeitnah stattfindet.

Der Zeitraum, der dem Mieter hier durch das Immobilien Recht eingeräumt wird, beläuft sich in der Regel auf zwei Monate, die mit dem Eintritt des Räumungsanspruches beginnen. Ist der Mieter vor der Zustellung der Räumungsklage imstande, seine Schulden zu begleichen, verfällt Ihr Kündigungsanspruch.

Schenken oder vererben? – Vor- und Nachteile

Hinsichtlich der Frage, ob es sinnvoller ist das Eigenheim als Erbe oder als Schenkung innerhalb der Familie weiterzureichen, lässt sich keine klare Empfehlung aussprechen. Immobilientransaktionen gilt es grundsätzlich aus einem individuellen Blickwinkel zu betrachten, da das BGB auch hier einige Regelungen festgelegt hat.

Der Einzelfall entscheidet in der Regel, ob eine Schenkung oder das Erbe die sinnvollere Variante darstellt. Für das Erbe sind diesbezüglich innerhalb des Immobilien Rechts keine separaten Regelungen vermerkt. Was die Schenkung betrifft, sieht das Gesetz jedoch bestimmte Regularien als notwendig an, damit der Prozess rechtens abgewickelt wird und niemandem außerordentliche Nachteile entstehen.

Wird das Wohnheim zu Lebzeiten an den Ehepartner verschenkt, hat der Staat kein Anrecht darauf, Steuern geltend zu machen. Diese Situation bringt außerdem den Vorteil mit sich, dass die Immobilie nach dem Ableben des Ehepartners unmittelbar ohne anfallende Steuern verkauft werden könnte.

Handelt es sich allerdings um ein Erbe, muss der Hinterbliebene die Immobilie noch mindestens zehn Jahre für sich selbst nutzen, um einen steuerfreien Verkauf durchführen zu können.

Sollte der Schenker pflegebedürftig werden, könnte unter Umständen der Fall eintreten, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn sie mehr als zehn Jahre in der Vergangenheit liegt.

Ein solches Vorgehen findet auch nur dann statt, wenn die Kinder nicht imstande sind, die anfallenden Kosten für die Pflege des Schenkers zu begleichen und der Sozialhilfeträger nicht bereit ist, die Kosten zu übernehmen.

Immobilien Recht: Wie geht es weiter?

Das Immobilien Recht beinhaltet zahlreiche Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Um hier auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich einen Immobilienmakler als starken Partner auf Augenhöhe zu haben. Wir von DM.Immo unterstützen Sie beim Kauf, Verkauf und der Vermietung Ihres Objektes. Bringen Sie jetzt unverbindlich in Erfahrung, welchen Marktwert Ihre Immobilie besitzt.