Ein Grundstück verkaufen – Tipps zum Grundstücksverkauf

Die Größe des Grundstückes beim Grundstücksverkauf

Besonders die Grundstücksgröße ist entscheidend für die potenzielle Käufergruppe. Große Grundstücke bzw. Objekte mit einer attraktiven Wohnfläche für mehrere Wohnparteien werden häufig von Investoren oder Bauunternehmen erworben.

Kleinere Grundstücke hingegen, mit lediglich einem Einfamilienhaus oder einem Doppelhaus als Bebauung, werden in der Regel von Privatpersonen gekauft, da sie diese zum Eigenbedarf und teilweise auch zur Vermietung nutzen.

Was ist der Verkehrswert eines Grundstückes?

Ein zweites Richtkriterium für den Verkaufspreis des Grundstückes ist der sogenannte Verkehrswert bzw. Marktwert. Dabei handelt es sich um den Preis, der aktuell für ein ähnliches Grundstück zu ähnlichen Verkaufsbedingungen auf dem Markt vorherrscht.

Dieser Wert wird in der Regel durch einen Makler oder einen Gutachter bestimmt. Es existieren hauptsächlich drei unterschiedliche Verfahren, die für die Bestimmung infrage kommen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Bestimmung des Verkehrswertes, um ein Grundstück zu verkaufen:

• Vergleichswertverfahren: Bei dem Vergleichswertverfahren werden konventionell die Preise kürzlich veräußerter Grundstücke in der gleichen Gegend zum Vergleich herangezogen. Die Menge der gleichartigen und skalierbar vergleichbaren Verkäufe bestimmt dabei die Güte des Ergebnisses.
• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet, um Grundstücke und eine darauf befindliche Bebauung getrennt zu bewerten.Das Verfahren umfasst die Trennung von Grundstückspreis und Gebäudewert, errechnet aus dem möglichen Ertrag (z. B. aus Mieteinnahmen) und den anfallenden Kosten (z. B. aus Bewirtschaftungskosten). Es eignet sich speziell für Mietwohnungen und bereits vermietete Häuser, die nicht zum Eigenbedarf gekauft werden.
• Sachwertverfahren: Insbesondere bei Grundstücken mit industriellen Gebäuden ist es sinnvoll das Sachwertverfahren anzuwenden, welches allerdings sehr komplex ist. Wie beim Ertragswertverfahren werden auch hier die Grundstücksbewertung einzeln vorgenommen und die Kosten der Gebäude gegengerechnet.Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren geht es jedoch nicht um die Frage, wie viel laufende Einnahmen nach einer einmaligen Zahlung erwirtschaftet werden können. Stattdessen wird betrachtet, wie teuer ein Neubau der Gebäude und Anlagen im Vergleich zu einem Kauf inklusive der Gebäude wäre. Das Verfahren ist entsprechend nur interessant, wenn es sich um einen Verkauf an einen geschäftlichen Kunden handelt.

Faktoren, die sich beim Grundstücksverkauf auf den Wert auswirken

Neben den ermittelbaren, harten Zahlen gibt es noch weitere Faktoren, die den Wert eines Grundstückes verändern und bestimmen, zu welchem Preis Sie ein Grundstück verkaufen können. Insbesondere die folgenden Faktoren sind interessant und sollten vor dem Verkaufsprozess ermittelt und den Käufern zugänglich gemacht werden:

• Lage
• Bebaubarkeit
• Schnitt
• Bodenbeschaffenheit
• Zustand der Bebauung
• Rechte von Dritten

Vor allem die Lage und die Frage der Bebaubarkeit wirken sich maßgeblich auf den Wert eines Grundstückes aus. Dies deckt sich mit einem einzelnen Immobilienverkauf, bei der die Lage ebenfalls zentral für den Verkaufspreis ist.

Die Rolle der Lage beim Grundstücksverkauf

Vergleicht man beispielsweise zwei gleich große und gleichartige Grundstücke in der Stadt und auf dem Land, wird der Unterschied besonders deutlich. Unabhängig davon, dass das Grundstück auf dem Land seine individuellen Vorzüge hat (Ruhe, Größe, Luftqualität), wird allein aufgrund der besseren Anbindung an Ladenlokale, Arbeitsplätze und Unterhaltungseinrichtungen in der Stadt das dortige Grundstück deutlich mehr wert sein.

Darüber hinaus unterscheiden sich die Preise für Häuser und Grundstücke je nach Gemeinde und Stadt deutlich. Bebaute Grundstücke in attraktiven Städten sind gefragt und erzielen hohe Erträge, während Verkäufer von Grundstücken in unattraktiven Gegenden oftmals lange auf einen Käufer warten oder stark im Preis herunter gehen müssen.

Die Bebaubarkeit des Grundstückes

Nicht immer möchte ein Käufer eine bestehende Bebauung übernehmen und plant einen Abriss mit ein. Entsprechend ist es für ihn wichtig, dass die bebaubare Fläche des Grundstückes attraktiv und ausreichend von den Abmessungen ist. Hier ist ein existierender Bebauungsplan relevant, der diese Informationen liefert.

Um das Grundstück zu verkaufen, sollten Sie wissen, wie viele Etagen ein Neubau maximal haben darf. Auch die sogenannte Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl sind relevante Kennzahlen für den Grundstücksverkauf.

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Grundfläche des Grundstückes bebaut werden darf. Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis von gesamter Geschossfläche zur gesamten Grundstücksfläche an.

Einen Bebauungsplan können Sie vor dem Verkaufen des Grundstückes beim Bauamt der Gemeinde oder einer anderen zuständigen Stelle anfordern.

Ein unbebautes Grundstück verkaufen

Sollte das Grundstück hingegen von vornherein unbebaut sein, so kann es unterschiedlicher Art sein. Bauerwartungsland darf beispielsweise aktuell noch nicht bebaut werden, allerdings wird eine zukünftige Bebauung erwartet.

Bauerwartungsland ist im Vergleich zu erschlossenem oder bebautem Bauland weniger attraktiv, daher auch günstiger im Preis. Da aus Bauerwartungsland aber mit der Zeit bebautes Land werden kann, kann es für einige Kunden mit spezifischen Plänen sehr interessant sein und wird bei weiterer Erschließung definitiv in seinem Wert steigen.

Wie Sie Ihr Grundstück verkaufen können

Kommt es zu einem Verkaufsprozess, stellt sich früher oder später die Frage, ob Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen sollten. Bezüglich eines rechtskräftigen Abschlusses des Verkaufes ist in Deutschland ein Notartermin zwingend erforderlich. Darüber hinaus ist es ebenfalls sinnvoll beim Grundstücksverkauf einen Makler zurate zu ziehen.

Ein Grundstück verkaufen – mit Unterstützung

Für die meisten Privatpersonen ist es herausfordernd, ihr Grundstück den richtigen potenziellen Käufern anzubieten. Ein Immobilien- oder Grundstücksmakler kennt in der Regel unterschiedliche Vermarktungswege und unterhält meist auch Kontakte zu diversen Investoren und Bauträgern.

Gleichzeitig übernimmt der Grundstücksmakler für Sie diverse müßige Aufgaben, die selbständig schwierig zu organisieren sind. Dazu gehören die Bewerbung des Objektes, die Korrespondenz mit Kaufinteressenten und die Besichtigung des Grundstückes mit potenziellen Käufern.

Der Grundstücksmakler prüft zudem für Sie, ob es sich lohnt, das Grundstück im Bieterverfahren auf den Markt zu bringen. In diesem Verfahren wird das Grundstück mit einem Mindestpreis angeboten und alle Kaufinteressenten sollen einen Preisvorschlag mit einem höheren Gebot abgeben. Letztlich bekommt der Höchstbietende den Zuschlag.

Wie funktioniert das Bieterverfahren beim Grundstücksverkauf?

Das Bieterverfahren ist ein für Käufer und für Sie attraktives Modell, bei dem Sie mit dem Immobilienmakler im Exposé des Grundstückes einen Mindestpreis veranschlagen. Im Anschluss können alle Kaufinteressenten per E-Mail einen Preisvorschlag senden.

Die einzelnen Angebote sind zunächst nur für Sie als Verkäufer sichtbar und für beide Seiten unverbindlich. Im Anschluss können Sie sich für ein Angebot entscheiden und den Käufer mit einem Verkaufsangebot kontaktieren. Dieser hat dann wiederum die Möglichkeit das Angebot anzunehmen, bevor ein Notartermin vereinbart wird.

Gleichzeitig können andere überbotene Käufer angefragt werden, ob sie ihr Angebot erhöhen möchten. Nicht immer entscheidet sich ein Verkäufer bei dem Bieterverfahren für das höchste Angebot. Wie bei jedem Verkauf von hohem finanziellen und ideellen Wert spielt auch die Sympathie mit dem Käufer eine Rolle.

Welche Unterlagen brauchen Sie, um ein Grundstück zu verkaufen?

Verkäufe mit hohem Wert sind häufig mit viel Papierkram verbunden. Einige wichtige Unterlagen haben wir im Folgenden zusammengetragen. Teilweise haben die Käufer selbst Interesse an ihnen, in anderen Fällen ist es die Bank, die diese Informationen von Ihnen anfragt.

Wichtige Dokumente beim Grundstücksverkauf:

• Liegenschafts- oder Flurkarte bzw. Flächennutzungsplan: Eine Flurkarte enthält eine grafische Darstellung des Grundstückes und aller darauf befindlichen Gebäude sowie sonstigen Liegenschaften (Wege, Flüsse, Wälder, Wiesen, etc.).Sie wird vom örtlichen Katasteramt ausgestellt und ist eine der grundlegenden Dokumente im Grundbuch. Die Beantragung kostet Sie zwischen 15€ und 60€. Der Flächennutzungsplan dokumentiert, welche Flächen für welche Zwecke genutzt werden können. Er wird alle 5-10 Jahre von der örtlichen Behörde erstellt.
• Bebauungsplan: Der Bebauungsplan gibt darüber hinaus Aufschluss, welche Gebiete des Grundstückes theoretisch weiter bebaut werden können. Er wird in der Stadtentwicklungsabteilung der Gemeinde oder Stadt ausgestellt und basiert auf der Flurkarte.
• Grundbuchauszug: Beim Grundbuchamt erhalten Sie zudem den Grundbuchauszug. Dieser enthält die Eigentumsverhältnisse sowie Daten zum Grundstück, Rechte und Belastungen.
• Baulastenverzeichnis: Das Baulastenverzeichnis enthält Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten. Dies können Wegerechte oder Abstandspflichten zum Nachbarn sein. Solche Informationen sind wichtig, aber in der Regel nicht im Grundbuch enthalten.

Zusätzlich können bei den Ämtern weitere Informationen wie Altlastenauskünfte, Grundsteuerbescheide, Bauvoranträge, Vermessungsunterlagen oder Erschließungsnachweise angefordert werden.

Ein Grundstück verkaufen: Was sind die Kosten eines Grundstücksverkaufes?

Analog zu einem Immobilienverkauf entstehen im Rahmen eines Verkaufsprozesses auf beiden Seiten Kosten, darunter Gebühren und Steuern. Die Kosten, die aus dem Notartermin entstehen sowie die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer werden grundsätzlich vom Käufer getragen.

Teile der Maklerkosten trägt ebenfalls der Käufer. Sie als Verkäufer müssen damit rechnen, die sogenannte Spekulationssteuer an das Finanzamt abzuführen. Sie kommt allerdings nur zum Tragen, wenn Sie das Grundstück nicht selbst bewohnen und dieses weniger als zehn Jahre in Ihrem Eigentum war. Nach Ablauf dieser Spekulationsfrist kann das Grundstück verkauft werden, ohne die Spekulationssteuer zu entrichten.

Neben der Spekulationssteuer müssen auch eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen der Bank von Ihnen getragen werden. Diese fallen an, wenn ein Kredit durch die Kaufsumme vorzeitig getilgt wird.

Der Bank gehen dadurch Zinsen verloren, entsprechend werden sie im Rahmen einer Strafzahlung ausgeglichen. Darüber hinaus sind alle weiteren Kosten im Zusammenhang mit der Wertsteigerung des Grundstückes zu beachten, die anfallen, bevor Sie das Grundstück verkaufen. Diese werden allerdings meist durch den höheren Verkaufspreis wieder hereingeholt.

Wie geht’s jetzt weiter?

DM.immo verkauft überregional Immobilien sowie Grundstücke und erreicht eine besonders hohe Anzahl potenzieller Käufer. Durch jahrelange Erfahrung holt DM.immo das Maximale aus Ihrem Grundstück heraus – und das bereits in kurzer Zeit. Sie sparen dementsprechend Zeit und Nerven. Wir bieten Ihnen zugleich eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie an. Führen Sie jetzt eine kostenlose, unverbindliche Bewertung Ihrer Immobilie durch.