Das Verkehrswertgutachten – Wichtige Infos und Gründe für eine offizielle Immobilienbewertung

Wann wird welche Immobilienbewertung notwendig?

Eine Immobilienbewertung, die einer Behörde oder dem Gericht vorgelegt werden muss, nennt sich Verkehrswertgutachten. Solch ein Verkehrswertgutachten ist nicht kostenlos erhältlich und wird von einem vereidigten Gutachter für Immobilien erstellt. Häufige Anlässe sind eine Gerichtsstreitigkeiten während einer Scheidung, aber auch Erbschaften, sowie auch als Dokumentation für das Finanzamt.

Die Erstellung eines gerichtsfesten Wertgutachtens durch einen bestellten Gutachter dauert in der Regel mehrere Wochen und ist deutlich umfangreicher, detaillierter und somit auch genauer, als eine kostenlose Immobilienbewertung.

Für einen geplanten Verkauf ist solch ein Verkehrswertgutachten normalerweise nicht nötig, da Angebot und Nachfrage letztlich den Preis bestimmen und nicht zwingend der Preis erzielt wird, den das Verkehrswertgutachten festgelegt hat. Vielmehr sind Abweichungen nach unten ebenso möglich wie ein besserer Preis, wenn zwei Interessenten mit Kaufabsicht sich gegenseitig überbieten.

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Welche Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes gibt es?

Immobilienexperten greifen auf eines, manchmal auch auf zwei von drei gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie zurück. Der Wert einer Immobilie wird entweder über das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt.

Das Vergleichswertverfahren

Aus dem Namen ¹Vergleichswertverfahren lässt sich bereits herauslesen, dass Immobilienpreise miteinander verglichen werden. Zunächst versucht man, dass direkte Vergleichswertverfahren anzuwenden. Hierzu ermittelt man von gleichwertigen Objekten (gleiche Lage, annähernd gleiche Gebäude, annähernd gleiche Merkmale) die Verkaufspreise der letzten Zeit.

Anhand dieser Preise lässt sich der aktuelle Marktwert der Immobilie sehr genau festlegen, zumal es die Möglichkeit gibt für die verschiedenen Merkmale eines jeden Hauses Zu- und Abschläge zu berechnen.

Finden sich nicht ausreichend aktuelle Vergleichsobjekte, so kann man im indirekten Vergleichswertverfahren auf Durchschnittswerte der Gutachterausschüsse zurückgreifen und ebenfalls die Korrekturfaktoren (Auf- und Abschläge) für die eigene Immobilie möglichst genau bestimmen.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Objekten, bzw. bei zur Vermietung bestimmten Immobilien, wendet man das ²Ertragswertverfahren an. Zunächst der Wert des Grundstücks einzeln betrachtet. Der Bodenrichtwert (von Gutachterausschüssen festgelegt) wird unter Berücksichtigung möglicher Besonderheiten, wie zum Beispiel einem Wegerecht, ermittelt.

Anschließend werden die Mieteinnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten bestimmt. Das Ergebnis wird mit einem Vervielfältiger (komplizierte Rechengröße, die die Restnutzungsdauer und andere Punkte der Immobilie berücksichtigt) multipliziert. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.

Die Summe des Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes ergibt den Verkehrswert der Immobilie nach dem Ertragswertverfahren.

Das Sachwertverfahren

Immer wenn für ein selbstbewohntes Haus keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen und dementsprechend das Vergleichswertverfahren kein realistisches Ergebnis berechnen kann, kommt das ³Sachwertverfahren zum Einsatz. Dieses Verfahren wird häufig auch zusätzlich zum Vergleichsverfahren eingesetzt, um die dort ermittelten Ergebnisse zu validieren, bzw. ein genaueres Endergebnis als Verkehrswert festlegen zu können.

Zunächst wird im Sachwertverfahren ebenfalls der Wert des Grundstückes ermittelt. Dies geschieht vorzugsweise nach dem Vergleichswertverfahren (gleichartige Grundstücke in gleicher Lage). Sollte dies nicht möglich sein, weil zum Beispiel in einer Innenstadt nur wenige gleichartige Grundstücke verkauft werden, so wird der durch Gutachterausschüsse ermittelte Bodenrichtwert herangezogen.

Für die Gebäude auf dem Grundstück wird mithilfe des Sachwertverfahrens der Preis dermaßen ermittelt, dass man die gesamten Kosten für einen Ersatzbau (Neubau) der Immobilie berechnet. Die bisherige Abnutzung der Immobilie (Alter, Mängel, etc.) wird über mathematische Formeln abgezogen, sodass man letztlich einen Gebäudewert ermitteln kann.

Grundstückswert und Gebäudewert zusammen ergeben dann den Verkehrswert der Immobilie.

Wertgutachten vs. Kurzgutachten – wo liegt der Unterschied?

Ein echtes Verkehrswertgutachten wird von einem vereidigten Sachverständigen erstellt und ist zur Dokumentation des Wertes beim Finanzamt und anderen Behörden ebenso geeignet, wie vor Gericht. Die Erstellung dauert in der Regel mehrere Wochen, umfasst zwei bis drei Dutzend Seiten und ist entsprechend kostenpflichtig.

Dem gegenüber steht die Wertermittlung durch einen ausgebildeten Spezialisten. In der Regel ist dies ein Immobilienmakler. Das sogenannte Kurzgutachten ist eine kostenlose, bzw. bei Mehraufwand sehr günstige Immobilienbewertung, die einen annähernden Immobilienwert bestimmt. Dieses Kurzgutachten ist normalerweise für eine Immobilienveräußerung völlig ausreichend, denn letztlich ist der Preis entscheidend, zu dem sich Verkäufer und Käufer einig werden.

Was kostet ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten?

Bis zum Sommer 2009 gab es eine Bundesverordnung, in der auch die Honorare von Immobiliengutachtern geregelt wurden. Diese ist inzwischen nicht mehr gültig und grundsätzlich sind die Kosten für ein Gutachten zwischen den Auftraggeber und dem Gutachter frei verhandelbar.

Natürlich will der Gutachter für seine Arbeit angemessen entlohnt werden. Vereidigte Sachverständige, die ein gerichtsfestes Gutachten erstellen müssen, nehmen normalerweise mehr Geld, als ein Immobiliengutachter, der nur ein Kurzgutachten erstellen soll. Eine durch einen Immobilienmakler erstellte Immobilienbewertung für den Verkauf hingegen, ist sogar häufig kostenfrei.

Neben dem zu erwartenden Verkehrswert spielt auch die Komplexität des Gutachtens eine Rolle. Je mehr Informationen berücksichtigt werden müssen und je komplizierter die Berechnung wird, umso mehr Geld wird der Gutachter verlangen.

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