Den Verkehrswert des Grundstücks ermitteln – die verschiedenen Arten der Grundstücksbewertung
Grundstücksbesitzer denken häufig, dass eine Bewertung des eigenen Grundstückes eine einfache Sache ist. Dem ist jedoch nicht so. Das fängt schon bei der Art der Ermittlung des Verkehrswertes und dem Zweck an. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, der wünscht sich natürlich den maximal erzielbaren Preis. Dies kann ein erfahrener Immobilienexperte durchaus für Sie erledigen. Gerne erledigen wir dies für Sie.
Für das Finanzamt hingegen wünscht sich der Grundstücksbesitzer natürlich im Ergebnis einen geringen Wert, da ansonsten finanzielle Nachteile in Form von Steuern zu befürchten sind. Gängig ist hier ein Verkehrswertgutachten nach den Grundstücksmarktberichten vorzunehmen, die von den entsprechenden Gutachterausschüssen erstellt werden.
Im Falle einer Erbschaft, aber auch für eine Scheidung, reicht eine Immobilienbewertung durch einen Spezialisten aus. Gerne übernehmen wir diese Aufgabe für Sie kostenlos und unverbindlich.
Welche Bewertungsverfahren für den Verkehrswert des Grundstücks gibt es?
Um den Wert eines Grundstückes zu ermitteln gibt es verschiedene Verfahren. Diese Verfahren werden ebenfalls bei der Wertermittlung von Immobilien, wie Häusern und Wohnungen angewendet. Mit Hilfe des 1Vergleichswertverfahren werden ähnliche Grundstücke in ähnlicher Lage, die erst vor kurzem den Besitzer gewechselt haben, herausgesucht. Das zu verkaufende Grundstück wird mit diesen verglichen und man kann einen Verkaufspreis festlegen.
Leider werden jedoch gerade innerhalb von Städten und Ballungsgebieten in der Regel nur sehr wenige Grundstücke verkauft. Unter anderem liegt dies daran, dass häufig nur selten noch unbebaute Flächen vorhanden sind.
Eine Möglichkeit ist dann, den Bodenrichtwert heranzuziehen. Hierfür ermitteln Gutachterausschüsse mithilfe verschiedener mathematischer und statistischer Verfahren einen Vergleichswert. Leider weicht der tatsächliche Wert des Grundstücks in der Regel zwischen zehn und 20 % nach oben oder nach unten ab.
Im ²Sachwertverfahren wird das auf dem Grundstück vorhandene Objekt bewertet, wobei man von einem Neubau in gleicher Art und Güte ausgeht und die bisherige Nutzungsdauer abzieht. Zusätzlich wird der Bodenwert des Grundstücks hinzu addiert. Das Sachwertverfahren lässt sich nur bei Grundstücken anwenden, auf denen ein Gebäude steht.
Beim ³Ertragswertverfahren werden die Mieteinnahmen herangezogen, um einen reellen Wert des Grundstückes zu ermitteln. Tatsächlich sind jedoch die wenigsten Grundstücke vermietet, sodass auch das Ertragswertverfahren selten zur Anwendung kommt.
Wie Sie unschwer erkennen können, sind die drei Bewertungsverfahren, die man für Immobilien nimmt, nur auf sehr wenige Grundstücke anzuwenden. Lesen Sie nachfolgend, wie man den Grundstückswert tatsächlich berechnet oder lassen Sie sich ihr Grundstück direkt von uns kostenlos und unverbindlich bewerten.
Wie wird der Grundstückswert tatsächlich berechnet?
Die einfachste Möglichkeit, den Wert eines Grundstückes (den sogenannten 4Verkehrswert) zu bestimmen, wäre es, den Verkaufspreis eines gerade verkauften, ähnlichen Grundstückes in direkter Nachbarschaft zu kennen. Hat man unter Umständen sogar mehrere Vergleichswerte aus den letzten Wochen oder Monaten, so kann man das Vergleichswertverfahren anwenden. Schließlich werden die Grundstücke zu dem Preis verkauft worden sein, der maximal erzielbar war.
Leider gibt es gerade in Städten und Ballungszentren recht wenige Grundstücksverkäufe, weil naturgemäß das Angebot dort sehr knapp ist und es nur wenige unbebaute Grundstücke gibt. Aus diesem Grund bedarf es anderer Verfahren, um einen realistischen Grundstückspreis zu berechnen.
Zum einen nutzt man zur Ermittlung des Grundstückswertes die sogenannten 5Bodenrichtwerte, die jedes Jahr von Gutachterausschüssen veröffentlicht werden. Diese Bodenrichtwerte werden anhand der in der Vergangenheit gezahlten Preisen festgelegt.
Tatsächlich ist der tatsächliche Verkehrswert jedoch nicht identisch mit dem von den Gutachtern festgelegten Bodenrichtwert. Schwankungen bis zu 20 % über oder unter dem aktuellen Bodenrichtwert sind normal. Zur realistischen Bestimmung des eigenen Grundstückswertes reicht somit der Bodenrichtwert nicht aus. Unsere Immobilien- und Grundstücksspezialisten kennen sich jedoch bestens aus und mit einer Bewertung durch uns erfahren Sie den tatsächlichen Wert ihres Grundstücks.
Die 3 Möglichkeiten zur Bebauung – der entscheidende Faktor für den Verkehrswert des Grundstücks
Ob ein Grundstück bebaubar ist oder nicht, ist der ausschlaggebende Punkt, welchen Wert das Grundstück letztlich hat. Während ein Grundstück, für das ein sogenannter Bebauungsplan gilt (das bedeutet, dass eine Bebauung zulässig ist) einen hohen Preis erzielen kann, ist ein Grundstück, welches nicht bebaut werden darf, nur einen ganz geringen Preis wert.
Darüber hinaus gibt es noch Grundstücke, die bereits für die Bebauung vorgemerkt sind. Der Fachbegriff ist Bauerwartungsland. Hier ist zu erwarten, dass eine Bebauung aufgrund des Flächennutzungsplans in den nächsten Jahren erlaubt wird. Dies hebt den Verkehrswert des Grundstückes bereits deutlich an, aber es bleibt dennoch weniger wert, als ein Grundstück mit einer umfangreichen Bauerlaubnis.
Im Bebauungsplan ist in der Regel genau beschrieben, wie groß das zu errichtende Objekt sein darf, welche Grundfläche es haben darf und ob es spezielle Auflagen gibt. In manchen Stadtteilen werden zum Beispiel nur ein bis zweigeschossige Häuser geduldet, deren Dächer einer bestimmten Form folgen müssen. Somit kann es sein, dass zum Beispiel kein Flachdach erlaubt ist.
Verkehrswert Grundstück ermitteln – die Lage des Grundstücks
Sicherlich nachvollziehbar ist die Tatsache, dass die Lage des Grundstücks besonders wichtig für die Preisfindung ist. Ein Grundstück, welches in einem besonders begehrten Viertel liegt, wird deutlich mehr wert sein, als ein entsprechendes Grundstück in einem Vorort mit schlechter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und wenigen Ärzten.
Aber auch die Lage des Grundstücks an sich, hier spricht man von den sogenannten Mikrofaktoren, ist wichtig. Handelt es sich um ein Eckgrundstück, ist es häufig mehr wert. Ist die Sicht unverbaubar oder liegt das Grundstück sogar direkt neben einem Natur-oder Landschaftsschutzgebiet, kann dies den Wert stark heben. Andersherum kann ein Grundstück an einem steilen Hang oder direkt neben einem Gewerbebetrieb deutlich weniger wert sein.
Kann der Verkäufer seinen Grundstückswert selbst berechnen?
Es liegt nahe, dass man anhand des Bodenrichtwerts den Wert seines Grundstücks bestimmen und entsprechend verkaufen könnte. Tatsächlich ist dieses Vorgehen jedoch gefährlich. Der Bodenrichtwert benennt nur die durchschnittlich erzielten Quadratmeterpreise von Grundstücken in ähnlicher Größe und Lage. Der tatsächlich erzielbare Preis ist jedoch auch vom Bebauungsplan, dem Schnitt des Grundstücks und weiteren Besonderheiten abhängig.
Für die Ermittlung des tatsächlichen Grundstückswertes bedarf es deshalb eines erfahrenen Immobilienspezialisten. Wir helfen Ihnen gerne, den Wert ihres Grundstückes und somit den maximal erzielbaren Preis zu ermitteln.
Die Bauträgerkalkulation
Kennt man den genauen Bebauungsplan, so kann man mithilfe der sogenannten Bauträgerkalkulation den vermutlich zu erzielenden Preis des Grundstücks errechnen. Hierzu berechnet man detailliert, welche Kosten entstehen, um auf dem Grundstück ein Haus zu bauen. Nun setzt man diese Kosten im Verhältnis zum erzielbaren Preis. Letztlich bekommt man eine Zahl, die den Gewinn zeigt, wenn man im Besitz des Grundstücks wäre. Anhand dieser Zahl kann ein Bauträger nun entscheiden, welchen Preis er bereit ist, für das Grundstück zu bezahlen.
Im Grunde ist eine Bauträgerkalkulation eine kurzfristige Rechnung. Es wird dabei angenommen, welcher Gewinn letztlich übrig bleibt, wenn man das Grundstück erwirbt, ein Haus baut und dieses direkt gewinnbringend wieder verkaufen möchte.
Die Bauträgerkalkulation – für den Verkäufer schwer zu durchschauen
Da die Kalkulation des Bauträgers in der Regel schwer nachzuvollziehen ist, sollte sich kein Verkäufer auf die Angaben des potentiellen Käufers verlassen. Vielmehr bietet es sich an, den Grundstückswert vorab von einem Immobilien-und Grundstücksexperten bestimmen zu lassen.
Wie geht´s jetzt weiter?
Wenn Sie sich für den Verkauf Ihres Grundstücks entschieden haben, dann können Sie Ihr Grundstück von uns kostenlos bewerten lassen. Wir helfen Ihnen bei der Bewertung und dem Verkauf Ihres Grundstücks. Dabei profitieren Sie von unserem überregionalen Netzwerk und unserer langjährigen Erfahrung. So erzielen Sie den Höchstpreis für Ihr Grundstück.
