Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf


Viele Häuser sind heutzutage finanziert. Wer vor Ablauf des Kreditvertrages sein Haus verkaufen muss (oder möchte), der steigt aus dem laufenden Kreditvertrag mit der Bank aus. Allerdings ist die Bank in diesem Falle für den entgangenen Verlust schadlos zu stellen und die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig.

In diesem Artikel informieren wir Sie darüber, was es über die Vorfälligkeitsentschädigung zu wissen und zu beachten gibt.

Was genau ist die Vorfälligkeitsentschädigung


Bei einem Hauskauf wird im Regelfall ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen. Dabei schließen der Hausbesitzer und die finanzierende Bank einen Kreditvertrag, der die Rückzahlung des Darlehens über einen bestimmten Zeitraum regelt. In diesem Vertrag werden zudem auch die Zinsen geregelt, die auf das Darlehen gezahlt werden müssen. Aus Gründen der Sicherheit wird der Hausbesitzer hier einen Vertrag mit Festzinsbindung (also einem über die gesamte Laufzeit gleichbleibendem Zins) bevorzugen.

Auch wenn Verträge grundsätzlich einzuhalten sind, so sieht der Gesetzgeber ausdrücklich vor, dass die Bank den Kreditnehmer bei einem Verkauf des Hauses aus dem Kreditvertrag entlassen muss. Damit die Bank allerdings keinen Schaden erleidet, weil sie die weiteren Zinsen nicht mehr bekommt, steht ihr eine Kompensation zu. Diese Kompensation nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung und wie wird sie berechnet?


Der genaue Wert der Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht gesetzlich festgelegt. Allerdings darf die Bank auch keinen zusätzlichen Gewinn aus der vorzeitigen Auflösung des Kreditvertrages ziehen. Demnach entspricht die Vorfälligkeitsentschädigung also maximal denjenigen Zinsen, die bei regulärem Vertragsablauf bis zum Ende der Laufzeit entstanden wären.



Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank zwischen zwei verschiedenen Methoden wählen.


  1. Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach dem Aktiv-Passiv-Vergleich
  2. Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach dem Aktiv-Aktiv-Vergleich

Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird davon ausgegangen, dass die Bank das Geld aus dem Darlehen, nicht weiterverleihen kann. Man geht davon aus, dass sie es auf dem Kapitalmarkt anlegen muss. Nun wird berechnet, wie hoch die Differenz zwischen dem ursprünglichen Zinsgewinn aus dem Kreditvertrag und dem angenommenen Gewinn aus der hypothetischen Geldanlage ist. Diese Differenz ist der angenommene Schaden und die Grundlage der Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode nimmt die Bank an, dass sie das Geld aus dem aufgelösten Kreditvertrag an einen anderen Kreditnehmer zu einem schlechteren Zins verleihen kann. Diese Differenz wäre dann der Schaden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

In der Regel wird die Bank sich für die Aktiv-Passiv-Methode zur Berechnung der Entschädigung entscheiden, da hier ihr Gewinn größer ist und zu einem späteren Zeitpunkt nicht geprüft wird, was sie tatsächlich mit dem frei werdenden Geld angefangen hat.



Gemäß aktueller und regelmäßiger Rechtsprechung sind jedoch Kosten, welche die Bank sich erspart, in Abzug zu bringen. Dies sind zum Beispiel Verwaltungskosten, aber auch die sogenannte Risikoersparnis. Im Gegenzug darf die Bank jedoch wiederum für die Kreditauflösung eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Diese beträgt in der Regel einen niedrigen 3-stelligen Betrag.


Neben der üblichen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es eine Reihe von Sonderfällen.


  1. Verträge mit variablen Zinssätzen können jederzeit gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate.
  2. Ein Kredit mit einer langen Laufzeit kann nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.
  3. Manchmal werden Kreditverträge geschlossen, die gegen einen höheren Zins ein Ausstiegsrecht aus dem Kreditvertrag beinhalten.

Wenn der Kreditnehmer sich beim Hausverkauf gleichzeitig ein neues Haus kauft, so kann es sinnvoll sein, das neue Haus als Kreditsicherheit für den laufenden Vertrag zu übernehmen. Solange das neue Haus vom Wert her den offenen Betrag vollständig abdeckt, ist die Bank in der Regel damit zufrieden.

Manchmal ist der Käufer des neuen Hauses bereit, den laufenden Kredit zu übernehmen. Dies ist immer dann möglich, wenn die Bonitätsprüfung der Bank positiv ausfällt. Das Haus bleibt weiterhin zugunsten der Bank als Sicherheit im Grundbuch eingetragen.

In beiden Fällen hat die Bank das Recht, eine Bearbeitungsgebühr zu erheben.


Wenn die Bank dem Kunden die Höhe der fälligen Entschädigung mitteilt, dann ist das für den einen oder anderen Kunden ein kleiner Schock. Verständlich ist, dass da der eine oder andere meint, dann doch lieber den Verkauf des Hauses noch eine Zeitlang aufzuschieben. Rein rechnerisch gesehen, ist es allerdings besser, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Bei weiterer Bedienung der Raten wären die Zinsen nämlich insgesamt um einiges höher, als der Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung.


Man geht davon aus, dass rund 30% der Vorfälligkeitsentschädigungen falsch berechnet sind. Und natürlich immer zugunsten der Bank.

Sie sollten in jedem Fall die Vorfälligkeitsentschädigung genau prüfen. Welcher Wiederanlagezins wurde zur Berechnung benutzt? Sind die ersparten Verwaltungs- und Risikokosten berücksichtigt? Falls Sie das Recht zu Sondertilgungen gehabt hätten, muss die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend reduzieren. Hierzu hat im Januar 2016 der BGH ein entsprechendes Urteil gefällt.

Unser Tipp: lassen Sie die Berechnung der Bank am besten von einem Fachmann prüfen. Verbraucherzentralen und einige Spezialisten bieten eine Überprüfung für Preise unter 100,- EUR. Gut angelegtes Geld, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung drastisch reduziert werden kann.


Prüfen Sie einfach vor einem Hausverkauf, welche Höhe die Vorfälligkeitsentschädigung haben wird. Entsprechende Rechner, die Ihnen einen Richtwert vorgeben, finden Sie im Internet.

Lassen Sie anschließend Ihr Haus bewerten. Mit Hilfe der beiden Werte wissen Sie, was Ihnen am Ende übrig bleibt.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen gerne für eine kostenlose und unverbindliche Bewertung Ihres Hauses zur Verfügung.



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