Einwirkung akuter Krisen
Krisen und Kriege in der Welt haben einen unmittelbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt in Deutschland. Durch vermehrte Zuwanderung aus Kriegs- und Krisengebieten kommt es vor allem in Ballungszentren zu einem stark vermehrten Bedarf, den die Wohnungsbaupolitik in der Vergangenheit nicht eingeplant hat. Darüber hinaus haben Corona-Krise und Ukraine-Krieg die globalen Lieferketten gestört und die Energie- und Rohstoffpreise verteuert. Das bekommt die Bauindustrie zu spüren. Zugleich wurde auf die zunehmende Inflation mit deutlichen Zinserhöhungen reagiert. Auch dies schadet der stark auf Kreditfinanzierung angewiesenen Bauwirtschaft.
Mangel an bezahlbarem Wohnraum
Die Wohnungsnot betrifft nicht alle Preissegmente gleichermaßen. Ein Mangel besteht vor allem bei niedrigpreisigem und staatlich gefördertem Wohnraum. Der soziale Wohnungsbau wurde von Ländern und Kommunen in den letzten Jahren zurückgefahren, da man nicht mit einem steigenden Bedarf rechnete. In den 1980er und 90er Jahren zeichnete sich ab, dass die Menschen aus Ballungszentren in die Vororte oder aufs Land ziehen. Dieser Trend hat sich jedoch mittlerweile umgekehrt. Die Finanzlage in Kombination mit Inflation und steigenden Baupreisen macht es der Politik jedoch schwer, den sozialen Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Durch das Auslaufen der Sozialbindung geht sozialer Wohnraum netto betrachtet sogar verloren.
Rückläufige Entwicklung beim Wohnungsbau
Der Wohnungsbau wird in Deutschland auch durch langwierige Genehmigungsverfahren und aufwändige Bauvorschriften ausgebremst. Schwierigkeiten bei der Baufinanzierung durch sprunghaft gestiegene Zinsen sind aktuell aber das größte Problem. Die Genehmigungen zum Bau von Wohnungen sind 2023 im Vergleich zum Vorjahr um fast ein Drittel eingebrochen. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen rückt damit in weite Ferne. Für 2023 rechnet man mit maximal 200.000 Bauanträgen. Viele begonnene Bauprojekte werden sogar gestoppt, weil Bauherren durch Materialengpässe und Bauzinsen von vier bis fünf Prozent in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind. Die Insolvenzen in der Baubranche haben deutlich zugenommen.
Prognosen für den Immobilienmarkt
Der Rückgang der Kaufkraft bedingt durch die Inflation hat dazu geführt, dass sich inzwischen der steigende Trend bei den Immobilienpreisen umgekehrt hat. Die Preise für Ein- und Mehrfamilienhäuser haben sich im Jahresvergleich um 12,6 Prozent verbilligt. Käufer von Wohnungen mussten im Vergleich zu 2022 im Durchschnitt 9,8 Prozent weniger zahlen. Auch der Anstieg der Mieten hat sich abgeschwächt. Trotz dieser positiven Signale verbleiben als Hauptprobleme die hohen Kosten und die Langsamkeit des Wohnungsbaus. Hier dürfte eine Trendumkehr nur eintreten, wenn das Zinsniveau sinkt und sich der Staat zu deutlich mehr Investitionen entschließt.
