Das Bestellerprinzip einfach erklärt!
Um für finanzschwache Mietinteressenten den Wohnungsmarkt etwas gerechter und sozialer zu gestalten, hat der Gesetzgeber zum 1.6.2015 ein Gesetz erlassen, nachdem derjenige den Immobilienmakler zu entlohnen hat, der ihn beauftragt. Diese Regelung bezieht sich jedoch ausschließlich auf ein Mietverhältnis.
Wenn Sie eine Immobile kaufen, ist die Regelung, wer den Makler zahlt von Region zu Region unterschiedlich. In den meisten Fällen wird die Maklergebühr zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Hingegen zahlt in den Regionen Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, und Hamburg in der Regel nur der Käufer die Maklergebühr. In den anderen Bundesländern wird die Gebühr in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Um diese Regelungen zu vereinheitlichen soll am 18.August 2020 eine neue Einigung, das sogenannte Wohnpaket verabschiedet werden. In dieser soll eine überregional einheitliche und faire Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geregelt werden.
Bei Immobilienverkäufen lässt der Gesetzgeber aktuell noch die Variante zu, dass der Käufer die Maklerprovision je nach Bundesland voll oder anteilig zu zahlen hat. Immer wieder jedoch greifen verschiedene Parteien, wie zum Beispiel FDP, die Grünen oder die SPD das Thema auf, um auch hier das Bestellerprinzip einzuführen.
Welche Änderungen gibt es seit 2015?
Bis zum 1.6.2015 galt, dass Eigentümer einer Immobilie einen Makler bestellen konnten, der das Objekt zur Miete vermittelte. Dabei musste der Eigentümer den Makler selbst nicht entlohnen, die Maklerprovision (immerhin in der Regel zwei Nettokaltmieten) wurde auf die neuen Mieter abgewälzt.
Seit dem 1. Juni 2015 wird durch das Bestellerprinzip geregelt, dass der Auftraggeber des Maklers auch die Maklerkosten übernehmen muss.
Das sind meistens Vermieter, die sich nicht selbst mit der Vermietung des Objekts und der Auswahl der Mieter beschäftigen möchten. Zum Beispiel weil sie weiter weg wohnen oder keine Zeit für Besichtigungstermine und Auswahl des neuen Mieters haben.
Seltener beauftragen auch potentielle Mieter einen Makler aktiv, damit dieser ihnen eine Wohnung oder ein Haus sucht. In diesem Fall, der in der Praxis jedoch eher selten vorkommt, würde weiterhin der Mieter als Besteller den Makler bezahlen.
Wann gilt das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip gilt für alle Vermietungen von Häuser und Wohnungen. Wichtig für Gewerbetreibende ist die Tatsache, dass gewerbliche Vermietungen nicht darunter fallen. Wenn also ein Gewerbetreibender privat eine Wohnung mieten will, so greift das Bestellerprinzip. Will er zum Beispiel ein neues Ladenlokal oder eine Werkstatt anmieten, greift es nicht.
Weitere Ausnahmen sind zum Beispiel die Vermietung von möbliertem Wohnraum oder auch Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden.
Das Bestellerprinzip an drei Beispielen erklärt
Der Vermieter ist der Besteller
Der Vermieter beauftragt mangels Zeit einen Makler mit der Vermietung einer leeren Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus. Der Makler inseriert die Wohnung in der Zeitung und es kommt letztlich mit einem neuen Mieter zu einem Mietvertrag. Der Makler berechnet dem Vermieter als Besteller die Maklerprovision.
Der Mieter ist der Besteller
Ein Mietinteressent sucht in Hamburg eine Wohnung. Da der Interessent noch in Frankfurt wohnt, beauftragt dieser einen Makler mit der Wohnungssuche. Der Makler hört sich aktiv um, durchforstet Immobilienportale und wird fündig. Er stellt mehrere Wohnungen dem Interessenten vor, dieser mietet eine der vorgeschlagenen Wohnungen an. Der Makler kann dem Mieter die Maklerprovision berechnen, da der Mieter der Besteller ist.
Der versteckte Besteller
Betrachten wir den vorherigen Fall aus einer anderen Perspektive. Der Makler erhält vom Mietinteressenten aus Frankfurt den Auftrag, eine Wohnung zu suchen. Dieser sucht aber nicht aktiv nach einer Wohnung, sondern schlägt dem Frankfurter Mietinteressenten eine Wohnung aus seinem „Bestand“ vor (er wurde also bereits vom Vermieter mit der Maklertätigkeit beauftragt).
Die Maklerprovision hat in diesem Fall der Vermieter zu bezahlen, auch wenn der Mietinteressent ebenfalls den Makler beauftragt hat und von der Beauftragung des Maklers durch den Vermieter nichts weiß.
Das Umlegen der Maklerprovision auf den Mietinteressenten (oder schlimmer noch, die Berechnung der Provision an Mieter und Vermieter) stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem hohen Bußgeld belegt werden (bis zu 25.000 EUR).
Das Bestellerprinzip aus Sicht des Vermieters / Eigentümers
Vermieter durften bis 2015 einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragen, ohne für diese Dienstleistung letztendlich bezahlen zu müssen. Die Maklerprovision wurde dem neuen Mieter in Rechnung gestellt.
Heute ist dies anders. Beauftragt der Vermieter einen Makler zur Vermietung seiner Immobilie, so muss er diese Dienstleistung auch selbst bezahlen.
Nicht für jeden Vermieter ist diese Regelung rentabel. Gerade in Immobilien mit ständig wechselnden Mietern drückt die Maklerprovision (in der Regel zwei Nettokaltmieten) die Rendite enorm. Zusätzlich sorgt die gesetzliche Mietpreisbremse dafür, dass die Rendite der Immobilie immer geringer wird.
Viele Vermieter versuchen daher, ihre Wohnung oder ihr Haus möbliert zu vermieten, oder setzen auf kurze Zeitverträge. Hier hat der Gesetzgeber für beide Fälle eine Ausnahme geschaffen. Andere Vermieter verkaufen aufgrund der schlechten Rendite direkt ihre Immobilien.
Das Bestellerprinzip aus Sicht des Mieters
Für den Mieter sieht das Bestellerprinzip auf den ersten Blick fair aus. Schließlich wollte der Gesetzgeber für sozialschwache Mieter die Möglichkeit schaffen, leichter an Mietwohnungen zukommen.
Nur noch der Mieter muss den Makler selbst bezahlen, der ihn aktiv mit der Suche beauftragt. Wichtig zu wissen ist dabei, dass die Maklercourtage für den Mieter entfällt, wenn der Makler ihm eine Wohnung aus dem vorhandenen Bestand vermittelt. Hier hat vorab bereits der Eigentümer einen Maklervertrag geschlossen und ist provisionspflichtig.
Leider hat das Bestellerprinzip auch für den Mieter nicht nur Vorteile. Da die Rendite für den Vermieter deutlich geschmälert ist, gehen viele Eigentümer her und investieren weniger Geld in die Instandhaltung und schieben Sanierungen vor sich her.
Da Neubauten für Investoren ebenfalls nicht mehr so attraktiv sind, geht deren Zahl zurück. Viele Wohneinheiten werden nur noch als Eigentumswohnungen angeboten und kommen erst gar nicht mehr die Vermietung.
Ein beliebter Trick der Vermieter ist es auch, den Mieter nur gegen Zahlung einer Abstandszahlung für Möbel, die in der Wohnung verblieben sind, zu akzeptieren. Da kann es passieren, dass ein alter Einbauschrank oder eine Küche plötzlich ungefähr das kosten sollen, was die Maklercourtage ausmacht.
Das Bestellerprinzip aus Sicht des Maklers
Es hat sich bereits in den letzten Jahren herauskristallisiert, dass viele Vermieter nun selbst neue Mieter für Ihre Immobilie suchen und keinen Makler mehr beauftragen.
Der Immobilienmakler hat nicht nur deutliche Umsatzeinbußen, sondern zudem auch höhere Kosten, um Vermieter als Kunden zu gewinnen. Er muss den Vermieter davon überzeugen, dass die Dienstleistung des Maklers ihr Geld wert ist.
Erschwerend kommt für den Immobilienmakler hinzu, dass viele Eigentümer der Meinung sind, nun auch für den Verkauf ihrer Immobilie die Maklerprovision vollständig selbst zahlen zu müssen.
Wohnungen vermieten – ihr Makler erzielt bessere Preise
Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten, sollten Sie trotz des Bestellerprinzips über die Beauftragung eines Maklers nachdenken.
Die Leistung lohnt sich in den meisten Fällen, denn Vermietern fehlt oft die nötige Kenntnis, die Wohnung oder das Haus professionell zu vermieten.
Aufgrund unserer Marktkenntnis und der jahrelangen Erfahrung wissen wir von DM.Immo, welche Miete zu erzielen ist. Wir kennen uns mit den Gesetzen zur Mietpreisgestaltung aus und können für Sie als Vermieter die maximal zu erzielende Miete realisieren.
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