Der größte Posten – mögliche Steuern
Spekulationssteuer – dieser Begriff hat es in sich. Gerade in Zeiten, wo der Wert einer Immobilie ständig steigt und einen Höchstwert nach dem anderen erreicht, kann die Spekulationssteuer richtig teuer werden.
Der gesamte Gewinn, der sich aus Verkaufspreis abzüglich Anschaffungspreis errechnet, muss zum persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden, wenn die nachfolgenden Bedingungen nicht vorliegen:
Wann fällt die Spekulationssteuer bei einem privaten Hausverkauf nicht an?
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die Sie vor der Spekulationssteuer bewahren, wobei hier zusätzlich ein Sonderfall zu beachten ist.
- Sie haben die Immobilie bereits seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Besitz. In diesem Fall ist der Verkauf zunächst steuerfrei. Aber Achtung, Sonderfall: wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen / verkauft haben, so gelten die Bedingungen des gewerblichen Immobilienhandels. Diese finden sich im Einkommensteuergesetz (1§15 EStG).
- Wenn Sie Ihr Haus im aktuellen Jahr des Verkaufes selbst bewohnt haben, sowie auch die zwei Kalenderjahre davor, dann sind Sie, gerade wegen der Eigennutzung, ebenfalls von der Spekulationssteuer befreit.
Wenn Sie weitere Fragen zur Versteuerung Ihrer Immobilie beim Hausverkauf haben, dann können Sie mehr in unserem Beitrag über Steuern beim Immobilienverkauf erfahren, oder Sie kontaktieren uns einfach und wir werden uns Ihren Fragen annehmen.
Maklerkosten oder eigene Vermarktung – welche Kosten fallen an?
Für viele Verkäufer stellt sich gleich zu Beginn des Verkaufsprozesses die Frage: verkaufe ich selbst, oder beauftrage ich einen Makler?
Zunächst einmal sind die Maklerkosten natürlich schon ein Batzen Geld. 2Bis zu 7,14% Provision kann ein Makler in den meisten Bundesländern für den Verkauf einer Immobilie berechnen. Bei einem Haus im Wert von 300.000 € beträgt die Provision dann schon stolze 21.420 €. Nur in einigen wenigen Bundesländern ist es etwas weniger.
Die gute Nachricht für den Verkäufer jedoch: er zahlt, soweit vertraglich nicht anders vereinbart, maximal die Hälfte der Makler-Courtage, in mehreren Bundesländern sogar gar nichts. Den restlichen Anteil zahlt der Käufer. Der Makler wird übrigens nur bezahlt, wenn seine Verkaufsbemühungen Erfolg hatten.
Sie sollten jedoch als Verkäufer mehrere Dinge beachten, bevor sie sich gegen einen Makler entscheiden und versuchen, das Haus selbst zu vermarkten. In der Regel kann ein Immobilienmakler das Haus aufgrund seiner Kontakte und Kenntnis der aktuellen Marktsituation nicht nur schneller verkaufen, sondern auch häufig einen besseren Preis erzielen.
Im Übrigen gilt zu berücksichtigen, dass der Makler viele Kosten, die der Verkäufer sonst selbst zu zahlen hätte, übernimmt. Zum Beispiel Kosten für die Vermarktung und die Erstellung eines Exposés.
Bei weiteren Fragen zu den Hausverkauf Kosten durch einen Makler, können Sie uns gerne kontaktieren. Wie werden Ihnen die genauen Kosten, in dem spezifischen Bundesland nennen können.
Die Kosten für Unterlagen und Energieausweis
Einen Energieausweis vorlegen? Das ist heute beim Verkauf eines Hauses bereits bei der Besichtigung durch einen Interessenten 3Pflicht. Wer keinen Energieausweis vorlegen kann, der kann sogar mit einer Strafe belegt werden. Während ein Verbrauchsausweis lediglich bis zu 80 EUR kostet, berechnet der Ersteller für einen Bedarfsausweis bis zu 500 €. Weitere Kosten im mittleren zweistelligen Bereich entstehen für die Anfertigung des Grundbuchauszugs und anderer Dokumente.
Die Kosten für das Wertgutachten
Insbesondere wer sein Haus in Eigenregie vermarkten möchte, muss für ein Wertgutachten Geld bezahlen. Das Gutachten ist nötig, um den Wert der Immobilie richtig einschätzen zu können. Denn beim Verkauf einer Immobilie können Sie schnell Gefahr laufen Ihr Haus unterhalb des Wertes zu verkaufen.
Setzen Sie den Verkaufspreis hingegen zu hoch an, ist die Wahrscheinlichkeit für einen Verkauf sehr gering. Setzen Sie dann den Verkaufspreis runter, kann es sein, dass die Käufer einen eventuellen Haken beim Verkauf der Immobilie wittern und vor einem Kauf zurückschrecken. Engagieren Sie bestenfalls einen Makler, oder lassen Sie das Haus beim Privatverkauf durch einen Gutachter bewerten. Der Gutachter wird bis zu 2500 EUR für ein Gutachten in Rechnung stellen.
Die Kosten für das Exposé
Sofern Sie die Immobilie selbst vermarkten wollen, sollten Sie die Kosten für ein aussagekräftiges und vor allem ansprechendes Exposé nicht unterschätzen.
Das Exposé ist zunächst das Aushängeschild Ihres Hauses und der erste Eindruck entscheidet darüber, ob ein Interessent überhaupt näher hinschaut.
Sofern Sie also nicht selbst ein begnadeter Hobbyfotograf sind und sich zudem mit Layout, etc. auskennen, sollten Sie am besten einen Profi (Fotograf oder Werbefachmann) beauftragen. Die Kosten dürften mit mehreren hundert Euro ins Gewicht fallen.
Hausverkauf – Die Vermarktungskosten
Printanzeigen, Immobilienportale, Flyer. All das kostet Geld und wer in mehreren Zeitungen und verschiedenen Internetportalen sein Haus anpreisen möchte, der muss insgesamt schon mit einer niedrigen 4-stelligen Summe rechnen.
Weiterhin dürfen Sie den tatsächlichen Aufwand nicht vergessen. Diese Kosten heißen „kalkulatorische Kosten“, weil sie natürlich nicht tatsächlich entstehen.
Wären Sie z.B. selbstständig und müssten für die Vermarktung Ihrer Immobilie bis zum endgültigen Verkauf 50 Stunden aufbringen, so wird deutlich, welche Leistung ein guter Makler für Sie erbringt.
Bei 50x 40 EUR angenommener Stundenlohn müsste man 2000,- EUR Aufwand annehmen, bei einer schwer vermittelbaren Immobilie mit 100 Stunden Aufwand sind bereits 4000,- EUR in der Rechnung zu erfassen.
Durch Renovierungskosten einen höheren Verkaufspreis erzielen
Meist ist für wenig Geld durchaus eine Verschönerung des Hauses möglich. Sei es ein neuer Anstrich des Gartenzauns, eine Verschönerung des Mülltonnenplatzes oder einfach ein Rundum-Schlag im Garten. Als Faustregel kann man sagen, dass Investitionen zwischen 1000 und 2500 EUR meist sinnvoll sind, alles darüber hinaus führt jedoch nicht automatisch dazu, den Einsatz plus einen Mehrerlös zu erzielen. Planen Sie ruhig bis zu 2500 EUR ein. Dieser Betrag muss ja nicht zwingend ausgenutzt werden.
Weitere Kosten, die beachtet werden sollten
Unter Umständen besteht noch ein Darlehen bei einer Bank. Hier muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden. Diese Vorfälligkeitsentschädigung der Bank kann durchaus mehrere tausend Euro kosten.
Bei einem offenen Restdarlehen von ca. 200.000 EUR für ca. 10 Jahre und einem Sollzinssatz von 2% wird die Vorfälligkeitsentschädigung zwischen 6000 und 7000 EUR liegen (alle Werte sollen hier nur ungefähr einen Anhaltspunkt geben, jede Bank rechnet etwas anders). Die Löschung einer Grundschuld kostet weitere 200 Euro.
Welche Kosten hat der Käufer zu tragen?
Bei einem Immobilienkauf/ -Verkauf entstehen im Übrigen weitere Kosten. Dies sind z.B. Notarkosten, Kosten für das Grundbuchamt und die sogenannte Grunderwerbssteuer.
Die Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. In NRW und vielen anderen beträgt sie 6,5% vom Kaufpreis. Die Bundesländer Bayern und Sachsen sind am günstigsten, hier liegt die Grunderwerbssteuer bei 3,5%.
Die Notarkosten sind ebenfalls unvermeidbare Kosten. Sie berechnen sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Im Internet gibt es entsprechende Rechner. Bei einem angenommenen Immobilienpreis von 250.000 EUR und einer einzutragenden Grundschuld von 200.000 EUR fallen inkl. Beglaubigung, etc. rund 4400,- EUR Notarkosten (inkl. MwSt.) an.
Der Eintrag ins Grundbuch ist mit Gebühren beim Grundbuchamt behaftet. Je nach Kaufpreis und Höhe der eingetragenen Grundschuld fallen Kosten zwischen ganz grob 1500 und 3500 EUR an.
Der Käufer zahlt im Übrigen mindestens die Hälfte der Maklergebühren, in einigen Bundesländern sogar alles. Wird die Immobilie allerdings bereits länger am Markt angeboten, so kann der Käufer natürlich versuchen, noch die Maklercourtage zu drücken, bevor der Makler unter Umständen den Auftrag ohne Erfolg abgeben muss. Hier ist das Verhandlungsgeschick wichtig.
Hausverkauf Kosten – Fazit
Bei einem Hausverkauf fallen eine ganze Menge Kosten an, die Verkäufer und auch Käufer vielleicht zu Beginn gar nicht in die Kalkulation einbezogen haben.
Damit Sie als Verkäufer wirklich an alles denken, lassen Sie sich doch einfach kostenlos und unverbindlich von uns beraten! Eine Hausbewertung inklusive!
Wie geht´s jetzt weiter?
Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entschieden haben, dann können Sie Ihre Immobilie in unserem kostenfreien Bewertungsportal bewerten lassen und den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Erfahrung bringen. Wir von DM.Immo arbeiten mit dem Dr. Hettenbach Institut zusammen und stellen Ihnen kostenfrei unser Bewertungsportal zur Verfügung. Dieses Portal greift auf den aktuellen Marktwert in Ihrer Region zu. So erhalten Sie eine genaue Einschätzung Ihres Immobilienwertes.
