Gutachten dokumentieren den Ist-Zustand einer Immobilie
Der Kauf einer Bestandsimmobilie entpuppt sich häufig als eine größere Herausforderung als zunächst vermutet. Abhängig vom Baujahr und den bis dato erfolgten Sanierungsmaßnahmen ist nicht automatisch von einem zeitnahen Einzug auszugehen. Damit Sie den Grad des Sanierungsstaus und der vorhandenen Mängel noch vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag kennen, ist die Erstellung eines Gutachtens von zentraler Bedeutung. Den richtigen Ansprechpartner für diese Aufgabe finden Sie in der Berufsgruppe der Bausachverständigen, die den Ist-Zustand bis ins Detail prüfen. Einzelne Punkte in dem Gutachten umfassen unter anderem:
- das Mauerwerk (Wasserschäden, Schimmelbefall oder Risse)
- die Fenster und Türen (Risse oder undichte Stellen)
- die Treppen (mögliche Sicherheitsrisiken)
- das Dach und die Regenrinne (undichte Stellen ebenso wie Schädlingsbefall)
- die Elektroinstallationen (inklusive Funktionalität aller Stecker und Lichtschalter)
- den Allgemeinzustand (Verwendung von giftigen Stoffen wie beispielsweise Asbest)
Weigern sich Verkäufer, einem Gutachter Zutritt zu der Immobilie zu gewähren, ist Vorsicht geboten. Die Aussagen des Verkäufers zum derzeitigen Zustand dienen primär dem Erzielen eines hohen Verkaufserlöses und sind allein aus diesem Grund kritisch zu betrachten.
Der Zustand einer Immobilie hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierung
Die Kenntnis aller vorhandenen Mängel einer Immobilie dient nicht einzig der Festlegung eines Einzugstermins. Die Finanzierung steht ebenfalls in einem unmittelbaren Zusammenhang. Reicht das vorhandene Budget lediglich für den Kaufpreis, aber nicht die erforderliche Sanierung aus, ergibt sich zwangsläufig ein Problem. In Kombination mit dem Kauf eines Hauses direkt eine Nachfinanzierung oder zweiten Kredit zu benötigen, ist nicht nur eine nervliche Belastung für die Käufer.
Sind Sie grundsätzlich vom Kauf eines älteren Hauses nicht abgeneigt, ist es im Vorfeld hilfreich, Informationen über aktuelle und zukünftige Förderprogramme von Bund und Ländern einzuholen. Mit diesem Wissen behalten Sie einen besseren Überblick darüber, welche Mängel ausgleichbar sind oder eine größere finanzielle Unsicherheit mit sich bringen.
Der Gesetzgeber hält Käufern den Rechtsweg offen
Mit der Bezahlung und Übergabe einer Immobilie auf den Käufer enden im deutschen Recht nicht sämtliche Verpflichtungen des ehemaligen Eigentümers. Tauchen zu einem späteren Zeitpunkt Mängel auf, kann eventuell ein rechtlicher Anspruch bestehen, den Verkäufer haftbar zu machen. Zu diesem Zweck gilt es, zwischen drei Arten von Mängeln zu unterscheiden:
1. Der offene Mangel: Dazu gehören alle mit bloßem Auge zu erkennenden Mängeln. Laut Rechtssprechung ist es dem Käufer zumutbar, diese Mängel selbst oder durch ein Gutachten zu erkennen.
2. Der versteckte Mangel: Diese Mängel entstehen bevorzugt durch Feuchtigkeit oder einen Schädlingsbefall und sind nicht auf den ersten Blick zu erkennen. In diesem Fall ist es vergleichsweise schwierig zu beweisen, dass der Verkäufer aufgrund der fehlenden sichtbaren Anzeichen Kenntnis dieses Mangels zum Zeitpunkt des Verkaufs hatte.
3. Der arglistig verschwiegene Mangel: In diesem Fall ist rechtlich davon auszugehen, dass der Verkäufer mit Absicht einen ihm bekannten Mangel des Hauses verschwiegen hat. Da dieses Schweigen in der Regel dazu führt, dass der Verkäufer einen finanziellen Vorteil erlangt, ist der Tatbestand einer arglistigen Täuschung erfüllt. In diesem Fall hat der Käufer das Anrecht auf Nacherfüllung ebenso wie eine finanzielle Entschädigung. In schwerwiegenden Fällen haben Richter in der Vergangenheit sogar der Rückabwicklung der Kaufverträge stattgegeben.
