Warum sich ein Mietkauf nicht lohnt! Wichtige Hinweise & 3 Alternativen!

Wie funktioniert Mietkauf? Das Mietkauf-Modell einfach erklärt!

“Eigener Herd ist Goldes wert”, so denken auch 96 Prozent der deutschen Mieter und träumen von Ihren eigenen vier Wänden. Allerdings verfügt nicht jeder über die notwendigen finanziellen Mittel für ein Eigenheim.

Besonders junge Familien mit Kindern mangelt es an Eigenkapital für das Wohneigentum. Deswegen wurde das Konzept Mietkauf entwickelt. In diesem Fall zahlen Sie mit Hilfe der Miete gleichzeitig einen Abtrag für das Haus und haben nach einer vereinbarten Zeit die Möglichkeit das Haus zu einem vergünstigten Preis zu erwerben.

Dieses Konzept ist vergleichbar mit einem Fahrzeug-Leasing, bei dem Sie auch im Anschluss die Möglichkeit haben das Auto zu vergünstigten Konditionen zu kaufen.

Möglichkeit 1 – Klassischer Mietkauf

In der Regel gibt es beim Mietkauf grundsätzlich zwei Möglichkeiten. So muss der Käufer bei einem klassischen Mietkauf eine Anzahlung von zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Er zieht dann zuerst zur Miete ein.

Normalerweise erfolgt der Kauf der Immobilie immer nach einem bestimmten Zeitraum. Dieser liegt in der Regel zwischen 10 bis 25 Jahre. In diesem Fall ist dann im Mietvertrag die Klausel vorhanden, dass der Mieter das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt kauft.

Diese Möglichkeit der Finanzierung einer Immobilie ist mit einer Ratenzahlung vergleichbar. Sollte der Kauf verpflichtend sein, dann müssen Sie als potentieller Käufer unbedingt darauf achten, ob die gezahlten Mieten entweder teilweise oder vollständig auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Möglichkeit 2 – Das Optionsmodell

Eine zweite Möglichkeit des Mietkaufs ist das Optionsmodell. Bei dieser Variante bleibt es dem Mieter vorbehalten, dass er sich nach einer festgelegten Mietdauer entscheiden kann, den restlichen Kaufpreis zu zahlen oder auch nicht.

Möchte er nicht weiter am Mietkauf festhalten, dann erhält er natürlich seine geleistete Anzahlung zurück. Im Prinzip klingt diese Möglichkeit sehr verlockend, jedoch sieht es in der Praxis doch mitunter anders aus.

Selbstverständlich kann der Mieter sein Kaufinteresse gegenüber dem Eigentümer äußern, jedoch hängt dann ganz allein vom Eigentümer ab, ob auch eine realistische Chance besteht.

In der Regel kann ein Kauf nur erfolgen, wenn auch das Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt ist. Sollte dies nicht der Fall sein, dann besteht keine Möglichkeit die Wohnungen einzeln zu verkaufen.

Anders sieht es aus, wenn der Eigentümer ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umwandelt, mit Ziel diese zu verkaufen, dann hat der Mieter automatisch ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Der Mieter könnte dann zu den gleichen Konditionen eintreten, wie der Eigentümer sie einem Dritten bietet. Allerdings ist hier ein Recht auf Mietkauf nicht gesetzlich festgehalten.

Worauf muss man beim Mietkauf achten?

Die Vor- und Nachteile des Mietkaufmodells! Direkt kaufen, oder doch erst Mieten?

Gerade, wenn Sie ein geringes Eigenkapital vorweisen können, klingt das Mietkaufmodell sehr attraktiv. Dennoch hat dieses Modell auch seine Nachteile. In diesem Abschnitt wollen wir auf die Vor- und Nachteile des Mietkaufmodells eingehen.

Vorteile

• Gerade für Immobilienkäufer mit unzureichend Eigenkapital ist der Mietkauf eine Möglichkeit dennoch eine Immobilie zu kaufen.
• Ein Großteil der Anbieter verlangt meist kein Eigenkapital, sodass Ihre Rücklagen geschont werden.
• Wenn Sie den Restwert der Immobilie finanzieren wollen, ist der Darlehensbetrag vergleichsweise klein und die Banken sind gewillter Ihnen einen Kredit zu erteilen.
• Die Immobilie kann bereits vor dem Kauf bewohnt werden.
• Falls Sie eine ansprechende Immobilie finden und diese noch nicht kaufen können, haben Sie mit Hilfe des Mietkaufs bereits jetzt die Möglichkeit sich das gewünschte Objekt zu sichern.
• Da Banken keine Kenntnis über den Vertrag des Mietkaufs haben, können Sie zusätzlich einen Kredit für weitere Investitionen bei der Bank aufnehmen.
• Die Raten beim Mietkauf bleiben über den gesamten Zeitraum stabil und Sie müssen sich nicht um Dinge, wie eine Anschlussfinanzierung kümmern.
• Bei einem Optionskauf haben Sie keinerlei Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer.
• Falls Sie einen Ausstieg aus dem Mietkaufvertrag wünschen, haben Sie in den meisten Fällen die Möglichkeit diesen an Dritte zu übertragen.

Nachteile

• Die monatlichen Kosten sind höher, als wenn Sie in einem vergleichbaren Objekt zur Miete wohnen.
• Die Kosten für den Kauf der Immobilie sind wesentlich höher, als wenn Sie ein Objekt über eine Finanzierung kaufen.
• Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers ist Ihr angespartes Geld in der Regel weg.
• Meist werden nur schwer verkäufliche Objekte über einen Mietkauf veräußert, sodass Ihre Chancen auf gute Immobilien gering sind.
• Es gibt kaum bis keine Fördermittel für einen Mietkauf. Oft werden jedoch Fördermittel für einen Bau, oder Kauf an Familien vergeben.
• Meist intransparente Konditionen: Die einzelnen Anbieter von Mietkaufmodellen sind meist schwer zu vergleichen.
• Mieter müssen über ein höheres Einkommen verfügen, da neben der Miete auch die Anzahlung für die Immobilie geleistet werden muss.
• Meist übernehmen Sie als Mieter eine anteilige Übernahme der Instandhaltungskosten.
• Da Sie kein Eigentümer bis zum Kauf des Objekts sind, haben Sie auch kein Mitspracherecht bei baulichen Veränderungen.
• Gerade wenn Sie bei der Übernahme des Objekts nahe des Rentenalters sind, ist die Bank mit der Vergabe von Krediten zurückhaltender, als wenn Sie den Kredit noch während Ihres Angestelltenverhältnisses tilgen können.
• Bei fehlender notarieller Beurkundung kann es zu Problemen, bis hin zu einem unwirksamen Vertrag kommen.

Welche Alternativen gibt es zum Mietkauf? Wie Sie mit wenig Eigenkapital eine Immobilie finanzieren können!

Wie Sie in den oberen Abschnitten erfahren konnten, ist ein Mietkauf in vielerlei Hinsicht ungeeignet für den Vermögensaufbau. Deswegen sollten Sie sich trotz geringem Eigenkapital nach anderen Möglichkeiten umschauen. In diesem Abschnitt zeigen wir Ihnen die möglichen Alternativen, die Sie nutzen können.

Möglichkeit 1 – Einen Kredit anfragen

Bereits seit vielen Jahren sind die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Aufgrund dessen verdienen die Banken wenig an der Vergabe von Krediten.

Wenn Sie nun wenig Eigenkapital aufweisen und eine geringe Bonität haben, sollten Sie sich dennoch bei der Bank nach einem Kredit erkundigen. Oft sehen auch die Banken eine Möglichkeit durch Zinsaufschläge, aufgrund des höheren Risikos, mehr Geld zu verdienen.

Stellen Sie also eine Vermögensaufstellung zusammen und legen Sie der Bank dar, wie Sie eine Immobilie finanzieren könnten. Ist das Konzept stimmig gibt Ihnen die Bank mit großer Sicherheit eine Zusage.

Auch wenn Ihr Kredit dann mit eventuellen Risikoaufschlägen verbunden ist, ist dieser meist günstiger, als ein Mietkauf.

Möglichkeit 2 – Bausparvertrag

Neben der Möglichkeit durch einen Mietkauf an eine Immobilie zu gelangen, sollten Sie auch die Finanzierung Ihres Wunschobjekts durch einen Bausparvertrag überdenken.

Gleich wie bei einem Mietkauf, zahlen Sie über einen vereinbarten Zeitraum in diesen Vertrag ein. Nach Ablauf des Zeitraums ist der Bausparvertrag dann zuteilungsreif. In diesem Fall haben Sie dann die Möglichkeit einen Kredit in Verbindung mit dem Bausparvertrag aufzunehmen.

Die monatlich geleisteten Zahlungen dienen dann als Eigenkapital. Der Restbetrag für den Kauf Ihres Wunschobjekts wird Ihnen dann als Kredit zur Verfügung gestellt.

Im Vergleich zu einem Mietkauf bietet Ihnen der Bausparvertrag mehr Flexibilität und Sicherheit zugleich. Wenn Sie sich gegen einen Kauf einer Immobilie entschieden haben, verfällt Ihre Anzahlung im Bausparvertrag nicht und Sie können sich diese ebenfalls ausschütten lassen.

Außerdem haben Sie die Möglichkeit jede Immobilie zu kaufen, die in Ihr Budget passt. Sie müssen sich also nicht speziell für ein Objekt entscheiden, sondern haben für diese Entscheidung Zeit, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.

Gerade wenn Sie noch in der Familienplanung sind, weitere Kinder erwartet werden, oder ähnliches, haben Sie die Möglichkeit diese Ereignisse mit in Ihren Kauf einzuplanen.

Möglichkeit 3 – Die Grundschuld der Eltern

Quellen:

Wikipedia.org Autoren. (2020, Mai 13). Mietkauf. Abgerufen 26. Mai 2020, von https://de.wikipedia.org/wiki/Mietkauf.

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