Wenn Sie den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses finanzieren möchten, gibt es dabei eine Reihe von Dingen zu beachten. Einige der wichtigsten Tipps und Hinweise zum Thema Immobilienfinanzierung haben wir hier für Sie zusammengestellt.
Christoph Doering
Immobilienmakler
Letztes Update: 21. Dezember 2023
Lesedauer: 4 Minuten
Es gibt verschiedene Aspekte, die Sie bei einem Immobilienverkauf bezogen auf die Steuern zu beachten haben. Dabei ist zu berücksichtigen, welche Steuern entstehen und wie diese reduziert werden können.
Bevor Sie beginnen, Exposés anzufordern oder Finanzierungsangebote einzuholen, sollten Sie klären, wie hoch die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung etwa sein darf, damit Sie sie dauerhaft tragen können. Als Faustregel gilt dabei, dass nicht mehr als 40 Prozent des laufenden Nettoeinkommens in die Immobilienfinanzierung fließen sollten, damit noch genug zur Deckung der Lebenshaltungskosten und für eventuelle unvorhergesehene Ausgaben übrig bleibt. Haben Sie bereits andere Verbindlichkeiten, beispielsweise einen laufenden Autokredit, dann müssen die dafür fälligen Raten vorher vom monatlichen Nettoeinkommen abgezogen werden. Mithilfe der von verschiedenen Kreditinstituten angebotenen Online-Rechner können Sie dann ungefähr ermitteln, welches Finanzierungsvolumen für Sie infrage kommt. Bedenken Sie bei Ihren Berechnungen auch, was sich nach dem Immobilienkauf eventuell ändert. Wollen Sie die Immobilie selbst nutzen, müssen Sie künftig Betriebskosten und gegebenenfalls Hausgeld zahlen, sparen sich aber ihre bisherige Miete. Ziehen Sie aus einer Wohnung in ein – vermutlich größeres – Einfamilienhaus, dürften die Nebenkosten in vielen Fällen jedoch höher ausfallen als bisher. Eine Verlängerung oder Verkürzung des täglichen Arbeitsweges kann ebenfalls signifikanten Einfluss auf die laufenden Lebenshaltungskosten haben. Bedenken Sie bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung auch, wann Sie spätestens schuldenfrei sein möchten.
In der Regel erwarten finanzierende Banken von Immobilienkäufern, dass diese beim Kauf einen gewissen Eigenkapitalanteil einbringen. Je mehr Eigenkapital Sie für den Kauf verwenden können, desto geringer wird die Belastung durch Hypothekenzinsen und Tilgungsraten. Dennoch ist es empfehlenswert, nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital für den Immobilienkauf einzusetzen, sollten eine Kapitalreserve als Sicherheit für unvorhergesehene Ausgaben zu behalten. In einigen Fällen – vor allem beim Kauf von Immobilien zur Vermietung als Kapitalanlage – sind Banken auch bereit, sogenannte Vollfinanzierungen zu gewähren. Falls Sie ein solches Angebot nutzen möchten, sollten Sie jedoch wenigstens die mit dem Kauf verbunden Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital begleichen. Neben dem Einsatz von Eigenkapital können Sie die künftige finanzielle Belastung durch eine Immobilienfinanzierung auch reduzieren, indem Sie Fördermöglichkeiten nutzen. Dabei kann es sich beispielsweise um staatliche Zuschüsse oder um zinsverbilligte Kredite handeln. Neben bundesweiten Fördermittelprogrammen wie den KfW-Programmen gibt es auch eine Reihe von regionalen Förderangeboten. Teilweise sind die Fördermöglichkeiten an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, wie beispielsweise die Energieeffizienz eines neu zu errichtenden Eigenheims. Es lohnt sich auf jeden Fall, sich vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung über die im individuellen Einzelfall infrage kommenden Fördermöglichkeiten zu informieren.
Bei Immobilienfinanzierungen können Sie zwischen verschiedenen Darlehensarten wählen. Die verbreitetste Form ist ein Annuitätendarlehen, bei dem Sie über die gesamte Laufzeit hinweg gleichbleibende Raten zahlen. Diese enthalten anfangs einen hohen Zinsanteil und einen vergleichsweise geringen Tilgungsanteil, der jedoch mit jeder Rate zulasten des Zinsanteils ansteigt. Sinnvoll ist zudem die Vereinbarung einer festen Verzinsung für eine bestimmte Laufzeit. Bei einer längeren Zinsbindungsdauer ist der Kredit in der Summe zwar etwas teurer als ein Darlehen mit kurzer Zinsbindung, dafür bietet die längere Zinsbindung für längere Zeit Schutz gegen unangenehme Überraschungen, falls die Zinsen inzwischen deutlich steigen sollten. Erwarten Sie, dass die Zinsen während der Darlehenslaufzeit eher fallen als steigen werden, können Sie eine kurze Zinsbindungsdauer vereinbaren und später möglicherweise von niedrigeren Zinsen profitieren. Steht Ihnen zwischenzeitlich unerwartet ein größerer Geldbetrag zur Verfügung, beispielsweise aus einer Erbschaft, dann können Sie Ihr Darlehen oder zumindest einen Teil davon vorzeitig tilgen. Achten Sie deshalb beim Abschluss des Kreditvertrages darauf, dass dieser Ihnen die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen einräumt. Generell sollten Sie jeweils mehrere Finanzierungsangebote einholen und sorgfältig miteinander vergleichen, bevor Sie einen Vertrag für eine Immobilienfinanzierung unterschreiben.
Wissen Sie bereits, dass Sie demnächst eine Immobilie kaufen möchten, können aber den Zeitpunkt noch nicht genau absehen, dann kann sich ein sogenanntes Forward-Darlehen lohnen. Damit sichern Sie sich vorab bestimmte Konditionen für eine erst in Zukunft auszuzahlendes Darlehen. Dies ist mit einem Aufschlag auf den aktuellen Zins verbunden, bietet Ihnen jedoch die Möglichkeit, sich günstigere Zinsen zu sichern, falls Sie mit einem steigenden Zinsniveau rechnen. Auch bei Forward-Darlehen lohnt es sich, vor dem Abschluss mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.
