Der herkömmliche Gebrauch: die lineare Abschreibung
In der Regel sieht das Steuerrecht eine lineare Abschreibung bei Immobilien vor. Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gleichmäßig über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer verteilt. Die Höhe der jährlichen Abschreibung hängt in diesem Fall vom Baujahr der Immobilie ab. Bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, ist eine Abschreibung in Höhe von 2 % über 50 Jahre vorgesehen. Bei Gebäuden, deren Baujahr vor 1925 liegt, geht man davon aus, dass die Nutzungsdauer verkürzt ist. Deshalb gewährt das Steuerrecht hier eine Abschreibung von 2,5 % über 40 Jahre. Bei Neubauten, die ab 2023 gebaut wurden, dürfen über 33 Jahre hinweg 3 % des Kaufpreises abgeschrieben werden. Mit dieser Änderung sollte vor allem Investoren ein Anreiz zum Wohnungsbau geschaffen werden.
Das folgende Zahlenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen der AfA: Ein Vermieter erwirbt 2024 ein neues Wohngebäude für 300.000 Euro. Mit dem neuen Abschreibungssatz von 3 % kann er in den kommenden 33 Jahren in jeder Steuererklärung 9.000 Euro als Werbungskosten geltend machen. Durch diese gleichmäßige Verteilung der Abschreibung wird Vermietern ein finanzieller Ausgleich für den Werteverzehr ihres Objekts ermöglicht.
Tipps und Tricks zur Optimierung der AfA
Neben der linearen Abschreibung ist für den Wohnungsneubau – konkret für Immobilien, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gebaut wurden – auch eine degressive Abschreibung in Höhe von 5 % möglich. Dabei entstehen in den Anfangsjahren höhere Abschreibungsbeträge, die mit der Zeit abnehmen. Auch hier soll ein Zahlenbeispiel die Situation verdeutlichen: Ein Vermieter baut ein Wohngebäude mit Anschaffungskosten von 400.000 Euro mit Baubeginn im November 2023. Im ersten Jahr kann er 5 % von 400.000 Euro, also 20.000 Euro, abschreiben. Im zweiten Jahr sind es 5 % vom Restwert, also 380.000 Euro, und damit 19.000 Euro Absetzung, und analog weiter. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist dabei jederzeit möglich.
Zudem besteht für Neubauten die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch zu nehmen. Diese erlaubt eine zusätzliche Abschreibung von 5 % jährlich für vier Jahre, wenn energetische Standards eingehalten werden und die Baukosten bestimmte Grenzen nicht überschreiten.
Auch Denkmalschutzimmobilien profitieren von Sonderabschreibungen. Hier können Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden, konkret 9 % jährlich in den ersten acht Jahren und 7 % jährlich in den folgenden vier Jahren. Dies unterstützt den Erhalt historischer Bausubstanz und macht zudem Investitionen in Denkmäler attraktiv. Wenn bei einem Gebäude die voraussichtliche Nutzungsdauer kürzer ausfällt als gesetzlich angenommen, kann die Höhe der Abschreibungen ebenfalls entsprechend angepasst werden.
