Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Für die Bewertung Ihrer Immobilie gibt es 1drei verschiedene Möglichkeiten den Wert zu ermitteln. Alle Verfahren basieren auf unterschiedlichen Kriterien, woraus unterschiedliche aber dennoch korrekte Ergebnisse entstehen.
Das wohl am häufigsten verwendete Verfahren ist das Vergleichswerverfahren. Im Anschluss kommt das Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Eine Besonderheit ist, dass meist zwei Verfahren gleichzeitig angewendet werden. Diese Methode führt häufig zu einem wesentlich genaueren Ergebnis, als wenn man nur ein Verfahren einzeln anwendet.
Das Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise gleichwertiger Immobilien der letzten Zeit zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen. Je mehr Vergleichsdaten vorliegen, umso genauer wird das ermittelte Ergebnis sein. Dieses Wertermittlungsverfahren ist das für selbstbewohnte Objekte und Grundstücke am häufigsten angewandte Verfahren.
Das Ertragswertverfahren
Ist eine Immobilie vermietet, so lässt sich anhand der regelmäßig erzielten Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten eine Rendite errechnen. Dieser Ertrag ist die Basis zur Bestimmung des Verkehrswertes nach dem Ertragswertverfahren. Insbesondere bei Gewerbeobjekten, aber auch vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt dieses Verfahren zum Einsatz.
Das Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem Bodenrichtwert für das Grundstück plus den Herstellungskosten für ein vergleichbares neues Gebäude errechnet. Hierbei kommt die bisherige Nutzungsdauer zum Abzug. Das Sachwertverfahren wird häufig angewandt, wenn für ein unvermietetes Objekt keine ausreichenden Vergleichswerte vorhanden sind.
Wertermittlung Immobilie – Warum und wofür wird sie benötigt?
Nicht nur für den Verkauf einer Immobilie muss der Verkehrswert genau bekannt sein, wenn man die Immobilie zwar zu einem guten Preis verkaufen, jedoch nicht darauf sitzen bleiben will.
Auch für verschiedene andere Anlässe benötigt man eine Wertermittlung. Dies kann zum Beispiel für die Bank wichtig sein, wenn eine Hypothek aufgenommen oder verlängert werden soll. Aber auch bei Auseinandersetzungen wie einer Scheidung oder einer Erbschaft muss der Immobilienwert ermittelt werden. Zusätzlich kann das Finanzamt den Wert der Immobilie verlangen, wenn dies zur Berechnung einer Steuer notwendig ist. Für Behörden und Gerichte gilt, im Gegensatz zu einer Wertermittlung für den Verkauf, dass ein vereidigter Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten erstellen muss.
Folgende Zwecke können Grund für die Wertermittlung einer Immobilie sein:
- Der Verkauf Ihrer Immobilie,
- eine Scheidungsauseinandersetzung,
- Erbauseinandersetzungen,
- eine anstehende Zwangsversteigerung,
- Beleihung und Bilanzierung
- Wertermittlung für die Besteuerung der Immobilie,
- zur Bestimmung des Versicherungswertes.
Faktoren analysieren, die den Marktwert der Immobilie bestimmen
Der Wert eines Objekts ist immer abhängig von verschiedenen Faktoren. Am wichtigsten ist hier natürlich der Standort, weiterhin das Layout, Zustand, Quadratmeterzahl, zukünftige Bauobjekte, und auch attraktive Ausstattungsmerkmale.
So kann beispielsweise eine neu renovierte Küche oder auch ein Garten mit gepflegtem Rasen und altem Baumbestand durchaus den Wert Ihres Hauses steigern.
Jedoch sollten Sie dabei aber immer berücksichtigen, dass Immobilienpreise stetigen Schwankungen unterliegen. Daher kann es auch leicht zu Abweichungen des aktuellen Objektwertes vom ursprünglichen Kaufpreis oder auch von der Bewertung des Vormonats kommen.
Daher sollten Sie sorgfältig den derzeitigen Marktwert Ihres Anwesens recherchieren, um darauf schließlich Ihre Marketing-Strategie aufbauen zu können. Ansonsten kann es leicht passieren, dass Sie die Immobilie unter Wert verkaufen.
Wertermittlung Immobilie – Das Grundstück, der wichtigste Faktor
Unter den oben genannten Faktoren ist das Grundstück, der wohl hauptsächlich entscheidende Faktor für die Wertermittlung Ihrer Immobilie. Vergleicht man zwei komplett gleiche Häuser bei gleicher Grundstücksgröße auf dem Land und in der Stadt, so erkennt man schnell, wie ausschlaggebend die Lage des Grundstücks ist.
Der ²Bodenrichtwert, also der von einem Gutachterausschuss festgelegte Grundstückspreis pro Quadratmeter, legt den Verkehrswert des Grundstücks fest. Bei einem großen Grundstück in bester Lage kann es also sein, dass der Wert der dort errichteten Immobilie zweitrangig wird.
Dennoch ist natürlich in der Regel die Immobilie selbst ebenfalls für den Wert entscheidend. Größe, Wohnfläche, Baujahr, Bausubstanz, Dämmung und die vielen weiteren Merkmale spielen bei der Wohnungsbewertung, oder der Wertermittlung eines Hauses eine weitere Rolle.
Von der Immobilienbewertung zur Vermarktung
Nach dem Sie die Immobilienbewertung durchgeführt haben, ist der nächste Schritt die Vermarktung Ihrer Immobilie. Sowohl bei der Wertermittlung, als auch bei der Vermarktung Ihrer Immobilie sollten Sie die Hilfe eines kompetenten Maklers in Anspruch nehmen. Er kann individuell auf Sie zugeschnittene unterschiedliche Marketing- Modelle anbieten und gleichzeitig den Vermarktungs- und Verkaufsprozess optimieren, da er sich am Marktwert des betreffenden Objektes orientiert.
Jedoch liegt dann die Entscheidung bei Ihnen, ob ihr Anwesen klassisch auf dem freien Markt angeboten wird. Bei dieser Variante kann ein großer Kundenkreis erreicht werden. Daneben besteht auch die Möglichkeit einer Direktvermarktung an einen ganz exklusiven Kundenstamm.
Neben einer Print- und Online-Werbung findet ein guter Makler dann auch die passende Zielgruppe und bietet Ihre Immobilie zum besten Preis an. Beachten Sie aber bitte auch, dass hier Maklerkosten bzw. Provisionen fällig werden.
