Muss ich als Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch §556 ist der Grundsatz „1Kauf bricht nicht Miete“ festgelegt. Dieser sagt aus, dass durch den Kauf einer Immobilie der neue Eigentümer an die Stelle des ehemaligen Eigentümers tritt. Somit ist bei einem Verkauf kein neuer Mietvertrag notwendig.
Der neue Eigentümer kann darauf auch keinen Anspruch erheben.
Sollte der jetzige Besitzer allerdings dennoch darauf bestehen, dann ist es ratsam, dass betroffene Mieter sich fachlich beraten lassen, denn mitunter kann ein neuer Vertrag für den Mieter ungünstigere Vertragsbedingungen enthalten.
Mieter sollten auch wissen, dass sie die Miete nach wie vor an den alten Besitzer zahlen, solange sie nicht offiziell über den Eigentümerwechsel informiert wurden.
Kann der Vermieter mich wegen Eigenbedarf kündigen?
Mitunter kann der neue Eigentümer nun auch Wohnraum für sich selbst, eine zu seinem Hausstand gehörenden Person oder auch Familienangehörigen beanspruchen (2siehe Quellen).
In diesem Fall kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgen, jedoch muss er sich auch hier an die im Vertrag festgeschriebenen gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungsrechte halten.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass er bereits auch im Grundbuch eingetragen ist und natürlich muss auch die Form der Kündigung stimmen.
Es reicht hier nicht aus “Kündigung wegen Eigenbedarf”, sondern er muss hier seinen Lebenssachverhalt schildern und auch die Notwendigkeit des Eigenbedarfs aufzeigen.
Natürlich besteht dann für die Mieter auch die Möglichkeit, einer solchen Kündigung unter Berufung auf eine Sozialklausel zu widersprechen. Solch ein Widerspruch verlangt jedoch schwerwiegende Gründe wie hohes Alter, Krankheit oder keine Ersatzwohnung.
Kann der neue Vermieter eine Mieterhöhung veranlassen?
Der neue Vermieter kann die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen, sondern lediglich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings müssen auch hier dann zwei Voraussetzungen erfüllt sein (3siehe Quellen).
Einerseits muss die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen und anderseits darf er die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen.
Die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete wird in einem Mietspiegel festgesetzt oder kann auch durch einen Gutachter ermittelt werden. Anders sieht es jedoch aus, wenn eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung erfolgt, dann kann der Vermieter über die Vergleichsmiete hinausgehen.
Er kann hier elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Im Prinzip kann der Mieter von Modernisierungsmaßnahmen nur profitieren, denn es erhöht sich dadurch der Wohnwert und es kann wesentlich Energie eingespart werden.
Aber Vorsicht, Reparaturen gelten hier nicht als Modernisierung. Diese müssen vom Vermieter immer aus der laufenden Miete bestritten werden. Daneben können Mieter aber auch Mietminderungen durchsetzen, wenn sie durch Modernisierungsmaßnahmen gestört werden.
In jedem Fall sollten sich Mieter bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung beraten lassen, beispielsweise hinsichtlich von bestehenden Härteklauseln oder ob der Standard der Modernisierung auch angemessen ist.
Was passiert mit bereits gezahlten Betriebskosten?
Die Betriebskosten muss immer derjenige abrechnen, der auch am Ende einer abgelaufenen Abrechnungsperiode der Vermieter ist. Der Vorvermieter ist nur zuständig für die Zeiträume, die bis zum Eigentumswechsel beendet waren, dazu zählen alle Gutschriften und auch Nachzahlungen.
Der neue Eigentümer ist für die Abrechnung des gesamten Zeitraums verantwortlich, innerhalb dessen er in das Mietverhältnis eingetreten ist. Es sind von ihm hier alle gezahlten Vorschüsse zu berücksichtigen, die vor dem Eigentümerwechsel und nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgten. Darüber hinaus muss er eventuelle Guthaben auszahlen.
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