Eine vermietete Wohnung verkaufen – Wie verkaufe ich meine Eigentumswohnung?

Wer kauft eine vermietete Eigentumswohnung?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist der Kreis an möglichen Interessenten eingeschränkter, als bei einer freistehenden Wohnung. Der eingeschränkte Käuferkreis bedeutet jedoch nicht unmittelbar einen geringeren Verkaufspreis. Wie weit der Verkaufspreis Im Vergleich zu einer unvermieteten Wohnung abweicht wird vor allem durch die Lage der Wohnung bestimmt. Wenn Sie eine vermietete Wohnung in frequentierter Lage verkaufen wollen, kann die Abweichung hoch sein.

Grund ist, dass die Kapitalanleger jederzeit einen neuen Mieter finden können und der alte Mieter mit großer Wahrscheinlichkeit die Wohnung noch zu günstigeren Konditionen angemietet hat. Zwar ist eine Mieterhöhung nach ¹§557 BGB zulässig, jedoch nur unter Berücksichtigung aller gesetzlichen Vorschriften. Bei einer Neuvermietung kann von Vorne rein ein höherer Preis angesetzt werden.

Anders verhält es sich bei Wohnungen in weniger frequentierten Lagen. Je nach Lage kann es vorkommen, dass die Wohnungen nicht leicht vermietet werden können. Ist bereits ein Mieter beim Verkauf der Wohnung vorhanden, kann dies sogar den Wert der Wohnung steigern.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, dann sollten Sie neben der Lage auch die potentiellen Kaufinteressenten berücksichtigen. Zusammenfassend lassen sich die Interessenten in drei Gruppen mit verschiedenen Interessenten gliedern.

Der derzeitige Mieter

Der Mieter ist wohl die Person mit der höchsten persönlichen Bindung an die Wohnung. Je nach Dauer des Mietverhältnisses verbindet der Mieter viele Ereignisse mit dieser Wohnung und sieht sie als sein zu Hause an. Umso höher ist die Kaufbereitschaft, wenn die Gefahr besteht, dass der Mieter bei Verkauf wegen ²Eigenbedarf gekündigt werden kann. Sprechen Sie also vorab mit Ihrem Mieter und schauen Sie, ob ein Kauf für Ihn, oder Sie in Frage kommt.

Neben dem geringen Vermarktungsaufwand, haben Sie bei einem Verkauf an Ihren Mieter unter Umständen auch den Vorteil, dass Sie die Wohnung zu einem höheren Verkaufspreis verkaufen können.

Grund ist, dass mit einem Mieter in den meisten Fällen ein Wertverlust einher geht. Einerseits können Sie dem Mieter eine Abfindung bezahlen, dass dieser die Wohnung verlässt, oder Sie vereinbaren mit dem Mieter einen Kaufpreis, der über dem üblichen Vermarktungswert liegt, da der Mieter nicht die Problematik mit dem bereits bestehenden Mietverhältnis hat.

Privatpersonen

Auch wenn der Interessentenkreis in dieser Hinsicht eingeschränkt ist, sind auch Privatpersonen an vermieteten Immobilien interessiert. Hier kommen vor allem Personen in Frage, die bereit sind die Kündigung wegen Eigenbedarf zu erwirken und das Risiko einer gerichtlichen Anfechtung riskieren.

Dennoch möchten diese Personen so gesehen auch für das Risiko bezahlt werden, als dass Sie in der Regel nicht bereit sind den vollen Verkaufspreis einer leerstehenden Wohnung zu bezahlen. Weiterhin kommen auch Familien in Frage, die perspektivisch umziehen wollen und noch nichts konkretes geplant haben.

Kapitalanleger

Wie bereits im obersten Abschnitt geschildert, sind auch Kapitalanleger an vermieteten Wohnungen interessiert. In diesem Fall kommt es jedoch auf die Lage Ihrer Wohnung an, welchen den Wert einer vermieteten Wohnung bestimmt.

In Ballungsgebieten sind Mieter häufig hinderlich, als dass der Wert der Wohnung sinkt. Der wichtigste Faktor ist in diesem Fall die Rendite der Eigentumswohnung. Kann planmäßig eine hohe Miete durch Neuvermietung erwartet werden, steigt der Wert Ihrer Immobilie. Dahingegen sinkt der Wert, wenn Ihre Wohnung lange leersteht und wenig Rendite erwartet werden kann.

Ideen, um die Wohnung ohne Mieter zu verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen – Wie ermittel ich den Wert?

Den tatsächlichen Wert einer vermieteten Eigentumswohnung zu ermitteln ist kompliziert. Zunächst muss eine Renditeberechnung aus Sicht eines Käufers durchgeführt werden. Der Kaufpreis orientiert sich für einen Investor zunächst an der potentiellen Rendite.

Er wird keine Wohnung erwerben, die lediglich einen Prozent Rendite, oder sogar weniger abwirft. Die Rendite muss dem potentiellen Risiko entgegenstehen, schließlich können teure Reparaturen notwendig werden, oder der Mieter stellt die Mietzahlung ein und es muss eine teure Räumungsklage durchgeführt werden.

Darüber hinaus muss aber auch im Vergleichswertverfahren der Wert der Wohnung ermittelt werden, wobei man annimmt, dass sie nicht vermietet wäre. Schließlich könnte der Mieter auch selbst kündigen, oder unter Umständen auch versterben, wodurch die Wohnung leer wäre und schlagartig eine deutliche Wertsteigerung erfahren würde.

Wir empfehlen daher, den Verkaufspreis durch einen versierten Immobilienspezialisten festlegen zu lassen. Gerne stehen wir Ihnen hierfür zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns natürlich völlig kostenlos und unverbindlich.

Wenn Sie wissen wollen, wie viel Ihre Immobile ohne Mieter wert ist, dann steht Ihnen unser Immobilienrechner kostenlos zur Verfügung. Im Falle einer Vermietung kommt es auf die Lage der Immobilie und die nachfrage nach Mietobjekten an, die den Wert bestimmen. Pauschal können Sie mit einer Abweichung von bis zu 20 Prozent von dem Wert einer leerstehenden Immobilie ausgehen.

Der Immobilienmakler kennt die richtige Vermarktungsstrategie

Quellen:

• ¹ Gesetze im Internet | §557
• ² Wikipedia.org | Eigenbedarf (Mietrecht)
• ³Mietrecht.com | Mietaufhebungsvertrag

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