Definition – Was ist eine Einliegerwohnung?
Laut Wohnbaugesetz § 11 gilt eine Einliegerwohnung als eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus. Allerdings ist diese gegenüber der Hauptwohnung nur von untergeordneter Bedeutung.
Die Einliegerwohnung kann im Haus selbst abgetrennt sein oder auch nicht. Sie muss aber allein vermietbar sein. Allerdings gilt hier nach dem deutschen Steuerrecht das Einfamilienhaus als ein Zweifamilienhaus, sobald in der Einliegerwohnung sanitäre Anlagen und eine feste Kochstelle integriert sind.
Da eine Einliegerwohnung außerdem nur eine untergeordnete Funktion erfüllen darf, darf die Einliegerwohnung keinen direkt nutzbaren Wohnungszugang vom Freien aus haben.
Besitz die Wohnung dennoch einen separaten Eingang im freien, so wird die Einliegerwohnung als eine einzelne Wohnung betrachtet. Aufgrund dessen kann der Zugang zu der Wohnung zum Beispiel nur über einen gemeinsamen Windfang, oder über das Treppenhaus des Haupthauses erfolgen.
Aufgrund dessen sind Einliegerwohnungen zumeist im Keller oder im Dachgeschoss zu finden. Ursprünglich stammen diese von Bauernhöfen, wo die Hilfsarbeiter, als sogenannte Einlieger unterkamen.
Welche Vorteile bietet eine Einliegerwohnung?
Die Kinder sind aus dem Haus, man wird älter, oder wünscht sich einfach nur mehr Leben in den eigenen vier Wänden – Die Anlässe über eine Einliegerwohnung nachzudenken können vielfältig sein. Genauso vielfältig sind jedoch auch die Gründe für und gegen eine Einliegerwohnung. In diesem Abschnitt erfahren Sie die Vorteile einer Einliegerwohnung.
Einliegerwohnung als Altersvorsorge
Bei einer Vermietung kann man im Alter von den Mieteinnahmen nur profitieren. Hauseigentümer können sich so eine zweite Rente schaffen.
Daneben besteht auch die Möglichkeit, die Einliegerwohnung selbst zu bewohnen und das restliche Haus zu vermieten. So können die Einnahmen noch erheblich erhöht werden. Ebenfalls kann der Extrawohnraum bei einem Verkauf den Wert des Hauses generell nur noch steigern.
Daneben bietet eine Einliegerwohnung aber auch ohne Verkauf und Vermietung Vorteile für die Besitzer, denn es können die Kinder hier einziehen und bei Bedarf sich dann um die Eltern kümmern.
Auch im Fall einer Pflegebedürftigkeit kann dieser Wohnraum ganz einfach als Unterkunft für die Pflegekraft genutzt werden.
Kosten für die Einliegerwohnung – steuerlich absetzbar
Die Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung können sehr gut zur Darlehensrückzahlung Verwendung finden, dadurch kann die finanzielle, monatliche Belastung gesenkt werden.
Unter bestimmten Umständen kann diese Wohnung auch die Steuerlast mindern, allerdings müssen die Mieteinnahmen auch versteuert werden. Es können dann aber auch alle Herstellungs- und Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Man sollte hier versuchen, so viele Kosten wie nur möglich auf die Einliegerwohnung anzurechnen, beispielsweise kann die Rechnung für den Kücheneinbau vollständig abgesetzt werden, wenn diese auch eindeutig der Einliegerwohnung zugeordnet werden kann.
Anders sieht es allerdings bei Rechnungen aus, die auch beide Gebäudekomplexe betreffen, wie eine Dachdeckerrechnung. In diesem Fall ist eine flächenanteilige Aufteilung der Kosten notwendig.
Um eine Steuerminderung zu erreichen, ist jedoch wichtig, dass die Einliegerwohnung räumlich auch vom übrigen Haus abgetrennt ist und über einen eigenen Eingang verfügt.
Gegenüber der Hauptwohnung muss dieser zusätzliche Wohnraum eine untergeordnete Bedeutung haben, das ist ebenfalls für die steuerliche Bewertung wichtig.
Weiterhin muss aus dem Grundriss eine deutliche Unterscheidung zu einem Zweifamilienhaus ersichtlich sein. Hinsichtlich der Größe und Ausstattung muss die Einliegerwohnung auch als eine solche erkennbar sein.
Fördergelder von der KfW möglich
Die KfW-Bank vergibt Fördermittel schon bei der Planung und dem Bau von Immobilien. Bei der Einrichtung einer Einliegerwohnung können sogar höhere Fördermittel beantragt werden.
Allerdings müssen dann auch beide Wohneinheiten energieeffizient und unter einer kompetenten Baubegleitung errichtet werden. Es sind hier Fördergelder bis zu 100.000 Euro möglich, da die Fördermittel immer pro Wohneinheit vergeben werden.
Erleichtertes Kündigungsrecht, als bei regulären Wohnungen
Im Vergleich zu einer Wohnung haben Sie bei einer Eigentumswohnung ein erleichtertes Kündigungsrecht. Dieses Sonderkündigungsrecht erlaubt Ihnen den Mietvertrag ohne Angaben von Gründen zu kündigen.
Dieses Sonderkündigungsrecht ist bedingt durch den beengten Wohnraum in einer Einliegerwohnung und der Tatsache, dass man eine eingeschränkte Privatsphäre durch die Vermietung der Einliegerwohnung hat.
Die Kündigung des Mietvertrags würde nur dann nicht greifen, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt.
Trotz dieser erweiterten Regelungen steht dem Sonderkündigungsrecht eine Beschränkung entgegen. Bei Einliegerwohnung verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.
Dabei hängt die Kündigungsfrist von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Die genauen Kündigungsfristen können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
| Weniger als 5 Jahre | 6 Monate |
| Bis 8 Jahre | 9 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 12 Monate |
