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Baudarlehen brechen ein: Fallen jetzt endlich die Immobilienpreise?

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Christoph Doering

Immobilienmakler

Letztes Update: 22. Dezember 2023

Lesedauer: 3 Minuten

Die Zinswende in Europa und den USA, mit der die EZB und die Fed auf die rasant gestiegene Inflation reagieren, wirkt sich nachfragedämpfend am Immobilienmarkt aus. Auf Immobilienmarktplätzen wird diese Entwicklung sehr genau beobachtet. Sie hat Auswirkungen auf die Immobilienpreise, wenn auch mit Stand März 2023 noch keine sehr großen. Doch immerhin senken inzwischen erste Anbieter aufgrund der geringeren Nachfrage ihre Preise.

Immobilienpreise 2023: Abkühlung oder gebremste Rallye?

Experten unter anderem der Volksbanken erwarten im Jahr 2023 deutlich sinkende Immobilienpreise in ländlichen Gegenden, in Metropolen möglicherweise eine gebremste Rallye (nur sehr leicht steigende Preise) und in Großstädten, die keine besonderen ökonomischen Hotspots sind, relativ stabile Preise. Das wäre der erste Preisdämpfer des seit fast zwei Jahrzehnten anhaltenden Immobilienbooms in Deutschland, der mit der Senkung der EZB-Leitzinsen im Jahr 2016 auf 0,0 % seinen letzten Schub erhalten hatte. Noch Anfang 2022 waren die Preise praktisch ungebremst gestiegen. Dann brach der Ukraine-Krieg aus, es folgte eine Energiekrise wegen der vorherigen Abhängigkeit von russischen Energieträgern.

Diese Krise löste eine sagenhafte Inflation aus, auf welche die Zentralbanken der gesamten westlichen Welt mit Leitzinserhöhungen reagierten. Allerdings hatten schon vor diesen Ereignissen einige Ökonomen vor einem reichlichen Jahr (im Februar 2022, noch vor Kriegsausbruch) Anzeichen einer Trendwende am Immobilienmarkt erkannt. Die Nachfrage war nämlich damals schon eingebrochen, was keinem ungewöhnlichen Ereignis (Kriegsausbruch, Energiekrise), sondern einfach einem überhitzten Markt geschuldet war. Am deutlichsten war der Trend bei Kaufimmobilien zu erkennen. Deren Nachfrage und Angebot entwickelte sich zwischen den ersten Quartalen 2021 und 2022 wie folgt (jeweils in Relation zum Vorjahresquartal):

  • 2021: Nachfrage +61 %, Angebot -25 %
  • 2022: Nachfrage -17 %, Angebot +15 %

Dann stiegen plötzlich als Kriegsfolge die Preise, die EZB reagierte darauf (im Windschatten der Fed) mit sukzessiven Leitzinserhöhungen, die nachfolgend auf die Bauzinsen durchschlugen und die Finanzierung einer Immobilie deutlich teurer machten. Ein letzter Zinsschritt der EZB erfolgte am 16.03.23, die europäischen Währungshüter hoben den Leitzins auf 3,5 % an. Das könnte den Trend zu einer sinkenden Nachfrage nach Immobilien verschärfen (Stand der Betrachtung: 23.03.23). Eine sinkende Nachfrage aber führt unweigerlich zu sinkenden Preisen. Es fragt sich nur, wie schnell und wie stark sie sinken.

Was prognostizieren Fachleute für die Immobilienpreise in 2023?

Eine relativ genaue Auskunft kommt von der Geschäftsführerin von ImmoScout24 Gesa Crockford. Sie erwartet, dass die gestiegenen Bauzinsen (Verdreifachung gegenüber Anfang 2022) mittelfristig die Immobilienpreise dämpfen werden. Ein Platzen der Blase mit drastischem Preisverfall erwartet Crockford nicht. Die Entwicklung werde stattdessen sukzessive, in kleineren Schritten und regional unterschiedlich verlaufen, so die Fachfrau. Sie dauere auch schon fast ein Jahr lang an und habe nicht nur mit dem Krieg, der Inflation und den steigenden Bauzinsen zu tun.

Bereits 2022 hatten im ersten Halbjahr doppelt so viele Immobilienverkäufer ihre Preise gesenkt als im ersten Halbjahr 2021. Im Gesamtjahr 2022 betraf die Preissenkung 6 % aller Einfamilienhäuser und 9 % aller Eigentumswohnungen. Dennoch lag die Nachfrage im Jahr 2022 noch über der von 2019. Corona hatte dann einen Schub bei der Nachfrage verursacht, denn die Menschen gingen plötzlich davon aus, dass sie ein großes und sicheres Heim wegen einer voraussichtlich andauernden Heimarbeit benötigen. Dieser Schub läuft momentan aus. Die Preise werden 2023 aber nur leicht sinken.

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