Was die Heizkostenverordnung verlangt
Die Heizkostenverordnung gilt für Gebäude, in denen eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage mehrere Nutzer versorgt. Sie verpflichtet den Gebäudeeigentümer, die Kosten überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch zu verteilen und dafür geeignete Messgeräte einzusetzen. Das betrifft vermietete Mehrfamilienhäuser ebenso wie Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen die Kosten zwischen den Eigentümern abgerechnet werden. Mit der Novelle von Dezember 2021 hat der Gesetzgeber eine europäische Effizienzrichtlinie umgesetzt und die Messtechnik schrittweise digitalisiert.
Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Geräte neu eingebaut werden. Für ältere Geräte gilt eine Übergangsfrist: Nach § 5 Absatz 3 der Heizkostenverordnung müssen nicht fernablesbare Ausstattungen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Seit dem 1. Dezember 2022 kommt eine weitere Anforderung hinzu. Neu installierte Geräte müssen seither an ein sogenanntes Smart-Meter-Gateway angebunden werden können und mit den Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten. Fernablesbare Geräte, die vor diesem Stichtag eingebaut wurden, müssen diese Anforderungen erst nach dem 31. Dezember 2031 erfüllen. Für Eigentümer bedeutet das, dass mit der Umrüstung 2026 nicht zwingend das letzte Kapitel geschrieben ist.
Welche Geräte betroffen sind und was „fernablesbar“ bedeutet
Unter die Pflicht fallen drei Gerätearten: Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, Wärmezähler, die die gelieferte Heizenergie einer Wohnung messen, sowie Warmwasserzähler. Besonders häufig betroffen sind die klassischen Verdunster mit kleinen Glasröhrchen, deren Flüssigkeitsstand einmal im Jahr vor Ort abgelesen wird, aber auch ältere elektronische Verteiler ohne Funkmodul. Kaltwasserzähler regelt die Heizkostenverordnung dagegen nicht.
Was „fernablesbar“ bedeutet, definiert die Verordnung selbst ausgesprochen schlicht: Ein Gerät ist fernablesbar, wenn es ohne Zugang zur einzelnen Wohnung abgelesen werden kann. Ein Smart Meter im engeren Sinne ist dafür nicht erforderlich. Auch Funksysteme, bei denen der Messdienst die Daten im Treppenhaus oder vor dem Haus empfängt, erfüllen diese Voraussetzung. Entscheidend ist allein, dass niemand mehr die Wohnung betreten muss.
Nicht jedes Gebäude ist betroffen. Wer ein Einfamilienhaus selbst bewohnt, hat keine Kosten auf mehrere Nutzer zu verteilen. In Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, dürfen die Parteien abweichende Vereinbarungen treffen, etwa eine Warmmiete. Daneben kennt die Verordnung weitere Ausnahmen, zum Beispiel für Passivhäuser oder für Fälle, in denen die Verbrauchserfassung unverhältnismäßig teuer wäre. Speziell für die Umrüstung gilt eine eigene Ausnahme, wenn sie im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu einem unangemessenen Aufwand und damit zu einer unbilligen Härte führen würde. Darauf sollte sich niemand vorschnell berufen. Im Streitfall muss der Eigentümer nachvollziehbar belegen können, warum die Umrüstung nicht zumutbar war.
Kürzungsrecht und Kosten: Was auf Vermieter zukommt
Die Folgen eines Versäumnisses sind klar geregelt. Hat der Gebäudeeigentümer entgegen der Verordnung keine fernablesbare Ausstattung installiert, darf der Mieter seinen Anteil an den abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten um drei Prozent kürzen. Gemeint ist nur dieser Kostenanteil, nicht die gesamte Miete oder die übrigen Nebenkosten. Werden die Kosten gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, beträgt das Kürzungsrecht sogar 15 Prozent. Im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und seiner Gemeinschaft gelten diese Kürzungsrechte nicht. Vermietende Eigentümer einer Wohnung trifft das Risiko aber trotzdem, denn ihr Mieter kann gegenüber ihnen kürzen, auch wenn die Umrüstung Sache der Gemeinschaft gewesen wäre.
Bei den Kosten kommt es auf das Modell an. Kauft der Eigentümer die neuen Geräte, trägt er die Anschaffung grundsätzlich selbst. Viele Eigentümer mieten die Messtechnik stattdessen beim Messdienst, häufig zusammen mit Ablesung und Abrechnung. Die laufenden Mietkosten für Erfassungsgeräte dürfen dann als Teil der Heizkosten auf die Mieter umgelegt werden. Vor einer erstmaligen Anmietung muss der Vermieter die Nutzer allerdings unter Angabe der Kosten informieren. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Anmietung nicht zulässig. Auch deshalb lohnt sich ein frühzeitiger Blick auf die Verträge. Hinzu kommt ein ganz praktischer Punkt: Die Messdienste haben zum Jahresende viel zu tun. Wer erst im Dezember einen Termin anfragt, läuft Gefahr, die Frist nicht mehr halten zu können. Die Montage sollte den Mietern rechtzeitig angekündigt werden, damit die Geräte in allen Wohnungen getauscht werden können.
Monatliche Verbrauchsinformationen nach § 6a
Mit der fernablesbaren Technik ist eine weitere Pflicht verbunden, die oft übersehen wird. Sobald im Gebäude fernablesbare Geräte installiert sind, muss der Eigentümer den Nutzern seit dem 1. Januar 2022 jeden Monat eine Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation zukommen lassen. Das regelt § 6a der Heizkostenverordnung. Die Information muss mindestens den Verbrauch des Vormonats in Kilowattstunden enthalten, außerdem einen Vergleich mit dem Vormonat und mit dem gleichen Monat des Vorjahres, soweit diese Daten vorliegen, sowie einen Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer. Die Mitteilung kann per Post, per E-Mail oder über ein Onlineportal beziehungsweise eine App erfolgen.
Für Bewohner hat das einen echten Nutzen. Wer im November sieht, dass der eigene Verbrauch deutlich über dem Vorjahresmonat liegt, kann noch im selben Winter gegensteuern, statt es erst mit der Nachzahlung zu erfahren. Für Eigentümer ist die Pflicht nicht zu unterschätzen: Fehlen die monatlichen Informationen oder sind sie unvollständig, dürfen Mieter ebenfalls um drei Prozent kürzen. Auch die jährliche Abrechnung muss seit der Novelle zusätzliche Angaben enthalten, darunter den Mix der eingesetzten Energieträger, die erhobenen Steuern und Abgaben sowie einen grafischen Vergleich des witterungsbereinigten Verbrauchs mit dem Vorjahr. In der Regel übernimmt der Messdienst diese Aufbereitung, der Eigentümer sollte aber sicherstellen, dass sie vertraglich vereinbart ist.
Was Vermieter und Wohnungseigentümer jetzt klären sollten
Der erste Schritt ist eine ehrliche Bestandsaufnahme. Vermieter eines Mehrfamilienhauses sollten bei ihrem Messdienst schriftlich nachfragen, welche Geräte im Gebäude verbaut sind, ob sie fernablesbar sind und wann sie eingebaut wurden. Daraus ergibt sich der Austauschbedarf. Im zweiten Schritt geht es um Zeitplan und Kosten: Wann kann der Messdienst die Umrüstung durchführen, ob die Geräte gekauft oder gemietet werden und welche laufenden Kosten auf die Mieter zukommen. Sinnvoll ist auch die Frage, ob die neuen Geräte bereits die Anforderungen für die Zeit nach 2031 erfüllen. Andernfalls droht in einigen Jahren ein erneuter Austausch.
In Wohnungseigentümergemeinschaften liegt die Umrüstung in der Hand der Gemeinschaft. Die Messtechnik wird in der Regel einheitlich für das ganze Haus beauftragt. Darüber entscheidet die Eigentümerversammlung. Viele Gemeinschaften haben diesen Schritt bereits beschlossen. Wo das noch nicht geschehen ist, sollten Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, aktiv bei der Verwaltung nachhaken. Ein kurzer Hinweis kann hier verhindern, dass im kommenden Jahr Kürzungen durch den Mieter folgen.
Kurze Prüfliste für Eigentümer und Käufer vermieteter Wohnungen
Wer eine vermietete Wohnung besitzt oder kaufen möchte, kann den Stand der Dinge mit wenigen Fragen klären:
- Sind alle Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler im Gebäude fernablesbar und lässt sich das mit einer Bestätigung des Messdienstes belegen?
- Wann wurden die Geräte eingebaut, vor oder nach dem 1. Dezember 2022? Davon hängt ab, ob bis Ende 2031 eine weitere Nachrüstung nötig wird.
- Wurde die Technik gekauft oder gemietet, welche Kosten fallen laufend an und wie lange läuft der Vertrag mit dem Messdienst?
- Erhalten die Mieter monatliche Verbrauchsinformationen nach § 6a der Heizkostenverordnung?
- Gibt es dokumentierte Ausnahmen von der Umrüstpflicht und auf welcher Begründung beruhen sie?
- Haben Mieter in der Vergangenheit Heizkostenabrechnungen gekürzt oder beanstandet?
- Bei Eigentumswohnungen: Liegt ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Umrüstung vor und ist die Umsetzung terminiert?
Käufer sollten sich die letzten Heizkostenabrechnungen und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vorlegen lassen. Sie zeigen nicht nur den Stand der Messtechnik, sondern geben auch einen guten Eindruck davon, wie sorgfältig das Haus verwaltet wird.
Fazit: Die Umrüstung jetzt anstoßen
Die Pflicht zur Fernablesung ist keine Überraschung, sie steht seit 2021 fest. Trotzdem sind in vielen Häusern noch alte Geräte verbaut. Die verbleibende Zeit bis zum Jahreswechsel ist knapp. Wer jetzt mit Messdienst oder Verwaltung spricht, vermeidet Kürzungen und Streit über die nächste Abrechnung. Gleichzeitig profitieren die Bewohner von transparenteren Verbrauchsdaten. Gerade beim Kauf oder Verkauf einer vermieteten Wohnung lohnt sich ein Blick auf diese Details, weil sie die laufenden Kosten und die Qualität der Verwaltung widerspiegeln. Wir von der DM.Immo GmbH achten bei der Bewertung und Vermarktung Ihrer Immobilie auf solche Punkte und sorgen dafür, dass Käufer und Verkäufer auf einer vollständigen Unterlagenbasis entscheiden. Bei rechtlichen Detailfragen zur Heizkostenabrechnung empfiehlt sich ergänzend der Rat eines Fachanwalts für Mietrecht oder Ihres Eigentümerverbands.
