Wo der Markt aktuell steht
Die Korrektur, die viele Käufer abgewartet haben, ist weitgehend vorbei. Seit Mitte 2024 stabilisieren sich die Preise, und 2025 wie 2026 zeigt sich vielerorts eine moderate Erholung. Das Bild ist allerdings uneinheitlich: Während ein Teil der gängigen Preisindizes zu Jahresbeginn 2026 leicht zulegte, gaben andere geringfügig nach. Für das laufende Jahr rechnen Branchenschätzungen im Bundesdurchschnitt mit einem Plus von rund drei Prozent, getragen vor allem von gefragten Lagen und energetisch guten Objekten. Entscheidend ist die Spreizung: In wirtschaftsstarken Städten und ihrem Umland ziehen die Preise wieder an, in strukturschwachen Regionen und bei sanierungsbedürftigen Gebäuden bleiben sie unter Druck. Diese Schere wird sich bis 2030 eher weiter öffnen als schließen.
Demografie: Schrumpfung in der Fläche, Druck in den Zentren
Die jüngste Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes vom Dezember 2025 zeichnet ein klares Bild. Die Einwohnerzahl liegt aktuell bei rund 83,5 Millionen und dürfte langfristig sinken, zugleich altert die Gesellschaft spürbar: Bereits 2035 wird voraussichtlich jede vierte Person 67 Jahre oder älter sein. Für den Wohnungsmarkt ist jedoch weniger die reine Kopfzahl entscheidend als die Zahl der Haushalte, und diese bleibt hoch, weil immer mehr Menschen allein oder zu zweit wohnen. Der eigentliche Effekt ist räumlich: Junge Erwerbstätige, Studierende und Zugewanderte zieht es in die Ballungsräume und deren Umland, während viele ländliche und ostdeutsche Regionen Einwohner verlieren. Die Nachfrage konzentriert sich damit dort, wo ohnehin schon zu wenig Wohnraum vorhanden ist. Die Zuwanderung wirkt dabei als große Unbekannte, denn sie kann den Bedarf von Jahr zu Jahr deutlich verschieben.
Bautätigkeit: zu wenig Neubau stützt die Preise
Der zweite Treiber wirkt in dieselbe Richtung. 2025 wurden in Deutschland nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit 2012 und ein Minus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde damit um mehr als die Hälfte verfehlt, und das ifo-Institut erwartet für 2026 einen weiteren Rückgang auf etwa 185.000 Einheiten. Dem steht ein Bedarf gegenüber, den das zuständige Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis 2030 auf jährlich rund 320.000 Wohnungen beziffert. Diese Lücke ist der eigentliche Preistreiber der kommenden Jahre. Zwar stiegen die Baugenehmigungen 2025 wieder leicht an, doch hohe Baukosten, lange Bauzeiten und viele nicht weiterverfolgte Projekte sorgen dafür, dass aus Genehmigungen nur langsam fertige Wohnungen werden. Solange deutlich weniger gebaut wird, als gebraucht wird, bleibt das knappe Angebot eine Stütze für die Preise, besonders in den Nachfrageregionen.
Zinsumfeld: höher als früher, aber besser kalkulierbar
Der dritte Treiber wirkt der Knappheit entgegen. Die Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen bewegen sich 2026 in einem Bereich von etwa 3,5 bis knapp 4 Prozent und damit deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsjahre. Wichtig ist dabei ein oft übersehener Zusammenhang: Baufinanzierungszinsen folgen weniger dem Leitzins der Europäischen Zentralbank als der Entwicklung am Kapitalmarkt, vor allem den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Eine Leitzinssenkung schlägt deshalb nicht automatisch auf die Bauzinsen durch. Die meisten Institute erwarten bis 2030 eine Seitwärtsbewegung mit leicht schwankender Tendenz, ein deutlicher Rückgang gilt nur im Fall einer kräftigen konjunkturellen Abkühlung als wahrscheinlich. Für Käufer bedeutet das vor allem eines: Die Zeiten extrem günstiger Kredite kehren auf absehbare Zeit nicht zurück, dafür ist das Niveau planbarer geworden. Höhere Finanzierungskosten dämpfen die Erschwinglichkeit und bremsen die Preisdynamik, ein Auslöser für einen breiten Preissturz sind sie bei gleichzeitig knappem Angebot aber nicht.
Mögliche Preisszenarien bis 2030
Fügt man die drei Treiber zusammen, ergibt sich weder ein Crash noch ein neuer Boom, sondern ein Markt, der sich auseinanderentwickelt. Im wahrscheinlichsten Szenario steigen die Preise in wirtschaftsstarken Städten und gut angebundenen Umlandlagen moderat, je nach Quelle im Schnitt um rund zwei bis drei Prozent pro Jahr, weil dort Nachfrage und Wohnungsmangel zusammentreffen. In einem optimistischeren Szenario fallen die Zuwächse höher aus, sollte die Zuwanderung stark bleiben und der Neubau weiter hinterherhinken. In strukturschwachen Regionen ist dagegen mit Stagnation oder sinkenden Preisen zu rechnen, vor allem bei älteren, unsanierten Gebäuden. Damit wird die energetische Qualität zum zweiten großen Unterscheidungsmerkmal neben der Lage: Gut sanierte Objekte dürften sich besser behaupten als solche mit hohem Modernisierungsbedarf, weil energetische Anforderungen und Betriebskosten stärker ins Gewicht fallen. Wer eine pauschale Zahl für ganz Deutschland sucht, wird ihr also misstrauen müssen, denn die Wahrheit liegt in der Region und im einzelnen Objekt.
Was das für Eigentümer und Kaufinteressenten bedeutet
Für Eigentümer ist die wichtigste Erkenntnis, dass Lage und energetischer Zustand der Immobilie über die Wertentwicklung bis 2030 stärker entscheiden als der allgemeine Markttrend. Wer verkaufen möchte, profitiert in gefragten Lagen von einer wieder anziehenden Nachfrage. Kaufinteressenten wiederum sollten den Zeitpunkt weniger von der Hoffnung auf flächendeckend fallende Preise abhängig machen als von der Frage, ob Objekt, Lage und Finanzierung dauerhaft zusammenpassen. In beiden Fällen ersetzt keine bundesweite Prognose die konkrete Bewertung vor Ort. Wir von der DM.Immo GmbH ordnen die Marktlage für Ihre Region ein und ermitteln, welcher Wert für Ihre Immobilie unter den heutigen und absehbaren Rahmenbedingungen realistisch ist. So treffen Sie Ihre Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage und nicht auf Basis von Durchschnittswerten, die für Ihr Objekt womöglich gar nicht gelten.
