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Was Mieter beim Vorkaufsrecht bei Immobilien beachten sollten

Vorkaufsrecht Mieter
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Christoph Doering

Immobilienmakler

Letztes Update: 22. Dezember 2023

Lesedauer: 3 Minuten

Für Mieter ist es immer eine schlechte Nachricht, wenn der Vermieter seine Wohnung verkaufen möchte, denn das bedeutet Umzugskosten, Zeit, Geld und Nerven. Durch das gesetzliche Vorkaufsrecht, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 577 steht, bekommen Mieter allerdings die Möglichkeit, beim Verkauf ihrer Wohnung als Erste zuzuschlagen. Das Gesetz hat allerdings einige Einschränkungen, die zu beachten sind.

Der Eigentümer muss den Mieter darüber informieren, dass er seine Wohnung verkauft – und sie zum Kauf anbietet. Der Mieter muss über die Verkaufspläne und den Inhalt des Kaufvertrags informiert werden, – ob nun durch der Vermieter oder demjenigen, dem ein Angebot unterbreitet wurde. Der Mieter muss den Eigentümer innerhalb von zwei Monaten über sein Kaufinteresse informieren. Probleme treten dann auf, wenn dem Mieter das Vorkaufsrecht verwehrt wird. Zwar kann ein Mieter von sich aus auf sein Vorkaufsrecht verzichten, aber umgeht der Verkäufer seine Mitteilungspflicht, kann das für ihn eine hohe Strafe nach sich ziehen. Sollte der Eigentümer trotz Vorkaufsrecht bereits einen Kaufvertrag mit dritter Person ausgehandelt haben, hat der Mieter das Recht, in diesen Vertrag miteinzusteigen. Dabei muss der kaufwillige Mieter allerdings ein paar Punkte berücksichtigen.

Erst einmal sollte man als Kaufinteressent genau wissen, wann das Vorkaufsrecht greift und wann nicht. Da das Vorkaufsrecht gesetzlich gefestigt ist, gilt es grundsätzlich für jeden Mieter, doch auch hier gibt es Ausnahmen. Sollte der Vermieter seine Wohnung bereits zum Verkauf angeboten haben, bevor der Mieter eingezogen ist, gilt diese Regelung nicht. Das Vorkaufsrecht wirkt auch dann nicht, wenn der Eigentümer die Wohnräume an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines eigenen Haushalts verkaufen oder verschenken möchte.

Mieter müssen nach gesetzlichem Vorkaufsrecht übrigens denselben Preis für ihre Wohnung zahlen, zu dem der Eigentümer sie an eine andere Person verkauft hätte.

Zu beachten ist außerdem, dass das Vorkaufsrecht in einem Haus mit mehreren Parteien schon etwas komplizierter wird. Hier gibt es zwei Möglichkeiten. Zum einen kann es sein, dass der Eigentümer das gesamte Haus verkauft, sodass das Vorkaufsrecht für die Mieter wegfällt. Die andere Möglichkeit wäre, dass der Vermieter alle Wohnungen einzeln verkauft. Dazu muss er sich von einem Architekten bestätigen lassen, dass es sich bei den zu verkaufenden Wohnungen um abgeschlossene Einheiten handelt. Dies bezeichnet man als Abgeschlossenheitserklärung. Sie wird beim Notar vorgezeigt, um dort das Grundbuch, in dem aktuell das gesamte Haus steht, in zehn verschiedene Grundbücher aufzuteilen, also eine Teilungserklärung zu vollziehen. Dadurch gibt es keinen Anspruch mehr auf das ganze Haus, sondern stattdessen einen Miteigentumsanteil mit dem jeweiligen prozentualen Anteil am gesamten Wohnraum. Das Vorkaufsrecht gilt dann für den jeweiligen Mieter nur noch bei den einzelnen Anteilen.

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