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Spekulationssteuer bei Immobilien: Das gilt es beim Verkauf zu beachten

Spekulationssteuer
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Christoph Doering

Immobilienmakler

Letztes Update: 22. Dezember 2023

Lesedauer: 3 Minuten

Beim Verkauf von Immobilien ist ein voreiliges Vorgehen selten ratsam. Denn durch einen verfrühten Verkauf kann die Spekulationssteuer gegebenenfalls den erhofften Gewinn schmälern.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer bezieht sich auf Gewinne aus privaten Verkäufen. Beim Verkauf von Immobilien wird sie erhoben, wenn die Spekulationsfrist nicht beachtet wurde. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Verkauf von Immobilien ohne die Erhebung von Steuern auf den Gewinn möglich.

Entsprechend dem Einkommensteuergesetz sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften auch in der Steuererklärung anzugeben. Unter „sonstigen Einkünften“ müssen diese deklariert und versteuert werden. In welcher Höhe Steuern auf diesen Gewinn erhoben werden, ist vom persönlichen Steuersatz abhängig.

Um die Spekulationsfrist zu umgehen, gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Das Objekt wurde zwei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie selbst bewohnt.

Es gelten abhängig davon, ob die Immobilie zur privaten Nutzung, zur Vermietung oder zum Weiterverkauf erworben wurde, unterschiedliche Regelungen. Häuser, Grundstücke und Wohnungen können, wenn in zwei vorangegangenen Jahren der Verkäufer selbst darin gewohnt hat, steuerfrei verkauft werden. Die Eigennutzung bezieht sich auch auf die Kinder des Besitzers. Vorausgesetzt, diese beziehen noch Kindergeld. Andere Verwandtschaftsbeziehungen sind steuerrechtlich nicht relevant.

  • Mehr als zehn Jahre liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie.

Wurde die Immobilie vermietet, ist das Verstreichen der Spekulationsfrist erforderlich, damit die Spekulationssteuer umgangen werden kann. Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags beginnt die Spekulationsfrist. Sie endet nach Ablauf von zehn Jahren.

  • Innerhalb von fünf Jahren wurden weniger als drei Immobilien verkauft.

Durch diese Regelung wird sichergestellt, dass es sich bei dem Verkäufer nicht um einen gewerblichen Immobilienhändler handelt.

Wird eine Immobilie geerbt, ist weder eine Eigennutzung noch eine zehn Jahresfrist erforderlich, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Da Erben Rechtsnachfolger sind, ist in Bezug auf die Spekulationsfrist lediglich das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags des Vorbesitzers relevant. Wurde die Immobilie zehn Jahre vor der Erbschaft erworben oder hat der Verstorbene selbst zwei Jahre in dem Objekt gelebt, kann ein steuerfreier Verkauf erfolgen.

Was gibt es bei der Spekulationssteuer zu beachten?

Erfolgt ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist, wird der Wertzuwachs der Immobilie besteuert. Der Wertzuwachs bildet sich aus der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Wie hoch die Besteuerung ausfällt, ergibt sich aus dem individuellen Einkommenssteuersatz. In der Steuererklärung muss der Immobilienverkauf für das Verkaufsjahr angegeben werden.

Ist es nicht möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen, kann dennoch der erzielte Gewinn geschmälert werden, damit die Steuer geringer ausfällt. Dafür müssen die Veräußerungskosten gegen den Erlös aufgerechnet werden.

Diese Kosten können vom Gewinn abgezogen werden:

  • Kosten für Inserate
  • Kosten die durch Makler und Notar entstanden sind
  • Telefonkosten (rund um den Verkauf der Immobilie)
  • Fahrtkosten (Besichtigungstermine)
  • Renovierungskosten
  • Vorfälligkeitsentscheidungskosten
  • Kosten für Grundschuldeintragung und Gewerbesteuer

Da trotz der Schmälerung des Gewinns die Steuern meist sehr hoch sind, lohnt es sich gegebenenfalls den Verkauf hinauszuzögern.

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