Was das Gesetz zur Mietkaution vorschreibt
Eine Kaution darf der Vermieter nur verlangen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Ihre Höhe ist nach § 551 BGB auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt, also auf die Miete ohne Nebenkosten. Mieter dürfen den Betrag in drei gleichen Monatsraten leisten, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Eine für den Mieter ungünstigere Abrede ist unwirksam. Entscheidend für alles Weitere ist die Anlagepflicht: Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und insolvenzfest bei einem Kreditinstitut anlegen, und zwar mindestens zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Die Zinsen, die dabei entstehen, gehören nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter. Sie erhöhen die Sicherheit und werden am Ende mit ausgezahlt. Genau an diesem Punkt beginnt die Steuerfalle.
Die eigentliche Steuerfalle: Zinsen und Abgeltungsteuer
Weil die Kautionszinsen dem Mieter zustehen, gelten sie steuerlich als seine Einkünfte aus Kapitalvermögen. Damit unterliegen sie der Abgeltungsteuer von 25 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, was ohne Kirchensteuer zusammen rund 26,4 Prozent ausmacht. Wichtig ist das Zuflussprinzip: Steuerpflichtig sind die Zinsen in jedem Jahr, in dem die Bank sie gutschreibt, und nicht erst bei der Rückgabe der Kaution. Dem gegenüber steht der Sparer-Pauschbetrag, bis zu dem Kapitalerträge steuerfrei bleiben. Er liegt aktuell bei 1.000 Euro für Ledige und 2.000 Euro für zusammen veranlagte Ehegatten. Da Kautionszinsen diese Grenze in aller Regel bei Weitem nicht ausschöpfen, müsste auf sie meist gar keine Steuer anfallen. Trotzdem wird sie häufig abgeführt, und genau das kostet bares Geld.
Warum Mieter hier oft Geld verschenken
Ob ein Mieter die Steuer vermeiden kann, hängt davon ab, wer das Kautionskonto führt. Lautet das Konto auf den Namen des Mieters und ist es lediglich an den Vermieter verpfändet, lässt sich mit einem Freistellungsauftrag bei der Bank verhindern, dass überhaupt Steuer einbehalten wird. Genau dieser Schritt wird oft vergessen. Führt dagegen der Vermieter das Konto als offenes Treuhandkonto, kann der Mieter keinen Freistellungsauftrag stellen, und die Bank zieht die Abgeltungsteuer automatisch ab. Zurückholen lässt sie sich dann nur über die eigene Einkommensteuererklärung, in der die Zinsen in der Anlage KAP angegeben werden, sofern die gesamten Kapitalerträge unter dem Pauschbetrag bleiben. Voraussetzung dafür ist die Steuerbescheinigung, die in diesem Fall auf den Vermieter ausgestellt wird und die der Mieter aktiv von ihm anfordern sollte. Wer das unterlässt, verschenkt die einbehaltene Steuer Jahr für Jahr.
Geld liegen lassen kann man auch bei der Wahl der Sicherheit. Eine Mietkautionsbürgschaft, oft als Mietaval bezeichnet, ist bequem, weil kein eigenes Kapital gebunden wird. Sie kostet allerdings eine laufende jährliche Gebühr, die sich nach mehreren Jahren auf einen spürbaren Betrag summiert, den man nie zurückbekommt. Wer die Barkaution problemlos aufbringen kann, fährt damit in den meisten Fällen günstiger.
Welche Fehler Vermieter teuer zu stehen kommen
Auf Vermieterseite ist der häufigste und folgenreichste Fehler, die Kaution nicht sauber vom eigenen Vermögen zu trennen. Wird das Geld auf dem privaten oder dem allgemeinen Geschäftskonto geparkt, verliert es im Insolvenzfall seinen Schutz, und der Mieter kann den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage verlangen. Bleibt dieser aus, darf er nach der Rechtsprechung sogar die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten, bis die Anlage belegt ist. Ein zweiter Punkt betrifft die Steuer: Da die Zinsen dem Mieter zustehen, darf der Vermieter sie nicht als eigene Erträge behandeln. Er ist im Gegenteil verpflichtet, dem Mieter die Steuerbescheinigung über die abgeführte Abgeltungsteuer auszuhändigen, damit dieser sie geltend machen kann. Wer das ignoriert, schafft unnötigen Streit.
Schließlich sorgt die Rückzahlung regelmäßig für Konflikte. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, üblich ist eine angemessene Prüfungszeit von drei bis sechs Monaten. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teil länger einbehalten werden, der übrige Betrag jedoch nicht. Zahlt der Vermieter ohne Grund verspätet, gerät er in Verzug und schuldet Verzugszinsen. Im Blick behalten sollte er außerdem die Verjährung, denn der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt erst nach drei Jahren.
Sonderfall Immobilienkauf: die Kaution beim Eigentümerwechsel
Für alle, die eine vermietete Immobilie kaufen oder verkaufen, ist ein Punkt besonders wichtig. Mit dem Eigentümerwechsel tritt der Käufer in die bestehenden Mietverhältnisse ein und übernimmt damit auch die Pflicht, die Kautionen am Ende zurückzuzahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Verkäufer die Kautionsbeträge nie an den neuen Eigentümer weitergereicht hat. Käufer sollten sich deshalb beim Erwerb ausdrücklich bestätigen lassen, wo die Kautionen liegen und dass die Guthaben samt Zinsen übergeben werden. Verkäufer wiederum sind gut beraten, diese Übergabe sauber zu dokumentieren, um spätere Forderungen zu vermeiden.
So vermeiden beide Seiten finanzielle Nachteile
Der Aufwand, diese Steuerfalle zu umgehen, ist gering. Mieter sollten prüfen, wer das Kautionskonto führt, bei Bedarf einen Freistellungsauftrag erteilen und die jährliche Steuerbescheinigung einfordern, um zu viel gezahlte Steuer über die Steuererklärung zurückzuholen. Vermieter sollten die Kaution von Anfang an getrennt und nachweisbar anlegen, die Zinsen korrekt dem Mieter zuordnen und bei der Rückzahlung die üblichen Fristen einhalten. Gerade beim Kauf oder Verkauf einer vermieteten Immobilie lohnt sich ein genauer Blick auf die bestehenden Kautionen, weil sich daraus später handfeste Ansprüche ergeben. Wir von der DM.Immo GmbH begleiten Eigentümer und Kaufinteressenten dabei, solche Details im Blick zu behalten und ihre Immobilie auf einer sauberen Grundlage zu vermarkten. Bei konkreten steuerlichen Fragen ist ergänzend der Rat eines Steuerberaters zu empfehlen.
