Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf

Steuer beim Immobilienverkauf

In zwei Fällen müssen Steuern bei einem Immobilienverkauf gezahlt werden. Gehört die Immobilie seit zehn oder weniger Jahren zum Besitz und wurde ständig vermietet, dann entsteht Spekulationssteuer. Es kommt zu einem Abzug des individuellen Einkommenssteuersatz mit höchstens 45 Prozent. Wird die Drei-Objekte-Grenze überschritten, dann kann es zur Zahlung von Gewerbesteuer kommen. Dabei werden 19 Prozent Umsatzsteuer abgezogen. Bei der Drei-Objekte-Regel müssen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer gezahlt werden, da im Zeitraum von fünf Jahren drei Immobilien verkauft wurden, so dass die Verkäufe in den gewerblichen Bereich fallen. Daneben entstehen Steuern, da die Käufer Grunderwerbsteuer bezahlen, wobei jeweils abhängig vom Bundesland 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis abgezogen werden. Die Grundsteuer wird vom Verkäufer in dem Jahr gezahlt, wo der Verkauf stattfindet, was vom Veräußerungsdatum unabhängig ist und für ein gesamtes Kalenderjahr gilt. Dabei kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Käufer die Grundsteuer anteilig ab dem Datum des Immobilienkaufes übernimmt.

Verkaufsnebenkosten senken die Steuerlast

Wird ein Haus verkauft, dann müssen Sie als Verkäufer die entstehenden Nebenkosten berücksichtigen. Dazu gehören die Maklerkosten und die Kosten für den Energieausweis sowie das Wertgutachten und die Löschung der Grundschuld sowie möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Nebenkosten des Immobilienverkaufs können vom Gewinn beim Verkauf abgezogen werden. So erscheint auf dem Papier ein geringerer Gewinn, während die Zahlung der Steuer gleichzeitig reduziert wird.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Spekulationssteuer entsteht bei einem Veräußerungsgewinn jährlich in der Höhe des jeweils individuellen Einkommenssteuersatzes vom Verkäufer aus dem Jahr einer Veräußerung. Dieses ist dann der Fall, wenn eine Immobilie ständig vermietet oder in den vergangenen zwei Kalenderjahren nicht vom Eigentümer selbst genutzt worden ist. Für diesen Zeitraum gilt die Spekulationsfrist. Ein großer Gewinn kann zum Spitzensteuersatz mit 42 Prozent oder 45 Prozent führen.

Vermeidung der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer kann hohe Kosten verursachen. Deshalb sollten sie vor dem Immobilienverkauf überprüfen, ob Sie damit umgehen können. Dazu sind verschiedene Punkte vorstellbar. So können Sie die Immobilie erst dann verkaufen, wenn zehn Jahre vergangen sind, nachdem diese erworben wurde. Bei einem Erbe oder Geschenk gilt das Datum des Kaufes des Erblassers oder Schenkenden. Die Immobilie kann bereits vor Beendigung der zehn Jahres Frist verkauft werden, ohne dass eine Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Dabei muss die Immobilie zuvor vollständig selbst genutzt worden sein. Wurde die Immobilie zuerst vermietet und anschließend zwei Jahre lang selbst genutzt, dann ist ebenfalls keine Spekulationssteuer zu zahlen,

Reduzierung von Steuern

Steuern können verringert werden, wenn die Immobilie dem Ehepartner oder einem Kind überschrieben wird. Diese Person muss die Immobilie nicht kaufen, sondern bekommt sie geschenkt, was mit einem Erbe vergleichbar ist. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer nicht angewendet. Stattdessen kann es zu einer Schenkungssteuer kommen. Der Freibetrag liegt bei Schenkungen an den Ehepartner bei 500.000 Euro und bei 400.000 Euro bei Kindern. Der Kaufpreis kann mit einer vereinbarten Ratenzahlung an den Käufer gestreckt werden. Der Veräußerungsgewinn wird damit über mehrere Jahre verteilt und mehrfach die gültigen Freigrenzen bei Veräußerungsgewinnen genutzt. Der Verkaufswert kann reduziert werden, indem bewegliche Objekte wie der Einbauschrank aus der Immobilie entfernt werden.