Ein vermietetes Haus verkaufen – Tipps für den Verkauf

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen wollen, ist der Kreis an möglichen Interessenten eingeschränkter, als bei einem Hausverkauf ohne Mieter. Der eingeschränkte Verkäuferkreis bedeutet jedoch nicht unmittelbar ein geringeren Verkaufspreis Ihrer Immobilie. In diesem Fall kommt es auf die Lage Ihres Hauses an. Häuser in guten Lagen, wie Innenstädten, oder beliebten Außenvierteln können leicht vermietet werden.

Aufgrund dessen schränken Sie die Möglichkeiten des Verkäufers in diesem Fall stark ein. Ist das Haus bereits vermietet sind eventuelle Renovierungsarbeiten schwerer durchzuführen. Gleich verhält es sich mit einer ¹Mieterhöhung. In diesem Fall ist der neue Käufer an gewisse Auflagen gebunden und kann die Miete nur um einen gewissen Prozentsatz erhöhen. Anders verhält es sich bei unvermieteten Immobilien. Dort kann der neue Käufer von Beginn an eine höhere Miete ansetzen und die Immobilie zu diesem Preis vermieten.

Im Vergleich dazu sind Häuser in weniger begehrten Lagen mit einem Mieter unter Umständen sogar wertvoller. In Lagen, wie auf dem Land, sind Mieter schwerer zu finden und zu halten. Haben Sie bereits einen beständigen Mieter gefunden, kann der zukünftige, neue Besitzer davon ausgehen, dass dieser die Miete auch weiterhin bezahlen wird und mit beständigen Mieteinnahmen kalkulieren.

Der derzeitige Mieter

Für uns bedeutet das Eigenheim mehr Sicherheit und Unabhängigkeit. Weiterhin dient ein eigenes Haus als Absicherung im Alter. Gerade deswegen ist unter Umständen auch der Mieter daran interessiert Ihr Haus zu kaufen, denn diese Person hat die größte emotionale Bindung zu dem Haus.

Dieser Umstand erhöht die Bereitschaft das Haus zu kaufen. Dennoch sollten Sie in diesem Fall auf gewisse Punkte achten:

• In erster Linie sollte der Mieter ausreichend Interesse haben, Ihr Haus zu kaufen. Viele Mieter wünschen kein Eigenheim, da es für Sie mit Risiko und Aufwand verbunden ist.
• Außerdem kann es vorkommen, dass dem Mieter die notwendigen Mittel fehlen um das Haus zu kaufen und abzubezahlen. In diesem Fall greifen wir Ihnen als Makler unter die Arme und besorgen alle notwendigen Unterlagen, um die Bonität des Käufers zu prüfen.
• Weiterhin sollten Sie darauf achten, dass Ihr Mieter Ihnen einen fairen Preis für Ihre Immobilie bezahlt. Lassen Sie Ihr Haus deswegen vorab von uns bewerten. Wir helfen Ihnen kostenfrei weiter.

Privatpersonen

Auch wenn bei einem vermieteten Haus der Interessentenkreis eingeschränkt ist, können auch Privatpersonen daran interessiert sein, ein vermietetes Haus zu kaufen.

Vor allem Familien, die perspektivisch umziehen wollen und noch nichts konkretes geplant haben, sind auch an vermieteten Objekten interessiert. In diesem Fall kann man beim Kauf des Hauses durch eine ²Eigenbedarfskündigung den Mieter kündigen und somit selber einziehen.

Kapitalanleger

Wie bereits im obersten Abschnitt geschildert, sind auch Kapitalanleger an vermieteten Häusern interessiert. In diesem Fall kommt es jedoch auf die Lage Ihres Hauses an, welchen den Wert eines vermieteten Hauses bestimmt.

In Ballungsgebieten sind Mieter häufig hinderlich, als dass der Wert des Hauses sinkt. Der wichtigste Faktor ist in diesem Fall die Rendite des Hauses. Kann planmäßig eine hohe Miete durch Neuvermietung erwartet werden, steigt der Wert Ihrer Immobilie. Dahingegen sinkt der Wert, wenn Ihr Haus lange leersteht und wenig Rendite erwartet werden kann.

Fazit

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen wollen, ist in den meisten Fällen ein Mieter wertmindernd. Gerade weil dieser die Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Immobilie einschränkt und somit die Anzahl an Interessenten sinkt. Kapitalanleger sind nur wenig an emotionalen Werten interessiert, da diese selber in die Wohnung nicht beziehen wollen.

Gründe die normalerweise entscheidend für den Kauf einer Immobilie sind, wie die Nahe Lage zu einem bestimmten Arbeitsplatz, oder Geschmack der Hauskäufer entfallen in diesem Fall. Wichtig ist nur die Rendite der Immobilie, was zu einem geringeren Kaufpreis führen kann. Nur in Ausnahmen kann ein stabiler Mieter den Wert Ihrer Immobilie steigern, wenn diese in einer Lage steht, wo neue Mieter schwer zu finden sind.

3 Tipps, wie Sie Ihr vermietetes Haus richtig verkaufen

Wie Sie bereits dem oberen Abschnitten entnehmen konnten, sprechen viele Gründe gegen den Verkauf eines vermieteten Hauses. Der Hauptgrund ist in beim Verkauf eines vermieteten Hauses, der zusätzliche Aufwand, der mit einem Bestandsmieter einhergeht. In den meisten Fällen ist wegen Eigenbedarfs eine Kündigung vorgesehen, oder der Mieter ist in den Augen des Interessenten nicht zahlungskräftig genug. Deswegen sollten Sie alle möglichen Wege vorab ebnen, um es den Interessenten so leicht und transparent wie möglich zu machen, Ihr Haus zu kaufen. Wie Sie genau Transparenz schaffen und den Kauf vereinfachen, zeigen wir Ihnen in diesem Abschnitt.

1. Klarheit schaffen

Jeder Mensch bevorzugt konkrete und verlässliche Aussagen, das schafft Planungssicherheit! Gerade dies sollten Sie auch beim Verkauf Ihres Hauses nutzen. Interessiert sich ein Kapitalanleger für Ihre Immobilie, sollten Sie für Ihn alle relevanten Informationen parat haben. Bereiten Sie ein Mappe vor, dem der Kapitalanleger alle Informationen entnehmen kann. Bestenfalls deckeln Sie dies mit Hilfe eines ausführlichen Exposes der Immobilie.

Gerade für Investoren ist die Rendite des Objektes entscheidend. Dafür sind Informationen, wie das Baujahr, die Größe, der Zustand, der Wert der Immobilie und die erzielbaren Einnahmen interessant. In diesem Fall ist von Vorteil, wenn Sie einen beständigen und zahlungskräftigen Mieter in dem Haus wohnen haben. Beweisen Sie dem potentiellen Käufer, dass er neben dem Haus einen beständigen Mieter mit wenig Aufwand erhält. Legen Sie dem Käufer auch alle potentiellen Kosten und bereits geleisteten Ausgaben nahe. In diesem Fall sind bereits geleistete Renovierungen und noch anstehende Ausbesserungen gemeint.

So kann der Investor planen, wie hoch die Instandhaltungskosten jährlich sind und wie viele Einnahmen er erzielen kann. Hilfreich sind auch vertrauenswürdige Diagnosen über die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie. Machen Sie dem Investor die Arbeit so leicht wie möglich.

2. Alle Möglichkeiten bereits vorab ermitteln

Jeder Interessent hat seine eigenen Vorstellungen, der eine sucht einen beständigen Mieter, der andere will das Haus für den Eigenbedarf verwenden. Bestenfalls durchdenken Sie alle Möglichkeiten, um offene Fragen schnellstmöglich beantworten zu können. Besprechen Sie unter anderen, unter welchen Umständen der Mieter den Vertrag auflösen würde, wie schnell dieser ausziehen kann und bereiten Sie die dafür notwendigen Schritte vor. Für andere Käufer sind jedoch auch beständige Mieter interessant, als dass Sie klären sollten, wie lange der Mieter in der Wohnung noch wohnen wollen würde, wenn keine Kündigung erfolgt.

Weiterhin sollten Sie auch Besonderheiten klären, die entscheidend für den Wert Ihres Hauses sind. In diesem Fall sind unter anderem der Denkmalschutz, Überwegungsrechte und die Größe des Bauteppichs interessant.

3. Haus ohne Mieter verkaufen

Der wohl logischste Weg, ist der Verkauf Ihres Hauses ohne Mieter. Dies eröffnet jedem Interessenten die maximalen Möglichkeiten. Somit können Sie den maximalen Preis für Ihr Haus erzielen. Wie Sie den Mieter kündigen und welche Anreize Sie dem Mieter schaffen können, erfahren Sie im weiteren Verlauf dieses Beitrags.

Ideen, um das Haus ohne Mieter zu verkaufen

Die wohl pragmatischste Lösung ist es, dem jetzigen Mieter das Haus zum Kauf anzubieten. Häufig wird der Mieter sich zumindest nach einer entsprechenden Finanzierung erkundigen und schauen, ob es ihm möglich ist, das Haus zu erwerben.

Sie können ihm dabei durchaus preislich entgegenkommen, denn für das vermietete Haus würden Sie vermutlich deutlich weniger Geld erhalten. Mit etwas Glück wird ihm die Finanzierung genehmigt und Sie haben gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe geschlagen, da Sie das Haus auch nicht mehr vermarkten müssen.

Ein weiterer sinnvoller Weg ist es, den Mieter mit einer ³Abfindung, dem sogenannten goldenen Handschlag, zum Verlassen des Hauses zu bewegen. Dazu wird ein Auflösungsvertrag des Mietverhältnisses geschrieben.

Zunächst muss man dem Mieter klarmachen, dass er bei einem Verkauf des Hauses mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen hat. Anschließend bieten Sie ihm an, nicht nur die Umzugskosten zu übernehmen, sondern ihm auch eine ordentliche Abfindung zu zahlen.

Nehmen wir an, das Haus könnte unvermietet einen Verkaufspreis von 300.000 € erzielen, ist aufgrund der Vermietung allerdings 20 % weniger wert (240.000 €). In diesem Fall können Sie dem Mieter durchaus 10.000 € oder mehr plus Umzugskosten anbieten, wenn er das Haus freiwillig verlässt. Der Mieter wird verstehen, dass er das Haus bei einer Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers sowieso verlassen muss und wird in vielen Fällen gerne das Geld annehmen.

Alternativ besteht die Möglichkeit, dass Sie selbst wegen Eigenbedarf kündigen. Die Hürden sind hier allerdings hoch, denn Sie müssen die Kündigung begründen und damit rechnen, dass der Eigenbedarf durch ein Gericht überprüft wird. Weiterhin müssen Sie selbst (oder ihr Familienangehöriger) das Haus mindestens drei Jahre bewohnen, da Sie sich ansonsten schadensersatzpflichtig machen können und im schlimmsten Fall der Mieter wieder einziehen kann.

Wie viel ist mein vermietetes Haus im Verkauf wert?

Wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen wollen, ist die Bewertung der wohl wichtigste Bestandteil des Verkaufs. Dieser gestaltet sich jedoch schwieriger, als bei leerstehenden Häusern. Beim Hausverkauf eines vermieten Objektes muss ein Makler die Nachfrage in der entsprechenden Lage ermitteln. Ist die Nachfrage trotz Mieter hoch kann unter Umständen auch der volle Verkaufspreis erzielt werden. In der Regel liegt der Verkaufspreis eines vermieteten Hauses jedoch um rund 20 Prozent unterhalb des Verkaufspreises eines leerstehenden Hauses.

In unserem Bewertungsportal können Sie den Wert ohne Mieter kostenfrei ermitteln lassen. Wünschen Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie mit Mieter, so empfehlen wir Ihnen Kontakt mit uns aufzunehmen. Wir bewerten Ihre Immobilie kostenfrei und kümmern uns um die Vermarktung Ihres vermieteten Hauses.