Sie sind Vermieter oder Mieter und wollen wegen Eigenbedarf kündigen oder haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten? In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist und unter welchen Umständen ein Härtefall dem entgegengesetzt werden kann.
Christoph Doering
Immobilienmakler
Letztes Update: 22. Dezember 2023
Lesedauer: 5 Minuten
Sie sind Vermieter oder Mieter und wollen wegen Eigenbedarf kündigen oder haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten? In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist und unter welchen Umständen ein Härtefall dem entgegengesetzt werden kann.
Das Wichtigste in Kürze:
In der Regel darf der Vermieter jederzeit das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen. Dennoch hat er sich in diesem Fall an bestimmte Richtlinien zu halten.
Wenn durch die Kündigung für den Mieter ein Härtefall vorliegt, zum Beispiel, weil er keinen zumutbaren, alternativen Wohnraum findet, kann die Kündigung unwirksam sein.
Auch wenn kein Härtefall vorliegt, kann eine Kündigung zum Beispiel bei Missachtung der Kündigungsfrist unwirksam sein.
In der Regel darf ein Vermieter seinen Eigenbedarf an einer Wohnung anmelden. Er kann seinem Mieter kündigen, aber nicht unter allen Umständen, sondern er braucht dafür einen gewichtigen Grund.
Eigenbedarf liegt vor, wenn die vermieteten Räume als Wohnraum für den Wohnungseigentümer selbst oder seiner Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt werden. In diesem Fall hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer Kündigung eingeräumt.
Jedoch haben die Gerichte hier genauestens den Personenkreis festgelegt, wo eine Kündigung auf Eigenbedarf möglich ist.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. Januar 2010, VIII ZR 159/09 gehören selbstverständlich die Kinder des Eigentümers, genauso wie die Enkel und der Ehegatte dazu.
Weiterhin gilt diese Regelung auch für getrenntlebende Ehegatten, allerdings nur solange noch kein Scheidungsantrag gestellt wurde. Der bereits geschiedene Ehegatte zählt nicht mehr zu den begünstigten Personen.
Daneben kann der Eigentümer auch Eigenbedarf für seine Geschwister, wie auch Neffen und Nichten anmelden.
Im weitesten Sinne zählen auch die Eltern, Großeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefkinder, Pflegekinder und Pflegeeltern dazu.
Schwieriger wird es dann schon bei entfernteren Verwandten und Verschwägerten. Hier ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur möglich, wenn eine enge Bindung des Vermieters zu diesen Personen besteht.
Auch bei einem Lebensgefährten besteht nach Ansicht der Gerichte keine Zugehörigkeit zur Familie des Vermieters. In der Regel besteht hier kein verwandtschaftliches Verhältnis, oder Schwägerschaft zwischen Lebensgefährten und Vermieter.
Anders sieht es wiederum anders aus, wenn die Lebensgemeinschaft eingetragen ist, dann gehört auch der Lebenspartner des Vermieters natürlich zu den engeren Familienangehörigen.
In bestimmten Fällen gehören auch zu den begünstigten Personen, Angehörige des Haushalts des Vermieters. Allerdings müssen diese Personen dann auch auf Dauer in den Haushalt des Vermieters aufgenommen werden und mit ihm den Haushalt auch zusammenführen.
Es besteht dann die Möglichkeit für diesen Lebensgefährten auch Eigenbedarf anzumelden, jedoch muss dieser dann bereits zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung, dem Vermieterhaushalt angehören, da sonst der Lebensgefährte generell kein Familienangehöriger ist.
Grundsätzlich besteht keine Möglichkeit auf Eigenbedarf bei ehemaligen Lebensgefährten des Vermieters, ebenfalls nicht für die Kinder des Lebensgefährten, wenn diese schon zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung ausgezogen sind
In diesem Fall liegt kein Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter vor und es besteht auch kein gemeinsamer Haushalt mehr.
Problemlos ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Vermieter zusammen mit seinem Lebenspartner die Wohnung beziehen möchte, denn dann liegt eine eigene Eigenbedarfssituation des Vermieters vor.
Es kann vorkommen, dass der Mieter trotz einer Eigenbedarfskündigung der Kündigung widerspricht und weiterhin einen Anspruch auf die gemietete Wohnung erhebt.
Ein Widerspruch kann vorkommen, wenn der Mieter den Auszug als Härtefall bezeichnet, da dies meist die einzige Möglichkeit ist, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen.
Dennoch müssen auch in einem Härtefall bestimmte Voraussetzungen gegeben sein, um diesen rechtswirksam durchzusetzen. Die Gesetzeslage legt hierfür in §574 des BGB die dafür notwendigen Bedingungen fest:
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Aus diesem Paragraphen wird die grobe Rechtslage klar. Dennoch wird nicht direkt definiert, welche Fälle als Härtefall angesehen werden. Aufgrund dessen sollte man zusätzlich einen Blick auf die Urteile des BGH werfen, die als Härtefall anerkannt wurden. Hieraus ergaben sich folgende Fälle, bei denen eine Eigenbedarfskündigung rechtsunwirksam sein kann:
Auch wenn keiner der oben genannten Härtefälle eintritt kann es trotzdem vorkommen, dass eine Kündigung unwirksam ist. Dies geschieht gerade dann, wenn wichtige Details vergessen wurden, oder die Kündigung einen Fehler enthält.
Ein Beispiel für eine unwirksame Eigenbedarfskündigung ist, wenn die Kündigungsfristen nicht berücksichtigt wurden. Diese hängen vor allem von der Mietdauer ab. Folgende Kündigungsfristen sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| Fünf bis acht Jahre | 6 Monate |
| Mehr als acht Jahre | 9 Monate |
Weiterhin kann eine Kündigung unwirksam sein, wenn dem Vermieter bereits von Beginn der Neuvermietung der Eigenbedarf klar war, dieser jedoch dem Mieter nicht mitgeteilt wurde.
Dennoch ist es schwer diese Situation nachzuweisen, da der Vermieter keine Pflicht zur Bedarfsvorschau hat. Das bedeutet, er muss nicht einschätzen, ob die Wohnung in Zukunft benötigt wird oder nicht.
Weiterhin ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig, wenn der Vermieter nur auf Verdacht eines Eigenbedarfs kündigt. Das bedeutet, wenn der Vermieter es nur für wahrscheinlich hält, dass er oder Verwandte in die Wohnung einziehen ist dies nicht gültig.
Gesetze im Internet. (Datum unbekannt). Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung. Abgerufen 07. Juni 2020, von https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html
