Nach welcher Grundlage ist eine Mieterhöhung zulässig?
Schon in einem Mietvertrag werden mitunter regelmäßige Anpassungen der Miete vereinbart. Diese können dann schnell zu einer finanziellen Belastung für die Mieter werden. Sehr oft ziehen Mieterhöhungen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter nach sich.
Plötzlich sollen sie für ein und dieselbe Wohnung einfach mehr Miete bezahlen. Nicht selten fühlen sich die Mieter hier benachteiligt.
In den meisten Fällen scheint das Misstrauen auch berechtigt zu sein. Jährlich erfolgen in Deutschland rund zwei Millionen Mieterhöhungen und davon sind fast ein Drittel fehlerhaft oder viel zu hoch.
Aufgrund dessen sollten auch Sie als Mieter über die Rechtslage Bescheid wissen, um eine unzulässige Mieterhöhung erkennen zu können.
Miterhöhungen sind gesetzlich geregelt. Die Rechtsgrundlage beruft sich hier auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) §557. Dieser lautet: „Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.“
Hier ist schon ersichtlich, dass der Vermieter nicht einfach die Miete eigenmächtig erhöhen kann, sondern die Mieter müssen dieser immer zustimmen, erst dann ist eine Mieterhöhung auch rechtsverbindlich.
Es gibt dann allerdings im BGB auch einen Folgeparagrafen, worin steht: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen.“
In der Regel muss ein Mieter nun der Mieterhöhung auch zustimmen, wenn dabei auch sämtliche Kriterien, die im Gesetz vorgeschrieben sind, erfüllt wurden. Sollte ein Mieter keine Zustimmung erteilen, dann hat der Vermieter das Recht, diese auch gerichtlich einzuklagen.
In dem Fall, dass der Vermieter dann Recht bekommt, wird es für den Mieter teuer. Er muss nun nicht nur die Mieterhöhung zahlen, sondern auch noch die Gerichtskosten vollständig übernehmen.
Wann kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Miete anheben?
Eine Mieterhöhung ist immer gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angleicht. Laut BGB darf er dabei die Miete auf das Preisniveau „für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren“ anheben.
Jedoch ist der Vermieter hier in der Pflicht auch zu begründen, warum nach seiner Meinung die Erhöhung für ihn ortsüblich ist.
Als Grundlage für die Erhöhung der Miete kann der örtliche Mietspiegel, oder auch Mietdatenbank Verwendung finden. Beide liegen entweder bei der Kommune oder der lokalen Interessenvertretung der Mieter und Vermieter vor. Jedoch gibt es diese Hilfsmittel heute mitunter nicht mehr in den kleinen Gemeinden.
Zur Bezifferung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung, kann der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen heranziehen. Daneben ist auch die Beibringung eines Gutachtens durch einen Sachverständigen möglich.
Wann kann eine Mieterhöhung begrenzt werden?
In der Regel ist die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt, aber die Mieter müssen diese dann auch anerkennen.
Eine Zustimmung muss der Mieter immer geben, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, die ortsübliche Miete nicht übersteigt und der Vermieter auch die Jahressperrfrist sowie Kappungsgrenze eingehalten hat.
Die Jahressperrfrist sagt aus, dass die letzte Mietangleichung mindestens zwölf Monate zurückliegen muss, bevor nun erneut die Miete wieder erhöht werden kann.
Durch die Kappungsgrenze ist festgelegt, dass eine Mieterhöhung für eine Wohnung lediglich innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erfolgen darf. Dabei ist es egal, welche Mietpreise hier vergleichbare Wohnungen erzielen.
Tipp: Prüfen Sie die Mieterhöhung genau!
Der Mieter muss nach erfolgter Mieterhöhung immer genügend Zeit haben, diese auch auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen. Zur Abklärung hat er nun den Monat, indem er die Mieterhöhung erhalten hat und die beiden darauffolgenden Monate Zeit.
Jedoch sollten der Mieter keine Zustimmung geben, wenn gesetzliche Vorgaben nicht eingehalten wurden. Sollte ein Vermieter die Zustimmung einklagen und den Prozess gewinnen, dann kommen auf den Mieter die Verfahrens- und Anwaltskosten zu.
Ist eine Mieterhöhung bei Index- und Staffelmiete erlaubt?
Eine Mieterhöhung zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht erlaubt, wenn im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde.
Mit einer Staffelmiete wird dabei genau festgelegt, wann eine Miete erhöht wird und um welchen Betrag. Dagegen legt die Indexmiete fest, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Indices steigt.
Bei Staffel- und auch bei Indexmietverhältnissen sind Mieterhöhungen außer der Reihe ausgeschlossen. Das betrifft hier ebenfalls Investionskosten für wohnwertsteigernde oder energetische Modernisierungsmaßnahmen. Diese können dann nicht auf die Miete umgelegt werden.
Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungs – und Sanierungsmaßnahmen
Bei einer solchen Mieterhöhung muss der Mieter genau prüfen, welche dieser Kosten auch wirklich umlagefähig sind und welche der Vermieter selbst zahlen muss.
Auf die Jahresmiete können elf Prozent aller Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung und wohnwertsteigernde Maßnahmen umgelegt werden.
Dazu gehören aber keine reinen Reparaturkosten und Instandsetzungsarbeiten. Diese müssen allein vom Vermieter getragen werden.
Wann ist eine Anpassung der Betriebskostenpauschale möglich
Aufgrund steigender Preise für Strom, Öl und Gas kann die im Mietvertrag festgelegte Nebenkostenpauschale mitunter die Kosten nicht mehr vollständig decken.
Der Vermieter muss hier nun nicht in Vorleistung gehen, sondern es besteht die Möglichkeit, die Betriebskostenpauschale an die tatsächlichen Kosten anzupassen.
Auch im Sinne des Gesetzes gilt sie nicht als Mieterhöhung, da ja auch zu viel bezahlte Beträge vom Vermieter erstattet werden. Aufgrund dessen hat die Erhöhung der Nebenkostenpauschale auch keine Auswirkungen auf die gesetzlichen Vorgaben wie Jahressperrfrist und Kappungsgrenze.
