Was ist eine Grundschuld? Die Grundschuld einfach erklärt!
Eine Grundschuld ist eine Schuld, mit der eine Immobilie, oder ein Grundstück belastet wird. Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht und dient zur Absicherung des Kredits bei der Bank.
Die Grundschuld wird beim Kauf einer Immobilie durch einen Kredit in den Grundbuchauszug eingetragen. Speziell: Die Grundschuld ist in Abteilung 3 des Auszugs zu finden.
Insofern der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät kann die Bank Anspruch auf die Immobilie zur Tilgung des Kredits nehmen. In den meisten Fällen wird die Immobilie dann durch eine Zwangsversteigerung liquidiert und der Erlös fließt der Bank zu.
Wenn beim Verkauf durch die Zwangsversteigerung ein Restbetrag bestehen bleibt und keine anderen Gläubiger im Grundbuch hinterlegt sind, fließt der Restbetrag dem ehemaligen Immobilienbesitzer zu.
Meist lassen sich Banken neben der Grundschuld auch eine Haftungsübernahme ins persönliche Vermögen unterschreiben. Dies geschieht zusätzlich beim Notar und wird beim Kauf der Immobilie unterzeichnet.
Der Vorteil einer persönlichen Haftungsübernahme liegt bei der Bank, da der Kreditnehmer sich verpflichtet mit seinem gesamten Vermögen für diesen Kredit zu haften.
Im Falle von Zahlungsausfällen kann die Bank dann die Schuld mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers einholen, ohne vorab das richterliche Einverständnis zu erhalten.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf der Immobilie?
Wenn Sie nun Ihre Immobilie verkaufen haben Sie zwei Möglichkeiten. Einerseits können Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch austragen lassen, oder Sie treten diese durch eine Grundschuldabtretung an den neuen Eigentümer ab.
Je nach dem, ob Ihr Kredit bereits getilgt ist, oder noch offene Forderungen bestehen, macht eine der beiden Möglichkeiten mehr Sinn. In diesem Abschnitt zeigen wir Ihnen, wie Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie am besten mit der Grundschuld umgehen.
Das Darlehen ist bereits getilgt:
In der Regel wollen die meisten Käufer eine Immobilie frei von irgendwelchen Lasten kaufen. Deswegen macht es Sinn die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Diese Möglichkeit haben Sie jedoch nur, wenn Sie Ihr Darlehen bereits vollständig getilgt haben.
Damit der Notar sichergehen kann, dass bei Ihnen keine offenen Darlehen bestehen, benötigt der Notar von allen, ins Grundbuch eingetragenen, Kreditgebern eine Löschungsbewilligung. Neben der Löschungsbewilligung benötigen Sie zusätzlich einen Antrag auf Löschungsbewilligung und die Zustimmung des Grundstückeigentümer, dass die Grundschuld gelöscht werden darf.
Aufgrund des Aufwands für den Notar fallen Kosten für die Löschung der Grundschuld an. In der Regel kann man mit rund 0.2 Prozent des Grundschuldbetrags rechnen. Wenn Sie also eine Grundschuld in Höhe von 150.000€ eingetragen haben, fallen rund 300€ Kosten an.
Wenn Sie sich diese Kosten sparen wollen, haben Sie die Möglichkeit die getilgte Grundschuld an den Käufer abzutreten. Dieser erhält damit die Möglichkeit die Immobilie in Höhe der bereits hinterlegten Grundschuld zu belasten. Ferner spart sich der Käufer die Notarkosten für Eintragung einer eigenen Grundschuld
Man bezeichnet dies als Grundschuldabtretung. Es wird dann lediglich vermerkt, dass die eingetragene Grundschuld an den Kreditgeber des Käufers abgetreten wurde.
In diesem Fall sparen der Verkäufer und auch der Käufer. Bei einem Wert von 150.000 Euro spart der Verkäufer 300€ für die Löschung und der Erwerber sogar 600€ für die Notargebühren und Gebühren für das Amt für einen Neueintrag.
Der Käufer übernimmt dann lediglich die Gebühren für die Abtretung, in diesem Fall 300€. In der Regel stellt es bei den Banken kein Problem dar, denn die Kreditsicherheit über die Immobilie bleibt gewährleistet. Falls nun beide Parteien Kunden beim gleichen Geldinstitut sind, entfallen die Kosten für die Abtretung.
Wenn Sie sich unsicher sind, ob der Wert Ihrer Immobilie höher als die Grundschuld ist, haben Sie bei uns die Möglichkeit sich innerhalb von zwei Minuten eine Immobilienbewertung einzuholen. Verwenden Sie dafür einfach unseren kostenlosen Immobilienrechner!
Das Darlehen ist noch nicht getilgt
Wenn Sie das Darlehen noch nicht getilgt haben, gestaltet sich der Verkauf einer Immobilie ein wenig schwieriger. In der Regel kann die Immobilie nur ohne Belastung verkauft werden. Wie also kann man den Verkaufserlös für die Tilgung des Darlehens verwenden?
Wenn noch ein Darlehensrestbetrag offen ist müssen Sie den Umweg über den Notar wählen. In diesem Fall wird der ausstehende Rest des Darlehens vom Käufer direkt an die Bank überwiesen. Vorab lässt die Bank dem Notar die Löschungsbewilligung des Darlehens zukommen.
Der Notar verpflichtet sich jedoch, diese nicht zu verwenden, bis das Darlehen vollständig durch die Überweisung des Käufers getilgt ist. Nur wenn das Darlehen vollständig getilgt ist, leitet der Notar die Löschung der Grundschuld im Grundbuch ein.
Welche Vorteile bringt das Bestehenlassen der Grundschuld?
Eine weiterbestehende Grundschuld kann für eine neue Finanzierung genutzt werden. Daneben kann man auch das Geld für die Löschung sparen, da keine Gebühren für das Austragen entstehen. Normalerweise werden diese nicht nur beim Grundbuchamt, sondern auch beim Notar fällig.
Wie schon bemerkt kann die fortbestehende Grundschuld auch gleich für eine neue Finanzierung, beispielsweise für Modernisierung und Umbau verwendet werden. In diesem Fall gilt sie dann wiederum als Sicherheit für den neuen Kredit.
Gut funktioniert diese Methode immer in Zusammenarbeit mit der Bank, die bereits den alten Kredit bewilligt hat. Natürlich besteht hier auch die Möglichkeit, die ursprüngliche Grundschuld auf ein anderes Institut zu übertragen.
Jedoch sollte man dann beachten, dass eine solche Absicherung eines neuen Darlehens mit höheren Kosten verbunden ist als eine Neubestellung. Ein Institutswechsel bei Umschuldung oder auch Auslaufen der bisherigen Finanzierung sollte immer gut überlegt sein. In erster Linie hängt es von den Konditionen ab.
Wie Sie mit der bestehenden Grundschuld den Immobilienerwerb der Kinder absichern
Die bereits bestehende Grundschuld kann auch an die eigenen Kinder zur Absicherung von Krediten abgetreten werden, beispielsweise als Zusatzsicherheit für deren Hauskauf. Die Grundschuld kann ganz oder auch nur teilweise abgetreten werden, so dass die Eltern dann den Rest noch für ein eigenes Darlehen nutzen können.
Experten raten, dass eine Grundschuld eigentlich nur gelöscht werden sollte, wenn man sich sicher ist, diese nie wieder zu nutzen.
Wie geht es weiter?
Wenn Sie in Ihr Haus verkaufen wollen, haben Sie bei uns die Möglichkeit Ihr Haus online zu bewerten. In diesem ersten Schritt erhalten Sie einen kurzen Überblick, wie viel Ihre Immobilie wirklich wert ist. Im Anschluss bieten wir Ihnen die Möglichkeit mit Hilfe einer Besichtigung vor Ort Ihre Immobilie kostenfrei und umfangreicher einzuwerten.
