Hauskauf – Was Paare bei der Finanzierung beachten sollten

Unverheiratet ein Haus kaufen – Wem gehört das Objekt ohne Trauschein?

Wenn Sie unverheiratet mit Ihrem Partner ein Haus kaufen, können Sie frei darüber entscheiden, wem das Objekt gehören soll. Wichtig ist nur, dass die jeweilige Person, oder die Personen im Grundbuch stehen. Derjenige, der im Grundbuch steht ist damit auch der rechtliche Eigentümer des Objekts, unabhängig davon, ob Sie zu zweit einen Kreditvertrag aufnehmen oder nicht.

Aufgrund dieser Tatsache sollten Sie vor dem Hauskauf klären, wem von Ihnen das Objekt gehören soll. Möglich ist auch, dass Sie sich zu zweit in das Grundbuch eintragen lassen. Dies hat den Vorteil, dass beide Partner rechtlicher Eigentümer der Immobilie sind. Im Falle von Besitzstreitigkeiten ist die Lage rechtlich bereits durch das Grundbuch geregelt.

Ein Nachteil, der mit der Eintragung von zwei Personen ins Grundbuch einhergeht ist, dass beide Parteien im Falle eines Verkaufs zustimmen müssen.

Gerade bei Streitigkeiten, oder einer Trennung der Partnerschaft, kann es sein, dass ein Partner weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchte und der andere das Objekt lieber zum Verkauf freigeben will. Ist es nicht möglich eine private Einigung zu treffen, so muss dies gerichtlich geregelt werden. Trotz dieser Tatsache lassen sich in der Regel beide Partner ins Grundbuch eintragen.

Unverheiratet ein Haus kaufen und im Anschluss heiraten – Was ist zu beachten?

Wenn Sie mit Ihrem Partner zusammenziehen und sich ein Objekt kaufen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass daraufhin eine Eheschließung folgt. Wie aber verhält es sich in diesem Fall mit der gekauften Immobilie? Worauf muss geachtet werden? Wir klären auf!

Wenn Sie heiraten, haben Sie die Möglichkeit Ihre Besitzverhältnisse durch einen Ehevertrag zu regeln. Bleibt eine Regelung der Besitzverhältnisse durch einen Ehevertrag aus, so leben sie in einer sogenannten „Zugewinngemeinschaft“ (¹§1363 Abs. 1BGB).

Alle Vermögenswerte, die Sie mit in die Ehe einbringen sind auch nach der Ehe weiterhin in Ihrem Besitz. Gleiches gilt für eine erworbene Immobilie.

Wenn sich also nur ein Partner vor der Eheschließung in das Grundbuch der Immobilie eintragen lässt, so bleibt dieser auch während und nach der Ehe alleiniger Eigentümer der Immobilie.

Nicht selten glauben Ehepaare, dass mit der Eheschließung das Vermögen nun beiden Eheleuten gehört. Dies ist aber nicht richtig. Lediglich Vermögen, welches während der Ehe gewonnen wird, muss nach einer eventuellen Beendigung der Ehe ausgeglichen werden.

Wenn Sie also gemeinsam ein Haus vor der Ehe kaufen wollen, ist es ratsam, dass sich beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen. In diesem Fall sind beide Parteien auch während und nach der Ehe gemeinsamer Eigentümer.

Verheiratet ein Haus kaufen – Was ist zu beachten?

Wenn Sie als verheiratetes Paar eine Immobilie kaufen, kommt es vor allem darauf an, ob Sie einen Ehevertrag geschlossen haben, oder nicht. Insofern Sie einen Vertrag geschlossen haben, sollten Sie vor einem Hauskauf in die Bedingungen des Vertrags schauen, wem welche Besitzrechte eingeräumt werden.

Haben Sie keinen Ehevertrag geschlossen haben Sie beim Kauf einer Immobilie zwei verschiedene Möglichkeiten.

1. Beide Partner lassen sich ins Grundbuch eintragen

In den meisten Fällen lassen Paare sich vor allem schon wegen emotionaler Gründe gemeinsam ins Grundbuch eintragen. Jeder möchte ein Hausbesitzer sein. Laut Focus liege die Quote bei selbstgenutzten Immobilien bei nahezu 100 Prozent (siehe Quellen).

Dennoch bringt ein gemeinsamer Eintrag ins Grundbuch seine Vor- und Nachteile mit sich. Solange die Ehe gut läuft, spielt es keine Rolle, wer nun Eigentümer der Immobilie ist. Der Gesetzgeber sieht das Objekt als sogenannte „Ehewohnung“ an und räumt beiden Partnern das Recht ein, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen dort zu wohnen.

Relevant wird der Eintrag ins Grundbuch erst bei einer Scheidung. In diesem Fall stellt sich nämlich die Frage, wer von den Partnern die Immobilie behalten darf. Letztlich gehört beiden Parteien die Hälfte und zumeist haben die Parteien nicht ausreichend Vermögen, um dem anderen Partner seine Hälfte abzukaufen. In diesem Fall müssen Sie eine gemeinsame Einigung über das Objekt treffen.

2. Einer der Partner lässt sich ins Grundbuch eintragen

Wenn sich während der Ehe lediglich einer der Partner ins Grundbuch eintragen lässt, so ist dieser auch der Entscheidungsträger, ob und wann das Haus verkauft werden soll. In diesem Fall kann der Partner sowohl während, als auch nach der Partnerschaft ohne Zustimmung seiner besseren Hälfte das Objekt veräußern.

Wenn Sie dieses Risiko während der Ehe minimieren wollen, besteht die Möglichkeit sich als Partner ein Vorkaufsrecht eintragen zu lassen. Dieses Vorkaufsrecht darf jedoch nur bis zum in Kraft treten der Scheidung bestehen. Im Anschluss kann der Partner, welcher im Grundbuch steht, allein über den Beibehalt oder den Verkauf entscheiden.

Trotz dieser Tatsache bringt nur eine Person im Grundbuch auch einige Vorteile mit sich. Sie als Partner müssen in diesem Fall keine Angst vor Übervorteilung haben.

Gleich wie alle anderen, in der Ehe erworbenen Vermögenswerte, wird auch die Immobilie durch die Zugewinngemeinschaft bei einer Scheidung berücksichtigt. Ein Ausnahmefall besteht, wenn Sie die Verteilung der Vermögenswerte anderweitig im Ehevertrag geregelt haben.

Müssen beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben?

Grundsätzlich sind Sie nicht dazu verpflichtet zu zweit den Kreditvertrag zu unterschreiben. Insofern die Bank lediglich einen Partner als kreditwürdig genug einstuft, kann auch nur dieser den Kreditvertrag unterschreiben.

Dennoch sollten Sie den Kreditvertrag abhängig von den Besitzverhältnissen machen. Wenn Sie beide im Grundbuch stehen wollen, sollten Sie auch beide den Kreditvertrag unterzeichnen.

Weiterhin ist auch Ihr Einkommen, sowie die Höhe des Kreditvertrages entscheidend. Je höher der Betrag ist, desto eher vergibt die Bank einen Kredit an zwei Kreditnehmer, als nur an einen. Für die Geldinstitute besteht hier der Vorteil darin, dass beide Parteien in Haftung genommen werden können, falls die Finanzierung einmal nicht mehr gewährleistet sein sollte.

Daneben können aber auch getrennte Kredite beantragt werden. In diesem Fall steht dann jeder Partner für seinen Vertrag gerade. Allerdings findet man diese Option in der Praxis recht selten.

Unverheiratet und anschließende Trennung – Wem gehört das Objekt dann?

Es kann vorkommen, dass trotz einer blühenden Zukunft, sich die Zukunftspläne ändern und die Partnerschaft auseinanderfällt. Wenn Sie in diesem Fall nicht verheiratet sind gehört das Haus demjenigen, der im Grundbuch steht.

Unter Umständen kann der vernachlässigte Partner in diesem Fall noch einen Ausgleichsanspruch für gemeinschaftsbezogene Zuwendungen einfordern. In diesem Fall muss der Partner vor Gericht jedoch nachweisen, dass das Objekt mit der Erwartung angeschafft wurde, dass die Beziehung Bestand hat.

Wenn beide Partner zu gleichen Teilen im Grundbuch stehen, gilt es zu klären, wie weiter mit dem Haus verfahren werden soll. Im Idealfall einigen sich beide Partner auf einen Verkauf. Entweder kauft der eine Partner dem anderen seinen Anteil ab, oder das Objekt wird an Dritte veräußert.

Findet diese Einigung nicht statt stellt sich natürlich die Frage, wer weiterhin im Objekt wohnen darf. Da beide Partner Eigentümer sind, steht Ihnen auch ein Wohnrecht zu. Im schlimmsten Fall kann sich das unverheiratete Paar nicht einigen und es droht eine gerichtlich angeordnete Teilungsversteigerung.

Was passiert im Todesfall mit der Immobilie bei unverheirateten Personen?

Wenn Sie unverheiratet ein Haus, oder eine andere Immobilie erwerben und beide Partner im Grundbuch stehen, ist der überlebende Partner in einem Todesfall nicht unmittelbar erbberechtigt. Solange nichts anderes im Testament vereinbart ist, steht den nächsten Verwandten das Erbe zu.

In diesem Fall können zu den Erben etwa die Kinder aus einer vorherigen Ehe, die Eltern, oder Geschwister zählen. In diesem Fall müssen Sie mit den Erben eine Einigung über die Immobilie treffen. Wenn die Erben in das Objekt einziehen wollen, oder Sie die Erben nicht ausbezahlen können droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung.

Wenn Sie als überlebender Partner jedoch nicht im Grundbuch stehen und Ihr verstorbener Partner alleiniger Eigentümer war, müssen Sie innerhalb von 30 Tagen nach dem Tod aus dem Objekt ausziehen, insofern die Erben Anspruch nehmen.

Wenn Sie diese Eventualität aus dem Weg räumen wollen, so können Sie als unverheiratetes Paar im Testament festlegen, was mit Ihren Vermögenswerten geschieht und diese dem anderen Partner vererben.

Darüber hinaus können Sie Ihrem Partner ein lebenslanges Wohnrecht, oder ein Vorkaufsrecht für die nicht vererbbaren Pflichtanteile einräumen.

Quellen:

Gesetze im Internet. (Datum unbekannt). Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1363 Zugewinngemeinschaft. Abgerufen 19. Mai 2020, von https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1363.html

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