In Immobilien investieren: Welche Möglichkeiten gibt es?
Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Je nach Ihren persönlichen Präferenzen und Ihrem Eigenkapital bietet sich eine der drei Möglichkeit für Sie am ehesten an. Wir zeigen Ihnen in diesem Abschnitt die drei bekanntesten Immobilieninvestments und legen Ihnen die Vor- und Nachteile nahe.
1. Klassischer Kauf einer Immobilie:
Die wohl bekannteste Möglichkeit in Immobilien zu investieren ist der Kauf einer Immobilie. In diesem Fall liegt der Gewinn, wie bei vielen anderen Investments bereits im Einkauf des Objekts. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, sollten Sie sich zu allererst die Frage stellen, warum Sie eine Immobilie kaufen wollen?
Wenn Sie dies des Renditewillens wegen tun, sollten Sie auf andere Faktoren schauen, als wenn Sie eine Immobilie kaufen, um eigenständig darin wohnen zu wollen.
Wenn Sie das Objekt selber bewohnen wollen, sollten Sie vor allem auf Ihre eigenen Präferenzen schauen. Oft ist in diesem Fall das Eigenheim eher gewünscht, als eine Wohnung in der Stadt.
Schaut man jedoch in diesem Fall auf die Rendite, sind Wohnungen in der Regel renditestärker als Häuser. Häuser lassen sich meist schwerer und nur zu einem geringeren Quadratmeterpreis vermieten, als Wohnungen.
Der größte Vorteil eines Immobilieninvestments ist der Aufbau eines passiven Einkommens. Investieren Sie Ihr Geld intelligent in beispielsweise eine Wohnung, decken die Mieteinnahmen die monatliche Rate und Sie generieren einen monatlichen Zugewinn ohne Ihr weiteres Zutun.
Weiterhin ist auch die erwartete Wertsteigerung von Immobilien ein großer Vorteil. Gehört Ihnen die Immobilie profitieren Sie unmittelbar von der Wertsteigerung.
Einem direkten Immobilieninvestment ist außerdem zugutezuhalten, dass diese Form der Geldanlage auch bei Banken als sicheres Investment gilt und Sie Immobilien einfach beleihen können. So können Sie durch eine Bestandsimmobilie das Eigenkapital für eine weitere Immobilie stellen, in dem Sie diese beleihen.
Der Nachtteil, der mit einer eigenen Immobilie einhergeht ist vor allem das Eigenkapital. In der Regel müssen Sie rund 20% Eigenkapital für den Kauf eines Objekts zur Verfügung stellen. Wenn Sie jedoch planen nur einen geringen Betrag zu investieren, fällt ein Kauf von Immobilien weg. In diesem Fall bleiben Ihnen nur die alternativen Investmentmöglichkeiten.
2. REITs
REITs ist die Abkürzung für „Real Estate Investment Trusts“. REITs sind also börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die zum größten Teil in Immobilien und Grundstücke investieren. In diesem Fall profitieren Sie von den Erträgen der Aktiengesellschaft, die aus Vermietung, Verpachtung, und dem Verkauf von Immobilien erzielt werden.
Das Investment in REITs ist vor allem dann interessant, wenn das Eigenkapital für Sie eine zu große Hürde darstellt. Weiterhin sind in Deutschland REITs laut Gesetz dazu verpflichtet mindestens 90% des Gewinns im laufenden Geschäftsjahr auszuschütten (1siehe §13 REITG).
Weiterhin kann für Sie ein geringes Investment in Immobilien dann Sinn machen, wenn Sie Ihr Portfolio diversifizieren wollen. Stecken Sie Ihr gesamtes Geld in eine Immobilie, ist Ihr Investment sehr konzentriert.
Wünschen Sie jedoch eine breite Risikostreuung sollten Sie neben dem Kauf einer Immobilie zusätzlich in andere Werte investieren, oder auf andere Möglichkeiten zurückgreifen.
Ein Nachteil von REITs sind jedoch die höheren Kosten im Vergleich zu anderen Investmentsfonds. Grund ist, dass ein Immobilienportfolio in der Regel schwer zu managen ist und Personal für die Verwaltung aller Immobilien gestellt werden muss.
3. Crowdinvesting / Crowdfunding
Aufgrund der hohen Nebenkosten gibt es weiterhin die Möglichkeit Crowdfundingkampagnen zu unterstützen. Auch hier sind die Einstiegskosten in der Regel sehr gering und es kann bereits ab 500€ bis 1000€ in Immobilien investiert werden.
Crowdfunding, welches in der Immobilienbranche primär als Crowdinvesting bekannt ist, bietet Ihnen die Möglichkeit als Kollektiv in bestimmte Immobilienprojekte zu investieren.
Oft wird eine solche Crowdinvestingkampagne von beispielsweise Architekten, oder Bauherren mit unzureichend Eigenkapital gestartet. Diese haben ein bestimmtes Objekt, welches Sie bauen oder kaufen wollen und sind nun auf der Suche nach Investoren.
Im Gegenzug wird Ihnen für Ihr Investment eine feste Rendite zugesichert und der Bauherr kann sein Projekt verwirklichen. Ein weiterer Vorteil von Crowdinvesting ist, dass in der Regel keine Investitionsgebühren anfallen.
Ein Nachteil, den das Crowdinvesting mit sich bringt ist das Risiko. Es ist nur bedingt möglich einzuschätzen, wie der Bauherr mit Ihrem Geld umgeht. Aufgrund dessen wird das investierte Kapital auch als „Venture-Kapital“, also „Wagnis-Kapital“ bezeichnet.
Jedes Investment kann also einen Totalverlust zur Folge haben. Aufgrund dessen raten wir Ihnen ausschließlich Geld zu investieren, auf welches Sie unter Umständen verzichten können. Somit ist Crowdinvesting nicht als Anlage für beispielsweise die Sicherung der Altersvorsorge geeignet.
In Immobilien investieren: 3 erfolgreiche Techniken
Im vorherigen Abschnitt haben Sie die alternativen Investmentmöglichkeiten kennengelernt. Wir wollen uns in diesem Abschnitt vor allem auf das direkte Investment konzentrieren und Ihnen drei Techniken an die Hand geben, wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren können.
Technik #1 – Die altbekannte „Buy and Hold“ Strategie.
Gleich wie bei Aktien ist auch das langfristige Investment in Immobilien lohnenswert. Verfolgen Sie die Buy and Hold Strategie (zu dt. „Kaufen und Halten“) können Sie die Immobilie als langfristiges Vermietobjekt nutzen.
Vorteilhaft ist vor allem, dass Sie die Gewinne grundsätzlich nach 10 Jahren (insofern Sie die Immobilie in Privatbesitz halten) nicht mehr versteuern müssen. Weiterhin fallen beim Kauf je nach Objekt etwa 13% Kaufnebenkosten für Maklercourtage, Grunderwerbssteuer etc. an.
Gerade bei langfristigen Investments können Sie die Kaufnebenkosten durch die erzielten Mieteinnahmen wieder erwirtschaften.
Selbstverständlich liegt der Gewinn einer Immobilie im Einkauf, dennoch ist die Wahrscheinlichkeit aufgrund der transparenten Märkte sehr gering durch einen unmittelbaren Kauf und Verkauf über die Kaufnebenkosten hinaus Gewinn zu erwirtschaften.
Technik #2 – Kaufen, sanieren, verkaufen!
Wollen Sie trotzdem kurzfristig Gewinn durch Immobilieninvestments erwirtschaften ist in der Regel eine Sanierung des Objekts notwendig. In diesem Fall setzt das Investment in eine Immobilie mehr Kenntnisse als bei der „Buy an Hold“ Strategie voraus.
Sie müssen erkennen, welches Potential die Immobilie bietet und an welchen Stellen Sie die Immobilie aufwerten können.
Es kommt häufig vor, dass der Austausch des Fußbodens, oder das neue verputzen der Wände bereits eine große Wertsteigerung mit sich bringt, da die Immobilie somit auch in den Fokus der Privatinteressenten gerät, die keine Erfahrungen mit der Sanierung von Immobilien mit sich bringen.
Neben der Aussicht auf kurzfristige und unter Umständen hohe Gewinne, bringt diese Investmentstrategie jedoch einen großen Nachteil mit sich. Wenn Sie ein Objekt kurzfristig halten müssen Sie die Gewinne zusätzlich durch die sogenannte 2Spekulationssteuer versteuern.
Weiterhin werden Sie als Privatinvestor durch die Spekulation mit Immobilien als Gewerbetreibender eingestuft, wenn Sie mehr als fünf Objekte innerhalb von drei Jahren verkaufen.
Für diese Strategie ist es somit empfehlenswert eine GmbH zu gründen und die Käufe und Verkäufe über das Gewerbe abzuwickeln.
Technik #3 – Die Mischung aus beiden Strategien
Selbstverständlich ist es auch sinnvoll die Immobilie nicht unmittelbar nach der Sanierung zu verkaufen. Oft bietet es sich auch an eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen, diese zu sanieren und im Anschluss mit einer höheren Miete zu vermieten.
Diese Strategie ist vollkommen legitim, dennoch sollten Sie in diesem Fall intelligent vorgehen. Die Gesetzgebung sieht vor, dass Sie in den ersten drei Jahren pro Jahr maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises als Werbungskosten zu 100% steuerlich geltend machen können.
Wenn Sie diese Grenze überschreiten, können Sie den Rest der Kosten lediglich über die nächsten 40 bis 50 Jahre geltend machen. Aufgrund dessen empfiehlt es sich in den ersten drei Jahren lediglich das notwendigste an der Immobilie zu renovieren.
Ist die Immobilie länger als drei Jahre in Ihrem Besitz können Sie Ihre Immobilie dann so viel wie Sie wünschen renovieren und die Kosten zu 100% geltend machen. Dadurch können Sie die Immobilie vollständig renovieren und eine Mieterhöhung veranschlagen.
In der Regel sind beim Kauf von Immobilien rund 20 Prozent Eigenkapital vorgesehen. Dennoch stimmt die Bank auch häufig einer Finanzierung mit weniger Eigenkapital zu. Wenn Sie mehr zu diesem Thema wissen wollen, empfiehlt sich unser Beitrag: „Haus kaufen ohne Eigenkapital – Diese Fallstricke sollten Sie beachten“.
Kurzgefasst lässt sich sagen, dass Sie eine höhere Eigenkapitalrendite erzielen können, wenn Sie weniger Eigenkapital in Ihr Objekt mit einbringen. Dennoch stuft die Bank einen geringen Eigenkapitalanteil als risikoreich ein und schlägt meist einen Risikoaufschlag auf.
Deswegen sollten Sie für jeden Fall individuell berechnen, welche Möglichkeit am meisten Sinn macht. Wenn Ihnen dennoch zu wenig Eigenkapital zur Verfügung steht haben Sie außerdem die Möglichkeit eine eigene Crowdfundingkampagne zu starten.
Da die Bank bei einer Crowdfundingkampagne in der Regel Erstschuldner ist sieht diese Ihr geliehenes Geld in der Regel als Eigenkapital an und stellt Ihnen leichter einen Kredit zur Verfügung.
Tipp #3 – Kalkulieren Sie Ihre Kosten richtig!
Ein sehr wichtiges Kriterium ist eine korrekte Kostenkalkulation. Gerade Banken präferieren sichere Investments. Denken Sie also daran alle anfallenden Kosten mit in Ihre Planung einfließen zu lassen. Oft rechnet man sich durch den Wunsch eine Immobilie zu kaufen die Finanzierung schön und am Ende rechnet sich Ihr Investment nicht.
Lassen Sie also Faktoren, wie Renovierungskosten, Mietausfälle, das Hausgeld bei Wohnungen, und alle weiteren Faktoren in Ihre Rechnung mit einfließen. Ist Ihr Objekt klein und wird vor allem von Studenten und Singles gemietet, können Sie mit häufig wechselnden Mietern und einer hohen Leerstandsquote rechnen.
Weiterhin sollten Sie berücksichtigen, dass eine Wohnung mit der Zeit abnutzt und Renovierungsmaßnahmen, wie neue Fenster, eine neue Küche oder ähnliches getroffen werden müssen.
Weiterhin sollten Sie sich hinsichtlich der Energiesparverordnung schlau lesen, da diese in den meisten Fällen eine adäquate Wärmedämmung vorsieht. Gerade bei älteren Objekten muss diese meist noch angebracht werden.
